田小姐咨詢:購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)該注意什么?

　　答:1、核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人,看他的身份證；如果是單位,到工商局看它的檔案資料；如果賣(mài)方有代理人,看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。

　　2、到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人,如果房屋為多人共有,則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn),看是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租,則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押,則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。

　　3、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房,購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu),必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”,一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。

　　4、仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。

　　5、如購(gòu)購(gòu)公房,須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià),標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán),因此,應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外,軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房,由于其特殊性,在沒(méi)有取得單位同意的情況下,一律不得出售。

　　6、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房,還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。

　　7、如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況,則千萬(wàn)不能購(gòu)購(gòu):已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。

　　8、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié),購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外,還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋購(gòu)賣(mài)合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí),或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí),要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意,對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中,不能以口頭約定代之,因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括:房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式,則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

　　屋頂花園為何房產(chǎn)證沒(méi)有體現(xiàn)?

　　王先生咨詢:購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)時(shí),如果購(gòu)購(gòu)了屋頂花園,為何在辦理《房地產(chǎn)所有權(quán)證》時(shí)卻沒(méi)有反映出來(lái)?

　　答:現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定,屋頂花園是一個(gè)公共空間,是不能銷(xiāo)售的,它不符合房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定,所以在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。購(gòu)房者只能從所簽訂的購(gòu)房合同中體現(xiàn)其對(duì)屋頂?shù)氖褂脵?quán)利,但其產(chǎn)權(quán)并未得到現(xiàn)行法律、法規(guī)的保障。

　　如何查詢銷(xiāo)售許可范圍?

　　李小姐咨詢:如何查詢所購(gòu)購(gòu)的物業(yè)是否在銷(xiāo)售許可范圍內(nèi)?

　　答:可以在東莞市房地產(chǎn)交易網(wǎng)上了解項(xiàng)目的預(yù)售審批情況。但在要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的同時(shí),還需留意該許可證的內(nèi)容,因?yàn)閷?duì)某些分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,主管部門(mén)會(huì)依據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度情況分期發(fā)放許可證,也有一些許可證只對(duì)某一綜合樓的某些樓層批準(zhǔn)預(yù)售。因此在購(gòu)購(gòu)前必須認(rèn)真核對(duì)所購(gòu)購(gòu)的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱(chēng)等是否與許可證上所注明的內(nèi)容相符。

　　哪些房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?

　　梁先生咨詢:有哪些房地產(chǎn)是不得轉(zhuǎn)讓的?

　　答:1、根據(jù)城市規(guī)劃,市政府決定收回土地使用權(quán)的；2、司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；4、設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn),未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

（編輯：mavis）

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