由于中介公司素質(zhì)良莠不齊，個(gè)別小中介公司提出的“避稅”方案實(shí)際上存在很大風(fēng)險(xiǎn)。漫畫/許英劍

個(gè)別公司提出的“避稅”方案存在很大風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者不要輕易相信

近4萬(wàn)元高額稅費(fèi)使購(gòu)主放棄購(gòu)房

在國(guó)企工作的李先生于1998年在洋橋附近購(gòu)得一套房改房，建筑面積75平方米，兩居室，一家三口居住，但較近李先生想把自己年邁的父母接過(guò)來(lái)居住，這樣也便于照顧。五口人住在兩居室里顯然環(huán)境差了些，為此，李先生決定把房屋出售，然后到郊區(qū)購(gòu)置一套大三居來(lái)改善居住環(huán)境。今年4月，李先生把房屋委托給某經(jīng)紀(jì)公司代為出售，李先生報(bào)價(jià)為5300元/平方米，總價(jià)為39.75萬(wàn)元。

6月20日，李先生與在私企工作的劉女士初步達(dá)成購(gòu)房意向。但在計(jì)算應(yīng)繳納稅費(fèi)時(shí)雙方陷入了尷尬局面，李先生的房屋雖是1998年購(gòu)購(gòu)的，但其產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間卻是2004年，恰好在兩年內(nèi)出售房屋全額征收營(yíng)業(yè)稅的范圍內(nèi)。而且從6月15日起，個(gè)人所得稅的征收開始與房產(chǎn)過(guò)戶掛鉤，朝陽(yáng)、東城已開始試點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)計(jì)算，該房屋如果上市交易，李先生應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅1.9875萬(wàn)元，即39.75×5%=1.9875（萬(wàn)元）；并應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝（售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費(fèi)用）×20％，即（39.75—75×4000元/平方米-合理費(fèi)用）×20％=1.95萬(wàn)元。面對(duì)這將近4萬(wàn)元的高額稅收，購(gòu)賣雙方都不愿意承擔(dān)，經(jīng)過(guò)一個(gè)公里的談判，較后終于以購(gòu)方放棄購(gòu)購(gòu)而告終。

中介公司推出“合理避稅”服務(wù)

針對(duì)上述情況，京城不少中介公司提出了所謂的“合理避稅”方案：以租代售、租售同步、延遲交易過(guò)戶等。

其中，以租待售比較常見，即：如果業(yè)主出售的是個(gè)人購(gòu)購(gòu)不足2年的房屋（時(shí)間以產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明為準(zhǔn)），按規(guī)定是要全額征收營(yíng)業(yè)稅的，為了避稅，購(gòu)賣雙方可以先簽訂一份租賃合同，購(gòu)家先以租房的形式居住在該房屋內(nèi)，等到購(gòu)房時(shí)間超過(guò)2年期限后，購(gòu)賣雙方再簽訂二手房購(gòu)賣合同。

另外，在一些交易中，有人還采取簽訂陰陽(yáng)合同的方法避稅，購(gòu)賣雙方簽訂兩份合同，一份是針對(duì)主管部門簽訂的合同，采用以區(qū)域指導(dǎo)價(jià)來(lái)計(jì)算銷售價(jià)的方法，以此達(dá)到少繳稅的目的。另一份是真實(shí)的購(gòu)賣雙方簽訂的合同，該合同是按照雙方交易的實(shí)際成交價(jià)格簽訂的。

認(rèn)識(shí)“合理避稅”風(fēng)險(xiǎn)

北京億中律師事務(wù)所王京平律師提醒，作為二手房交易的雙方必須意識(shí)到所謂“合理避稅”存在著不小的法律風(fēng)險(xiǎn)。

王律師稱，現(xiàn)實(shí)中某些所謂“合理避稅”手段，實(shí)為交易雙方以所謂“合法的形式”減少或逃避應(yīng)納稅款的行為。交易雙方采取“以租代售”方式減少或規(guī)避應(yīng)納稅款的行為，對(duì)于交易雙方都存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于“出租人”（實(shí)為出賣人）而言，承租人擁有隨時(shí)解約的權(quán)利，若“承租人”（實(shí)為購(gòu)受人）在租賃期內(nèi)由于經(jīng)濟(jì)狀況、房屋價(jià)格等因素不再承租房屋的，請(qǐng)求解除雙方所簽租賃合同，出租人出售房屋目的即無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于簽訂陰陽(yáng)合同的情況，鏈家專業(yè)人士認(rèn)為，對(duì)賣方來(lái)說(shuō)存在的風(fēng)險(xiǎn)是，購(gòu)方很可能以在房地局備案的合同為要挾，在辦理完過(guò)戶手續(xù)后，要求賣方降低房屋出售價(jià)格。對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)存在風(fēng)險(xiǎn)是，如果在過(guò)戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付以給房地局簽訂的合同中表示的價(jià)格，購(gòu)方?jīng)]有充分證據(jù)，會(huì)遭受大額損失。

■案例解答

面積超140平米需繳所得稅

安女士：我看中一套二手房，三室二廳二衛(wèi)，145平米，賣主已入住兩年半。我打算下周簽成交合同，請(qǐng)問(wèn)按目前有關(guān)規(guī)定，除了付房屋成交額以外，要付哪些稅？

律師答復(fù)：來(lái)信所述房屋面積超過(guò)140平米，不屬于享受優(yōu)惠政策普通住房之列。購(gòu)方除了付房屋成交額外，主要交納：（1）契稅：成交價(jià)的3%；（2）合同印花稅：成交價(jià)的0.5‰；（3）房地產(chǎn)權(quán)屬證書印花稅：5元；（4）其他雜費(fèi)。賣方主要交納：（1）營(yíng)業(yè)稅（含城建稅、教育費(fèi)附加），房屋成交額減去原購(gòu)購(gòu)房屋價(jià)款后所得差額的5.5%；（2）合同印花稅：成交價(jià)的0.5‰；（3）個(gè)人所得稅，此次轉(zhuǎn)讓凈所得的20%；（4）土地增值稅：增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額之和（購(gòu)進(jìn)價(jià)、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅）×稅率。

只簽合同不過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)極大

張先生：我想購(gòu)朋友的一套二手房，我朋友說(shuō)，為了避免繳營(yíng)業(yè)稅，我們可以先簽一份二手房購(gòu)賣合同，待房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。請(qǐng)問(wèn)這種做法有沒有風(fēng)險(xiǎn)？

律師答復(fù)：根據(jù)規(guī)定，凡購(gòu)購(gòu)不足2年的住房對(duì)外銷售，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房以其契稅完稅證明或契稅核定證明注明的時(shí)間作為購(gòu)購(gòu)住房的時(shí)間。未能提供契稅完稅證明或契稅核定證明的，購(gòu)購(gòu)住房時(shí)間為房屋產(chǎn)權(quán)證注明的日期。

雙方通過(guò)虛假簽約日期來(lái)避稅的做法屬于逃稅，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)，肯定會(huì)受到相應(yīng)處罰。我國(guó)法律要求不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)賣以登記為準(zhǔn)，如果張先生只簽署購(gòu)賣合同，不辦理過(guò)戶登記手續(xù)，則不能取得該房產(chǎn)的所有權(quán)；如房主再將該房產(chǎn)賣給第三人，并且辦理了過(guò)戶手續(xù)，那張先生只能依購(gòu)賣合同追究其違約責(zé)任。

營(yíng)業(yè)稅、所得稅一般由賣方

繳潘先生：我打算在南城購(gòu)購(gòu)一套二手房，代理的中介公司說(shuō)，為了減少營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，可以把合同上的交易價(jià)格做低一些。請(qǐng)問(wèn)這種做法合不合法，可能存在什么風(fēng)險(xiǎn)？

律師答復(fù)：根據(jù)規(guī)定，自今年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收稅。

如果潘先生故意虛報(bào)納稅稅基以減少繳稅額，若該房屋交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依法予以調(diào)整并以該調(diào)整后的價(jià)格作為稅基。若稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)雙方故意降低交易價(jià)格以逃避稅收的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采取責(zé)令納稅人補(bǔ)稅、加處罰金及追究其有關(guān)法律責(zé)任。此外，營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅均應(yīng)由賣方按規(guī)定繳納，如果交易價(jià)格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，則有可能增加所應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

■實(shí)操提示

稅務(wù)研究專家指出，稅務(wù)籌劃是指納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益化，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對(duì)尚未發(fā)生或已發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行各種巧妙安排。

●高價(jià)房要延遲繳稅對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同，購(gòu)購(gòu)了單價(jià)超過(guò)9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標(biāo)準(zhǔn)二手房的，可以等到8月31日后再按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%繳納了。

●房須按期繳稅對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同，購(gòu)購(gòu)了單價(jià)低于9432元/平方米、面積卻在140平方米以上二手房的，就要抓緊在8月31日前按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。

●詢問(wèn)較低過(guò)戶價(jià)在購(gòu)購(gòu)二手房繳納稅費(fèi)過(guò)程中需注意契稅較低過(guò)戶價(jià)的問(wèn)題，因?yàn)槔U納契稅時(shí)有較低過(guò)戶價(jià)的要求，較低過(guò)戶價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各區(qū)規(guī)定有所不同。

●提交5項(xiàng)資料繳納稅費(fèi)時(shí)需提供：購(gòu)賣合同（原件及復(fù)印件）、房產(chǎn)證（原件及復(fù)印件）、購(gòu)賣雙方身份證（原件及復(fù)印件）、原購(gòu)房協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票或收據(jù)（原件及復(fù)印件）。

　　■收費(fèi)指南

購(gòu)賣二手商品房

（1）個(gè)人購(gòu)房不足2年出售的購(gòu)方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）

賣方：營(yíng)業(yè)稅5%；印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）

（2）個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)方：契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）

賣方：印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）

（3）個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售，不符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）

賣方：營(yíng)業(yè)稅（售房?jī)r(jià)－購(gòu)房?jī)r(jià)）×5%；印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）

購(gòu)賣已購(gòu)公房（1）個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)方：土地出讓金：當(dāng)年的房改成本價(jià)×建筑面積×1%契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）

賣方：印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）

（2）個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售，不符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)方：土地出讓金：當(dāng)年的房改成本價(jià)×建筑面積×1%契稅3%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）

賣方：營(yíng)業(yè)稅（售房?jī)r(jià)－購(gòu)房?jī)r(jià)）×5%；印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）

■合同范本

《房屋購(gòu)賣合同》出賣人將房屋以“以租待售”方式出售給購(gòu)受人，雙方可以約定如下條款：

1、出賣人和購(gòu)受人在房屋租賃合同生效后（）日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門依法辦理租賃登記備案手續(xù)，以保護(hù)購(gòu)受人對(duì)房屋的使用權(quán)及產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效力。

2、雙方在房屋租賃合同中約定零租金（或低額租金），以避免出賣人解除租賃合同。

3、房屋購(gòu)賣合同自（）年（）月（）日生效；若在房屋購(gòu)賣合同生效前，出賣人擅自解除雙方所簽房屋租賃合同，則本房屋購(gòu)賣合同即刻生效；房屋購(gòu)賣合同生效的，出賣人按照租賃合同約定已付房屋租金即為購(gòu)受人按照購(gòu)賣合同約定向出賣人支付了與該租金相等數(shù)額的房?jī)r(jià)款。

4、出賣人在租賃期限內(nèi)，擅自解除合同即視為違約，應(yīng)向購(gòu)受人支付違約金（）元。

記者 許子凌
來(lái)源：新京報(bào)

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