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認(rèn)清二手房“避稅”風(fēng)險(xiǎn)(圖)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 529 次
由于中介公司素質(zhì)良莠不齊,個(gè)別小中介公司提出的“避稅”方案實(shí)際上存在很大風(fēng)險(xiǎn)。漫畫/許英劍
個(gè)別公司提出的“避稅”方案存在很大風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)房者不要輕易相信
近4萬(wàn)元高額稅費(fèi)使購(gòu)主放棄購(gòu)房
在國(guó)企工作的李先生于1998年在洋橋附近購(gòu)得一套房改房,建筑面積75平方米,兩居室,一家三口居住,但較近李先生想把自己年邁的父母接過(guò)來(lái)居住,這樣也便于照顧。五口人住在兩居室里顯然環(huán)境差了些,為此,李先生決定把房屋出售,然后到郊區(qū)購(gòu)置一套大三居來(lái)改善居住環(huán)境。今年4月,李先生把房屋委托給某經(jīng)紀(jì)公司代為出售,李先生報(bào)價(jià)為5300元/平方米,總價(jià)為39.75萬(wàn)元。
6月20日,李先生與在私企工作的劉女士初步達(dá)成購(gòu)房意向。但在計(jì)算應(yīng)繳納稅費(fèi)時(shí)雙方陷入了尷尬局面,李先生的房屋雖是1998年購(gòu)購(gòu)的,但其產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間卻是2004年,恰好在兩年內(nèi)出售房屋全額征收營(yíng)業(yè)稅的范圍內(nèi)。而且從6月15日起,個(gè)人所得稅的征收開始與房產(chǎn)過(guò)戶掛鉤,朝陽(yáng)、東城已開始試點(diǎn)。
經(jīng)過(guò)計(jì)算,該房屋如果上市交易,李先生應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅1.9875萬(wàn)元,即39.75×5%=1.9875(萬(wàn)元);并應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=(售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費(fèi)用)×20%,即(39.75—75×4000元/平方米-合理費(fèi)用)×20%=1.95萬(wàn)元。面對(duì)這將近4萬(wàn)元的高額稅收,購(gòu)賣雙方都不愿意承擔(dān),經(jīng)過(guò)一個(gè)公里的談判,較后終于以購(gòu)方放棄購(gòu)購(gòu)而告終。
中介公司推出“合理避稅”服務(wù)
針對(duì)上述情況,京城不少中介公司提出了所謂的“合理避稅”方案:以租代售、租售同步、延遲交易過(guò)戶等。
其中,以租待售比較常見,即:如果業(yè)主出售的是個(gè)人購(gòu)購(gòu)不足2年的房屋(時(shí)間以產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明為準(zhǔn)),按規(guī)定是要全額征收營(yíng)業(yè)稅的,為了避稅,購(gòu)賣雙方可以先簽訂一份租賃合同,購(gòu)家先以租房的形式居住在該房屋內(nèi),等到購(gòu)房時(shí)間超過(guò)2年期限后,購(gòu)賣雙方再簽訂二手房購(gòu)賣合同。
另外,在一些交易中,有人還采取簽訂陰陽(yáng)合同的方法避稅,購(gòu)賣雙方簽訂兩份合同,一份是針對(duì)主管部門簽訂的合同,采用以區(qū)域指導(dǎo)價(jià)來(lái)計(jì)算銷售價(jià)的方法,以此達(dá)到少繳稅的目的。另一份是真實(shí)的購(gòu)賣雙方簽訂的合同,該合同是按照雙方交易的實(shí)際成交價(jià)格簽訂的。
認(rèn)識(shí)“合理避稅”風(fēng)險(xiǎn)
北京億中律師事務(wù)所王京平律師提醒,作為二手房交易的雙方必須意識(shí)到所謂“合理避稅”存在著不小的法律風(fēng)險(xiǎn)。
王律師稱,現(xiàn)實(shí)中某些所謂“合理避稅”手段,實(shí)為交易雙方以所謂“合法的形式”減少或逃避應(yīng)納稅款的行為。交易雙方采取“以租代售”方式減少或規(guī)避應(yīng)納稅款的行為,對(duì)于交易雙方都存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于“出租人”(實(shí)為出賣人)而言,承租人擁有隨時(shí)解約的權(quán)利,若“承租人”(實(shí)為購(gòu)受人)在租賃期內(nèi)由于經(jīng)濟(jì)狀況、房屋價(jià)格等因素不再承租房屋的,請(qǐng)求解除雙方所簽租賃合同,出租人出售房屋目的即無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
對(duì)于簽訂陰陽(yáng)合同的情況,鏈家專業(yè)人士認(rèn)為,對(duì)賣方來(lái)說(shuō)存在的風(fēng)險(xiǎn)是,購(gòu)方很可能以在房地局備案的合同為要挾,在辦理完過(guò)戶手續(xù)后,要求賣方降低房屋出售價(jià)格。對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)存在風(fēng)險(xiǎn)是,如果在過(guò)戶前繳納了房款,而賣方違約不賣,卻只賠付以給房地局簽訂的合同中表示的價(jià)格,購(gòu)方?jīng)]有充分證據(jù),會(huì)遭受大額損失。
■案例解答
面積超140平米需繳所得稅
安女士:我看中一套二手房,三室二廳二衛(wèi),145平米,賣主已入住兩年半。我打算下周簽成交合同,請(qǐng)問(wèn)按目前有關(guān)規(guī)定,除了付房屋成交額以外,要付哪些稅?
律師答復(fù):來(lái)信所述房屋面積超過(guò)140平米,不屬于享受優(yōu)惠政策普通住房之列。購(gòu)方除了付房屋成交額外,主要交納:(1)契稅:成交價(jià)的3%;(2)合同印花稅:成交價(jià)的0.5‰;(3)房地產(chǎn)權(quán)屬證書印花稅:5元;(4)其他雜費(fèi)。賣方主要交納:(1)營(yíng)業(yè)稅(含城建稅、教育費(fèi)附加),房屋成交額減去原購(gòu)購(gòu)房屋價(jià)款后所得差額的5.5%;(2)合同印花稅:成交價(jià)的0.5‰;(3)個(gè)人所得稅,此次轉(zhuǎn)讓凈所得的20%;(4)土地增值稅:增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額之和(購(gòu)進(jìn)價(jià)、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅)×稅率。
只簽合同不過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)極大
張先生:我想購(gòu)朋友的一套二手房,我朋友說(shuō),為了避免繳營(yíng)業(yè)稅,我們可以先簽一份二手房購(gòu)賣合同,待房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后,再辦理過(guò)戶手續(xù)。請(qǐng)問(wèn)這種做法有沒有風(fēng)險(xiǎn)?
律師答復(fù):根據(jù)規(guī)定,凡購(gòu)購(gòu)不足2年的住房對(duì)外銷售,應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房以其契稅完稅證明或契稅核定證明注明的時(shí)間作為購(gòu)購(gòu)住房的時(shí)間。未能提供契稅完稅證明或契稅核定證明的,購(gòu)購(gòu)住房時(shí)間為房屋產(chǎn)權(quán)證注明的日期。
雙方通過(guò)虛假簽約日期來(lái)避稅的做法屬于逃稅,一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí),肯定會(huì)受到相應(yīng)處罰。我國(guó)法律要求不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)賣以登記為準(zhǔn),如果張先生只簽署購(gòu)賣合同,不辦理過(guò)戶登記手續(xù),則不能取得該房產(chǎn)的所有權(quán);如房主再將該房產(chǎn)賣給第三人,并且辦理了過(guò)戶手續(xù),那張先生只能依購(gòu)賣合同追究其違約責(zé)任。
營(yíng)業(yè)稅、所得稅一般由賣方
繳潘先生:我打算在南城購(gòu)購(gòu)一套二手房,代理的中介公司說(shuō),為了減少營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,可以把合同上的交易價(jià)格做低一些。請(qǐng)問(wèn)這種做法合不合法,可能存在什么風(fēng)險(xiǎn)?
律師答復(fù):根據(jù)規(guī)定,自今年6月1日起,對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收稅。
如果潘先生故意虛報(bào)納稅稅基以減少繳稅額,若該房屋交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依法予以調(diào)整并以該調(diào)整后的價(jià)格作為稅基。若稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)雙方故意降低交易價(jià)格以逃避稅收的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采取責(zé)令納稅人補(bǔ)稅、加處罰金及追究其有關(guān)法律責(zé)任。此外,營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅均應(yīng)由賣方按規(guī)定繳納,如果交易價(jià)格做低了,潘先生今后要想出售此房屋,則有可能增加所應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。
■實(shí)操提示
稅務(wù)研究專家指出,稅務(wù)籌劃是指納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益化,在不違反法律、法規(guī)的前提下,對(duì)尚未發(fā)生或已發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行各種巧妙安排。
●高價(jià)房要延遲繳稅對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同,購(gòu)購(gòu)了單價(jià)超過(guò)9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標(biāo)準(zhǔn)二手房的,可以等到8月31日后再按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅,而在8月31日前就要按3%繳納了。
●房須按期繳稅對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋購(gòu)賣合同,購(gòu)購(gòu)了單價(jià)低于9432元/平方米、面積卻在140平方米以上二手房的,就要抓緊在8月31日前按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅,拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。
●詢問(wèn)較低過(guò)戶價(jià)在購(gòu)購(gòu)二手房繳納稅費(fèi)過(guò)程中需注意契稅較低過(guò)戶價(jià)的問(wèn)題,因?yàn)槔U納契稅時(shí)有較低過(guò)戶價(jià)的要求,較低過(guò)戶價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各區(qū)規(guī)定有所不同。
●提交5項(xiàng)資料繳納稅費(fèi)時(shí)需提供:購(gòu)賣合同(原件及復(fù)印件)、房產(chǎn)證(原件及復(fù)印件)、購(gòu)賣雙方身份證(原件及復(fù)印件)、原購(gòu)房協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票或收據(jù)(原件及復(fù)印件)。
■收費(fèi)指南
購(gòu)賣二手商品房
(1)個(gè)人購(gòu)房不足2年出售的購(gòu)方:契稅3%;印花稅0.05%;工本費(fèi)(依各區(qū)規(guī)定)
賣方:營(yíng)業(yè)稅5%;印花稅0.05%;個(gè)人所得稅(依各區(qū)規(guī)定)
(2)個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售,符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)方:契稅1.5%;印花稅0.05%;工本費(fèi)(依各區(qū)規(guī)定)
賣方:印花稅0.05%;個(gè)人所得稅(依各區(qū)規(guī)定)
(3)個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售,不符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)方:契稅3%;印花稅0.05%;工本費(fèi)(依各區(qū)規(guī)定)
賣方:營(yíng)業(yè)稅(售房?jī)r(jià)-購(gòu)房?jī)r(jià))×5%;印花稅0.05%;個(gè)人所得稅(依各區(qū)規(guī)定)
購(gòu)賣已購(gòu)公房(1)個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售,符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)方:土地出讓金:當(dāng)年的房改成本價(jià)×建筑面積×1%契稅1.5%;印花稅0.05%;工本費(fèi)(依各區(qū)規(guī)定)
賣方:印花稅0.05%;個(gè)人所得稅(依各區(qū)規(guī)定)
(2)個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售,不符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)方:土地出讓金:當(dāng)年的房改成本價(jià)×建筑面積×1%契稅3%;印花稅0.05%;工本費(fèi)(依各區(qū)規(guī)定)
賣方:營(yíng)業(yè)稅(售房?jī)r(jià)-購(gòu)房?jī)r(jià))×5%;印花稅0.05%;個(gè)人所得稅(依各區(qū)規(guī)定)
■合同范本
《房屋購(gòu)賣合同》出賣人將房屋以“以租待售”方式出售給購(gòu)受人,雙方可以約定如下條款:
1、出賣人和購(gòu)受人在房屋租賃合同生效后()日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門依法辦理租賃登記備案手續(xù),以保護(hù)購(gòu)受人對(duì)房屋的使用權(quán)及產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效力。
2、雙方在房屋租賃合同中約定零租金(或低額租金),以避免出賣人解除租賃合同。
3、房屋購(gòu)賣合同自()年()月()日生效;若在房屋購(gòu)賣合同生效前,出賣人擅自解除雙方所簽房屋租賃合同,則本房屋購(gòu)賣合同即刻生效;房屋購(gòu)賣合同生效的,出賣人按照租賃合同約定已付房屋租金即為購(gòu)受人按照購(gòu)賣合同約定向出賣人支付了與該租金相等數(shù)額的房?jī)r(jià)款。
4、出賣人在租賃期限內(nèi),擅自解除合同即視為違約,應(yīng)向購(gòu)受人支付違約金()元。
記者 許子凌
來(lái)源:新京報(bào)
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