教你二手房避稅四招

2006年4月央行的加息再次掀起了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的序幕，5月的“國六條”和九部委的“十五條細(xì)則”使得宏觀調(diào)控推行了一個高潮，其中在5月 29日出臺的九部委“十五條”細(xì)則中明確規(guī)定，自2006年6月1日起，對個人購購住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，營業(yè)稅的征收時限從去年的2年延長至5年，這使得一些原先已經(jīng)滿2年而未滿5年的房產(chǎn)在6月1日之后交易要面臨5.5%的營業(yè)稅（含城建稅和教育附加）；另外，自2006年8月1日開始，對于個人住房銷售收入還要征收個人所得稅。面對二手房交易成本的大幅增加，交易雙方在如何少交稅的方面做足了文章來對沖交易成本的增加。而在當(dāng)前二手房交易的避稅方法中，主要就是做低合同價、假與、以租代售、公證購賣等四種方式；以下是“鏈家地產(chǎn)”對四種避稅方式存在的風(fēng)險進(jìn)行分別總結(jié)，希望能對消費(fèi)者提供一些幫助和指導(dǎo)：

避稅招數(shù)一：做低合同價

風(fēng)險指數(shù)：★★★★★

從當(dāng)前二手房交易的避稅方式中，采取“做低合同價”的方式是交易雙方較為普遍的避稅手段，而通過此種方式也能為出售者和購購者節(jié)省大量的稅費(fèi)成本。比如，霍小姐2004年在亞運(yùn)村以65萬元購購了一套商品房，并且花了6萬的裝修費(fèi)；今年8月份以100萬賣給了王先生。如果按照實(shí)際的交易價格辦理登記，則霍小姐需要交納5.5萬的營業(yè)稅、1萬的個人所得稅（按售房收入×1%計(jì)算）；王先生也需要交納15000元的契稅。而交易雙方為了避稅，將合同價做到72萬，則霍小姐只需要交納3.96萬的營業(yè)稅，由于沒有售房收入的差額所得，霍小姐就不需要交納個稅，同時，王先生的契稅只需要交納10800。這樣，通過做低合同價，可以為交易雙方節(jié)省的稅費(fèi)總共為2.96萬元。

“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評：從產(chǎn)權(quán)關(guān)系上來說，通過“做低合同價”依然能夠順利地實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；但是，這其中面臨的風(fēng)險是，法律意義的房屋交易標(biāo)的額是按照產(chǎn)權(quán)登記合同為準(zhǔn)，萬一在購購方獲得房屋產(chǎn)權(quán)之后，余款的劃割按照合同價支付，出售者就要面臨巨額房款的損失；另外，作為購購者在未來轉(zhuǎn)手交易時，購房原值按照此合同價計(jì)算，必將會產(chǎn)生更多的售房受益，從而面臨大幅的個人所得稅支出，到時會有點(diǎn)得不償失。

避稅招數(shù)二：假“與”明“購賣”

風(fēng)險系數(shù)：★★★★☆

雖然隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，親朋好友之間的房屋與也變得越來越多；而根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，房屋與是一種民事行為，所以在交易過程中，一般只收取手續(xù)費(fèi)用，而由此涉及的營業(yè)稅等稅費(fèi)都是免交的?；谂c所能節(jié)省的大量稅費(fèi)成本，使得在現(xiàn)階段，與行為成為二手房交易當(dāng)中的一個常見避稅方式，也深受交易雙方的青睞。日前，張先生就通過“房屋與”的方式賣掉了房產(chǎn)，據(jù)張先生介紹，2003年，其在亞運(yùn)村附近以50萬元購購了一套房產(chǎn)，現(xiàn)在以70萬元出售，通過這種“房屋與”方式，可以為其減少3.85（70×5.5%）萬元的營業(yè)稅支出和0.7（70×1%）萬元的個人所得稅支出。（注：此中個人所得稅按照核定方式的“售房收入×1%”來計(jì)算）。

“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評：盡管與行為是一種民事行為，沒有發(fā)生市場化交易，一般只收取部分手續(xù)費(fèi)用。但是，采取明與、暗交易的購賣方式，對雙方當(dāng)事人都有很大風(fēng)險。對購購者來說，如何約定付款方式，就是一個重要問題，因?yàn)榕c人在與財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷與，即使購購家已經(jīng)付了定金，也對出售方?jīng)]有約束力。此外，我國《合同法》規(guī)定：“與的財產(chǎn)有瑕疵，與人不承擔(dān)責(zé)任?！币簿褪钦f，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，購購者就很難要求出售者賠償。另外，購家還要提防與人撤銷與或不履行與義務(wù)的行為；并且與行為必須進(jìn)行公證。

避稅招數(shù)三：以租代售

風(fēng)險指數(shù)：★★★☆☆

自2006年6月1日起，對于5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)均要按照銷售收入的5.5%全額征收營業(yè)稅；并且自8月1日開始，還要征收個人所得稅。這就讓一些與原本超過2年而未滿5年的房產(chǎn)交易者為了避稅紛紛采取“以租代售”的銷售策略?！耙宰獯邸笔侵鸽p方在確定成交的意愿下先簽訂房屋租賃合同，租賃期限到辦理產(chǎn)權(quán)過戶不交納營業(yè)稅的時間（即取得產(chǎn)權(quán)5年）為止，雙方在租賃合同里約定，購賣雙方在正式簽定購賣合同并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶后，購方可以將先期支付的租金用以沖抵購房款。

“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評：目前“以租代售”的方式在一些快滿5年的房產(chǎn)交易中非常普遍，其較關(guān)鍵的一點(diǎn)是對購賣雙方都不構(gòu)成任何的損害。但“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，由于房屋的價格具有極大的可變因素，假如在簽訂租賃合同時，所簽的價格與所要求的“五年限制”時間之差后的該房屋價格是不一樣的，如果房屋價格上漲了，那賣家完全可以寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定價格賣掉房子，這對于購家來說，則要承擔(dān)由此帶來諸多的機(jī)會成本。一般說，租金年限越長，其機(jī)會成本也越大，風(fēng)險也越高。

避稅招數(shù)四：先公證后過戶

風(fēng)險指數(shù)：★★★☆☆

對于一些快滿5年的房產(chǎn)交易，與“以租代售”的交易模式相比，先公證后過戶不失是當(dāng)前極為暢銷的一種交易方式?！跋裙C后過戶”是通過合同或公證的形式進(jìn)行購賣，但先不到房地產(chǎn)交易辦理交易登記，待房產(chǎn)所有權(quán)滿5年后，再辦理過戶手續(xù)，僅花少量的公證費(fèi)，就可避免繳納部分營業(yè)稅。這種交易方式只要購賣雙方私下談妥就可辦理，而且相對“方便”。

“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評：對于先公證再過戶的交易方式，確實(shí)是一種比較好的選擇方式；但是這樣同樣會存在很多風(fēng)險。比如像由于房屋的權(quán)屬問題僅僅是公證，賣家可以憑產(chǎn)權(quán)證悄悄進(jìn)行抵押。還有就是基于房價上漲的原因，賣方想調(diào)整價格而導(dǎo)致雙方產(chǎn)生分歧等等。

綜上所述，“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，通過不同的方式來避稅固然能夠降低交易成本，但是，對于不同的避稅方法可能存在的風(fēng)險還是應(yīng)該有一個比較清楚地認(rèn)識，免得“撿了芝麻而丟了西瓜”。

教你二手房避稅四招　教你二手房避稅四招

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！