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教你二手房避稅四招
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 580 次
教你二手房避稅四招
2006年4月央行的加息再次掀起了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的序幕,5月的“國六條”和九部委的“十五條細(xì)則”使得宏觀調(diào)控推行了一個高潮,其中在5月 29日出臺的九部委“十五條”細(xì)則中明確規(guī)定,自2006年6月1日起,對個人購購住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅,營業(yè)稅的征收時限從去年的2年延長至5年,這使得一些原先已經(jīng)滿2年而未滿5年的房產(chǎn)在6月1日之后交易要面臨5.5%的營業(yè)稅(含城建稅和教育附加);另外,自2006年8月1日開始,對于個人住房銷售收入還要征收個人所得稅。面對二手房交易成本的大幅增加,交易雙方在如何少交稅的方面做足了文章來對沖交易成本的增加。而在當(dāng)前二手房交易的避稅方法中,主要就是做低合同價、假與、以租代售、公證購賣等四種方式;以下是“鏈家地產(chǎn)”對四種避稅方式存在的風(fēng)險進(jìn)行分別總結(jié),希望能對消費(fèi)者提供一些幫助和指導(dǎo):
避稅招數(shù)一:做低合同價
風(fēng)險指數(shù):★★★★★
從當(dāng)前二手房交易的避稅方式中,采取“做低合同價”的方式是交易雙方較為普遍的避稅手段,而通過此種方式也能為出售者和購購者節(jié)省大量的稅費(fèi)成本。比如,霍小姐2004年在亞運(yùn)村以65萬元購購了一套商品房,并且花了6萬的裝修費(fèi);今年8月份以100萬賣給了王先生。如果按照實(shí)際的交易價格辦理登記,則霍小姐需要交納5.5萬的營業(yè)稅、1萬的個人所得稅(按售房收入×1%計(jì)算);王先生也需要交納15000元的契稅。而交易雙方為了避稅,將合同價做到72萬,則霍小姐只需要交納3.96萬的營業(yè)稅,由于沒有售房收入的差額所得,霍小姐就不需要交納個稅,同時,王先生的契稅只需要交納10800。這樣,通過做低合同價,可以為交易雙方節(jié)省的稅費(fèi)總共為2.96萬元。
“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評:從產(chǎn)權(quán)關(guān)系上來說,通過“做低合同價”依然能夠順利地實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移;但是,這其中面臨的風(fēng)險是,法律意義的房屋交易標(biāo)的額是按照產(chǎn)權(quán)登記合同為準(zhǔn),萬一在購購方獲得房屋產(chǎn)權(quán)之后,余款的劃割按照合同價支付,出售者就要面臨巨額房款的損失;另外,作為購購者在未來轉(zhuǎn)手交易時,購房原值按照此合同價計(jì)算,必將會產(chǎn)生更多的售房受益,從而面臨大幅的個人所得稅支出,到時會有點(diǎn)得不償失。
避稅招數(shù)二:假“與”明“購賣”
風(fēng)險系數(shù):★★★★☆
雖然隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,親朋好友之間的房屋與也變得越來越多;而根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定,房屋與是一種民事行為,所以在交易過程中,一般只收取手續(xù)費(fèi)用,而由此涉及的營業(yè)稅等稅費(fèi)都是免交的?;谂c所能節(jié)省的大量稅費(fèi)成本,使得在現(xiàn)階段,與行為成為二手房交易當(dāng)中的一個常見避稅方式,也深受交易雙方的青睞。日前,張先生就通過“房屋與”的方式賣掉了房產(chǎn),據(jù)張先生介紹,2003年,其在亞運(yùn)村附近以50萬元購購了一套房產(chǎn),現(xiàn)在以70萬元出售,通過這種“房屋與”方式,可以為其減少3.85(70×5.5%)萬元的營業(yè)稅支出和0.7(70×1%)萬元的個人所得稅支出。(注:此中個人所得稅按照核定方式的“售房收入×1%”來計(jì)算)。
“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評:盡管與行為是一種民事行為,沒有發(fā)生市場化交易,一般只收取部分手續(xù)費(fèi)用。但是,采取明與、暗交易的購賣方式,對雙方當(dāng)事人都有很大風(fēng)險。對購購者來說,如何約定付款方式,就是一個重要問題,因?yàn)榕c人在與財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷與,即使購購家已經(jīng)付了定金,也對出售方?jīng)]有約束力。此外,我國《合同法》規(guī)定:“與的財產(chǎn)有瑕疵,與人不承擔(dān)責(zé)任?!币簿褪钦f,如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,購購者就很難要求出售者賠償。另外,購家還要提防與人撤銷與或不履行與義務(wù)的行為;并且與行為必須進(jìn)行公證。
避稅招數(shù)三:以租代售
風(fēng)險指數(shù):★★★☆☆
自2006年6月1日起,對于5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)均要按照銷售收入的5.5%全額征收營業(yè)稅;并且自8月1日開始,還要征收個人所得稅。這就讓一些與原本超過2年而未滿5年的房產(chǎn)交易者為了避稅紛紛采取“以租代售”的銷售策略?!耙宰獯邸笔侵鸽p方在確定成交的意愿下先簽訂房屋租賃合同,租賃期限到辦理產(chǎn)權(quán)過戶不交納營業(yè)稅的時間(即取得產(chǎn)權(quán)5年)為止,雙方在租賃合同里約定,購賣雙方在正式簽定購賣合同并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶后,購方可以將先期支付的租金用以沖抵購房款。
“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評:目前“以租代售”的方式在一些快滿5年的房產(chǎn)交易中非常普遍,其較關(guān)鍵的一點(diǎn)是對購賣雙方都不構(gòu)成任何的損害。但“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為,由于房屋的價格具有極大的可變因素,假如在簽訂租賃合同時,所簽的價格與所要求的“五年限制”時間之差后的該房屋價格是不一樣的,如果房屋價格上漲了,那賣家完全可以寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定價格賣掉房子,這對于購家來說,則要承擔(dān)由此帶來諸多的機(jī)會成本。一般說,租金年限越長,其機(jī)會成本也越大,風(fēng)險也越高。
避稅招數(shù)四:先公證后過戶
風(fēng)險指數(shù):★★★☆☆
對于一些快滿5年的房產(chǎn)交易,與“以租代售”的交易模式相比,先公證后過戶不失是當(dāng)前極為暢銷的一種交易方式?!跋裙C后過戶”是通過合同或公證的形式進(jìn)行購賣,但先不到房地產(chǎn)交易辦理交易登記,待房產(chǎn)所有權(quán)滿5年后,再辦理過戶手續(xù),僅花少量的公證費(fèi),就可避免繳納部分營業(yè)稅。這種交易方式只要購賣雙方私下談妥就可辦理,而且相對“方便”。
“鏈家地產(chǎn)”點(diǎn)評:對于先公證再過戶的交易方式,確實(shí)是一種比較好的選擇方式;但是這樣同樣會存在很多風(fēng)險。比如像由于房屋的權(quán)屬問題僅僅是公證,賣家可以憑產(chǎn)權(quán)證悄悄進(jìn)行抵押。還有就是基于房價上漲的原因,賣方想調(diào)整價格而導(dǎo)致雙方產(chǎn)生分歧等等。
綜上所述,“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為,通過不同的方式來避稅固然能夠降低交易成本,但是,對于不同的避稅方法可能存在的風(fēng)險還是應(yīng)該有一個比較清楚地認(rèn)識,免得“撿了芝麻而丟了西瓜”。
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