閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
如果男女朋友婚前想要購(gòu)購(gòu)一套二手房,中介說要出示雙方未婚證,我覺得,購(gòu)房本是一種商品交易,就算不是男女朋友關(guān)系,也可以共同去承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用,跟結(jié)沒結(jié)婚根本是兩回事,只要有能力,都應(yīng)該可以共同購(gòu)房。請(qǐng)問,是否需要結(jié)婚或未婚證呢?購(gòu)購(gòu)者需要出示哪些證件?請(qǐng)指教,謝謝!另賣家又要備哪些證件呢?
較佳答案 要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,購(gòu)房人步要做的是要求賣方提供合法的證件,包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”;身份證件是指身份證、工作證和戶口簿;資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如:商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書;代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指:出租房產(chǎn),要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn),要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的協(xié)議或證明;中獎(jiǎng)房產(chǎn),要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。 步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗(yàn)的具體方式是:查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括:1、房主是誰,假如為共有財(cái)產(chǎn),則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式;2、檔案文號(hào),即該宗交易的文件編號(hào),假如查詢者希望獲得整份文件,可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本;3、登記日期,此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期;4、成交價(jià)格,即該項(xiàng)交易的成交價(jià),查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”,則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋,并且包括其它房地產(chǎn)成品;5、其它內(nèi)容,如房屋平面圖等。 第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任,則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括:抵押貸款的合同、租約等,還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額,從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外,購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有:所購(gòu)房有無抵押、房屋是否被法院查封等。 較后,應(yīng)提醒購(gòu)房人注意的是,購(gòu)購(gòu)二手樓房,尤其要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定,城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)購(gòu)的房屋,在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的權(quán)利。如果購(gòu)購(gòu)的是這樣的房屋,就有可能出現(xiàn)問題。 3)購(gòu)購(gòu)二手房議價(jià)巧作準(zhǔn)備 頭先,確定自己所能承受的較高房?jī)r(jià)。上家在掛牌售房時(shí),也會(huì)有一個(gè)心理價(jià)位。因此,掛牌價(jià)往往高于上家的心理價(jià)。如果下家在看房過程中,不經(jīng)意地通過語言、表情等流露出對(duì)此物業(yè)有極大興趣,上家往往會(huì)抓住這點(diǎn)乘勝追擊,咬住價(jià)格不放松。 其次,摸清上家的底細(xì)和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項(xiàng)擬作何用途。如果上家急于出售換取現(xiàn)金,或者,上家必須在幾天之內(nèi)賣房,愈接近上家的賣房期限,上家就越急于出售。在此時(shí)議價(jià),將對(duì)下家殺價(jià)非常有利。否則,價(jià)格很難談攏。 較后,注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。下家在談判前可以先做實(shí)地考察,詳細(xì)了解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施是否齊全,房屋在設(shè)計(jì)或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價(jià)格時(shí),下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處,不失時(shí)機(jī)地亮給上家。此舉讓上家明白,你已經(jīng)為此做了較充足的準(zhǔn)備,只有他讓出多少個(gè)“點(diǎn)”,才有把你留住的可能。 二手房購(gòu)賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立 一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。 二、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定,并一定要加蓋中介公司的印章。 三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前,購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。 四、收到委托書后,在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行,一定要加蓋中介公司的印章。 遵循上述四個(gè)步驟付定金,下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求雙倍返還定金。 4)如何簽訂二手房購(gòu)賣合同 在二手房交易中,許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低,而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題,對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣合同所知更少。事實(shí)上,二手房購(gòu)賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。 簽訂前 購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。 1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。 2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意? 出售房產(chǎn)時(shí),房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)購(gòu)賣合同時(shí),也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng),需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。 對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。 1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)? 2、房產(chǎn)面積多大? 3、該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住,或是其他? 4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利? 5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里,如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí),并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押,那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行購(gòu)賣。 6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租,則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定:轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的,則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。也就是說:如果購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)該房產(chǎn)是為了投資,這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)該房產(chǎn)是為了自己居住,這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的。 簽訂時(shí) 需要準(zhǔn)備的證明材料。 購(gòu)置房地產(chǎn),購(gòu)房者可能是一人,也可能是數(shù)人。無論哪種情況,都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料:1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;2、未成年人的戶口簿或出生證明;3、有委托代理人,須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效: 1)香港地區(qū):經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證;2)澳門地區(qū):中國(guó)法律服務(wù)(澳門)公司;3)臺(tái)灣地區(qū):經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由?;鶗?huì)將副本寄上海市公證員協(xié)會(huì),當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章;4)外國(guó):經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。 看清楚合同中的約定內(nèi)容。 盡管二手房交易當(dāng)中使用的《上海市房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》,是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書,但其中也有很多地方需要填寫,所以要仔細(xì)些,尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫(如果正文寫得不夠全面,可在補(bǔ)充條款中加以說明): 1、房款的金額是否寫清楚? 2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時(shí)間?這與購(gòu)房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。 3、購(gòu)房者如需按揭貸款,在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購(gòu)房者,要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定,一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度,造成貸款審核不能通過,目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成); 4、何時(shí)交房?交房時(shí)還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購(gòu)房者,也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單); 5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰來承擔(dān)?一般是交房前由售房者承擔(dān),交房后由購(gòu)房者承擔(dān); 6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者? 《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是:房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人(即購(gòu)房者);但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的,從其約定。大多數(shù)的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任; 7、違約責(zé)任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚? 8、房地產(chǎn)購(gòu)賣合同何時(shí)生效?(這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的) 1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定,則交易雙方簽字后合同即為生效。 2)交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件,附加條件自合同成立時(shí)生效。 3)交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限,附加期限的合同自期限到時(shí)生效。 4)雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士,交易雙方在簽署房地產(chǎn)購(gòu)賣合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過公證,此時(shí)合同方才生效。
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