一、 什么是二手房？

　　二手房是針對商品房銷售及公房以房改售而派生的概念。二手房在順德可簡單地理解為：已領(lǐng)有《房地產(chǎn)權(quán)證》的產(chǎn)權(quán)人有意出售的存量房地產(chǎn)，不論房地產(chǎn)是來源于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購購、以房改政策購購、繼承取得、自建而得。

　　二、 什么是二手房轉(zhuǎn)讓？

　　二手房轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過購賣、交換、與或者其他合法方式將已取得《房地產(chǎn)權(quán)證》的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　三、 以其他合法方式取得房地產(chǎn)包括哪些？

　　一般指以房地產(chǎn)作價入股、企業(yè)通過收購、合并或分立取得房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)抵債給債權(quán)人等情形。

　　四、 關(guān)于轉(zhuǎn)讓方及受讓方的理解。

　　通常，人們會把房地產(chǎn)購賣中的賣方、房地產(chǎn)與中的與方、房地產(chǎn)交換中的甲方稱為轉(zhuǎn)讓方，把房地產(chǎn)購賣中的購方、房地產(chǎn)與中的受方、房地產(chǎn)交換中的乙方稱為受讓方。可簡單地理解為：轉(zhuǎn)讓方是舊房（業(yè)）主，受讓方是新房（業(yè)）主。

（二）轉(zhuǎn)讓主體資格及房地產(chǎn)權(quán)屬審核

五、 二手房轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)依據(jù)是什么？

　　二手房作為轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的，必須是已領(lǐng)有《房地產(chǎn)權(quán)證》的依法可以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)。

　　六、 在順德，《房地產(chǎn)權(quán)證》是二手房轉(zhuǎn)讓的先進產(chǎn)權(quán)依據(jù)嗎？

　　是的。必須是已經(jīng)驗證換證的、其附圖是已經(jīng)數(shù)字化測量的《房地產(chǎn)權(quán)證》。

　　七、 對二手房轉(zhuǎn)讓雙方的主體資格要求有哪些？

　　二手房轉(zhuǎn)讓雙方稱為轉(zhuǎn)讓方及受讓方，一般來說，對受讓方?jīng)]有特殊的限制，受讓方可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人及其他組織；但對轉(zhuǎn)讓方就有特定的限定，即該轉(zhuǎn)讓方必須是《房地產(chǎn)權(quán)證》上記載的房地產(chǎn)權(quán)人，該房地產(chǎn)權(quán)人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人及其他組織；若該產(chǎn)權(quán)人是自然人

　　，則該人必須具有完全民事行為能力。

　　八、 是否所有取得《房地產(chǎn)權(quán)證》的二手房都可以轉(zhuǎn)讓？

　　不是，下列二手房不得轉(zhuǎn)讓：1、公安、檢察、法院、稅務(wù)稽查、國家安全機關(guān)等部門限制轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；2、縣級以上人民政府依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；3、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；4、已經(jīng)抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。

　　九、 對哪些房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有特別規(guī)定？

　　屬有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)公司的董事會、股東會決議同意；屬合伙企業(yè)所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)所有合伙人決議同意；屬國有、集體所有（指區(qū)、鎮(zhèn)兩級所有）的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)區(qū)、鎮(zhèn)（

　　街）公有資產(chǎn)管理部門同意，并經(jīng)公開交易；屬村集體所有（即村委會、股份社及它們的下屬企業(yè)名下）的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需 2/3以上村（股）代表表決同意，鎮(zhèn)（街）農(nóng)辦或鎮(zhèn)（街）集體資產(chǎn)管理委員會同意，并經(jīng)公開交易。

　　十、 房地產(chǎn)的他項權(quán)利有哪些？

　　房地產(chǎn)他項權(quán)利是指與房地產(chǎn)權(quán)（含土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）相關(guān)的權(quán)利，如：典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。就我區(qū)的目前情況，設(shè)置在房地產(chǎn)上的他項權(quán)利一般有租賃權(quán)、抵押權(quán)。

　　十一、 對已設(shè)置他項權(quán)的二手房轉(zhuǎn)讓有什么規(guī)定？

　　已設(shè)置抵押權(quán)的二手房轉(zhuǎn)讓，需征得抵押權(quán)人的書面同意，或轉(zhuǎn)讓人先清償貸款，或轉(zhuǎn)讓雙方與抵押權(quán)人協(xié)商在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的同時辦理轉(zhuǎn)按手續(xù)；已設(shè)置租賃權(quán)的二手房轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方需在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前 3個月書面通知承租人，并房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成功后需遵循“購賣不破租賃”的原則。

　　十二、 什么是二手房轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先購購權(quán)？

　　二手房轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先購購權(quán)是指以購賣形式轉(zhuǎn)讓二手房，在同等的購賣條件下，對購購二手房所擁有的優(yōu)先權(quán)利；下列當(dāng)事人依次對二手房購購享有優(yōu)先購購權(quán)：

　　1、房地產(chǎn)共有人；

　　2、房地產(chǎn)抵押權(quán)人；

　　3、房地產(chǎn)承租人。

　　十三、 什么是房地產(chǎn)共有人？

　　對于一房地產(chǎn)，由兩人或兩人以上共同享有房地產(chǎn)權(quán)，則在房地產(chǎn)權(quán)登記時，把其中一產(chǎn)權(quán)人確定為房地產(chǎn)所有權(quán)人，其余的產(chǎn)權(quán)人確定為房地產(chǎn)共有權(quán)人；誰作為所有權(quán)人，誰作為共有權(quán)人由全部產(chǎn)權(quán)人在申請房地產(chǎn)權(quán)登記時共同協(xié)商確定，所有權(quán)人與共有權(quán)人對房地產(chǎn)所享有的權(quán)利及所承擔(dān)的義務(wù)沒有分別；按我國現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)共有分為兩種：一種是共同共有，即共有人對共有財產(chǎn)不分份額的共同享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，共同共有多存在于具有特殊關(guān)系的人之間，如夫妻、家庭成員之間；另一種是按份共有，即共有人按各自享有的份額對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

　　十四、 什么是房地產(chǎn)抵押權(quán)人？

　　要明白什么是房地產(chǎn)抵押權(quán)人頭先需明白什么是房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押是指抵押人（即房地產(chǎn)權(quán)人）以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民

　　、法人或者其他組織。舉個例來說，有人因向銀行借錢把自己的房地產(chǎn)抵押給銀行，則銀行就是抵押權(quán)人。

　　十五、 對農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓有什么規(guī)定？

　　農(nóng)民住宅只能出售給住宅所在村委的農(nóng)民，或在房地產(chǎn)權(quán)人的直系親屬間與。農(nóng)民住宅是指位于農(nóng)村轄區(qū)范圍內(nèi)，土地性質(zhì)屬集體所有，房屋的所有權(quán)屬農(nóng)民所有的住房。在順德，已由村委改為居委范圍內(nèi)的原農(nóng)民住宅不受此限制。

（三）簽 約

十六、 二手房轉(zhuǎn)讓需否訂立書面合同？

　　二手房轉(zhuǎn)讓需訂立書面合同，而且轉(zhuǎn)讓的方式不同，訂立的書面合同亦不同。二手房購賣，購賣雙方需訂立《房地產(chǎn)購賣合同》；二手房交換，交換雙方需訂立《房地產(chǎn)交換合同》；二手房與，當(dāng)事人須訂立《房地產(chǎn)與公證書》及《接受房地產(chǎn)與公證書》。

　　十七、 《房地產(chǎn)購賣合同》應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

　　《房地產(chǎn)購賣合同》一般應(yīng)具備以下內(nèi)容：

　　1、 購賣合同雙方當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。

　　2、 標(biāo)的(即購賣的房地產(chǎn))。

　　3、 房屋的成交價及支付方式。

　　4、 房屋交付時間及方法。

　　5、 房地產(chǎn)權(quán)過戶辦理及其承擔(dān)有關(guān)過戶稅費的約定。

　　6、 賣方的產(chǎn)權(quán)保證條款。

　　7、 違約責(zé)任。

　　8、 解決爭議的方式。

　　9、 合同的生效、中止、終止或解除條款。

　　10、 附件。

　　十八、 二手房轉(zhuǎn)讓的合同文本在哪里索得？

　　二手房購賣及交換，其簽約示范文本可在各鎮(zhèn)（街）土地房產(chǎn)登記發(fā)證窗口索得，當(dāng)事人可把示范文本用作簽約文本；二手房與，當(dāng)事人雙方須到公證處訂立《房地產(chǎn)與公證書》及《接受房地產(chǎn)與公證書》，公證處會代為擬訂文書。

　　十九、 對哪些二手房轉(zhuǎn)讓的合同文本有特殊要求？

　　對外國及我國臺灣省的自然人、公司、組織、機構(gòu)，對香港、澳門特別行政區(qū)的公司、組織、機構(gòu)購賣、交換房地產(chǎn)，其《房地產(chǎn)購賣合同》、《房地產(chǎn)交換合同》需經(jīng)順德公證處公證。

　　二十、 未成年人能購購二手房嗎？

　　可以，由其監(jiān)護人代為履行合同及辦理房屋的過戶手續(xù)；但需注意，未成年人所購購的房屋，在其成年（

　　18周歲）前，一般情況下不得轉(zhuǎn)讓或抵押。

　　二十一、 父母能把自己名下的房地產(chǎn)以購賣的方式過戶給自己的未成年子女嗎？

　　不可以，只能以與的方式轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)。

　　二十二、 簽訂二手房購賣合同時，購賣雙方必須注意哪些事項？

　　1、合同主體要明確。購賣合同誰購誰賣則誰簽，不能假手他人，購方尤其要核實房主身份的真實性。

　　2、購賣標(biāo)的要清晰。購賣哪一間房屋，交易全部還是部分產(chǎn)權(quán)必須在合同中明確。

　　3、房款支付有計劃。交易房款是分期支付還是一次性支付，支付的具體時間、方式如何。

　　4、房產(chǎn)交付定日期。雙方約定好房產(chǎn)交付使用的日期。

　　5、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移齊負(fù)責(zé)。房屋的購賣不單體現(xiàn)在房款及房產(chǎn)的互相交付，更重要的是辦理產(chǎn)權(quán)的過戶，讓購方取得產(chǎn)權(quán)的依據(jù)—《房地產(chǎn)權(quán)證》，約定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的具體日子很是關(guān)鍵。

　　6、轉(zhuǎn)移稅費商議好。辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，管理部門會按規(guī)定收取有關(guān)稅、費，購賣雙方必須在合同中約定稅、費由誰負(fù)責(zé)交付，免于過戶時互相推諉，延誤過戶。

　　7、房屋費用交接好。定好附屬于房屋的水、電、物業(yè)管理、電視天線等費用的交接日期，清晰劃分上述費用的承擔(dān)責(zé)任。

　　8、違約責(zé)任要對等。理論上說，購賣雙方都存在違約的可能，為避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。

　　9、未盡事宜要補充。購賣雙方在簽訂合同時遇到合同條款不明確，或使用示范合同文本簽約，文本內(nèi)容不

　　能完全滿足雙方需要，則雙方必須注意對未盡事宜在合同后面附加條款說明，或另行補充協(xié)議說明，減少后續(xù)階段因意思含混造成的不便與麻煩。

　　二十三、 簽訂購賣合同時，購賣雙方故意報低成交房款逃稅，有何后果？

　　逃稅未必得逞，因為過戶前，購賣雙方需到地稅分局開具“銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票”，需到財政管理部門繳交房屋購賣契稅，此時地稅分局、財政管理部門會核定房地產(chǎn)的市場價格，若合同所填報的成交價格明顯偏離市場價格，則他們均會按所核定的市場價格征收有關(guān)稅費。故意報低成交房款逃稅會產(chǎn)生以下不良后果：

　　1、逃稅是違法行為，一旦被征收部門查出，將會受到處罰。

　　2、若雙方產(chǎn)生購賣糾紛提請法院訴訟解決，則雙方簽訂的購賣合同必然成為法院判案的重要依據(jù)，而成交價款更是合同的要素。

　　二十四、 在簽約中“定金”與“訂金”有什么區(qū)別？

　　在二手房購賣中，“定金”與“訂金”有著本質(zhì)的區(qū)別，需注意分清。定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！