購購二手房，或居住，或出租與待機轉手獲利，正在成為滬上居民家庭投資理財的一個

主要方向。鑒于此，今年以來本市二手房交易量一路上揚，供求比進一步拉大。據中國銀行

上海市分行有關數據統(tǒng)計，二手房消費貸款新增額已經連續(xù)6、7個月保持上升勢頭，在上海

的部分區(qū)域，例如虹口區(qū)，二手房的銷售金額已經超過了新建樓盤的銷售金額。

但是，像許多事情一樣，購購二手房也是“讓人歡喜讓人憂”，不少購房者在購房過程中

有過“吃藥”的經歷。家住浦東的趙先生即是一例。

趙先生一直覺得自己是一個很謹慎的人，在購二手房的過程中也注意查清了產權關系，

全面了解了房屋的狀況、鄰里關系，但臨到辦理手續(xù)時，卻半路殺出個“程咬金”，原先房屋

的承租人說自己有優(yōu)先購購權。趙先生的老房子已經賣了，新房子又沒有購成，一家人成了

城市里的“流浪者”。

那么，購購二手房到底要注意哪些方面的問題呢？近日，記者采訪了律師、銀行按揭業(yè)

務辦理人員和中介公司的工作人員，讓三方的專家開出了一份二手房購購“全攻略”。

購房先須法律咨詢

黃律師認為二手房的購購有5大注意事項：

一、注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合。如賣方是否有房產證，產權是否清

晰；還沒有拿到產權證的現房不能購賣；若是期房出售則必須由開發(fā)商作出擔保等。同時交

易前，作為購方，可要求賣方提供房屋的權屬證明文件、身份證明及相關證件，并到所屬房

地產交易查驗房屋的權屬登記情況。只有對交易主體的資格進行審查和判斷，獲得確認

后，交易才可進行。

二、注意交易房屋的評估價是否正確，真實。在這個環(huán)節(jié)中存在的風險，就是對房屋評

估價偏高或偏低，有些評估價含的水分很多，就容易造成評估價的不真實。有些中介試圖低

價收入、高價賣出，是導致與房屋市場價值偏離的主因，而這必然將直接影響購賣雙方的利

益。這里介紹一個簡單的估價辦法，二手房價格應為周邊區(qū)域新建商品房市價的2／3左右，

過高價格購入者，將存在貶值的風險，反之，平價或低于此價購入者將有利可圖。在交易過

程中，交易雙方應委托信譽良好、具有市房地局頒發(fā)的房地產評估資質證書的專業(yè)評估機構

估價，必要時還可要求出具評估報告，作為實際售價的依據。

三、二手房質量上的瑕疵。購房者應當在購房時注意檢查住宅本身的質量，如是否存在

漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。相鄰關系也十分重要，應當詢問一下

鄰里之間是否存有公用面積糾紛等矛盾。此外，原居住人如果存有過于復雜的社會關系也可

能給購房者帶來意想不到的麻煩。

四、簽訂購賣合同的注意事項?，F在還有為數不少的交易者因對交易合同的作用不予重

視或不熟悉，導致交易合同雙方的權利義務約定不明而引發(fā)了爭議，甚至發(fā)生交易一方利用

合同進行詐騙的情況。交易者應該懂得，二手房交易是一項專業(yè)性很強且頗為復雜的過程。

交易雙方在交易前及交易過程中，如自己覺得把握不大，較好是能得到房地產專業(yè)人士和律

師的指導，也可委托具有良好聲譽的、具有相應資質條件的房產中介機構進行交易，從而免

去諸多不必要的煩惱和奔波。

五、其他的一些限定因素。例如：①房產有承租人的，購房應注意到該承租人在同等條

件下可優(yōu)先購購該房屋的權利。②購購后準備用作營業(yè)或辦公的，應注意房產權證上的房屋

用途限定。③在房產證上除了購房者還有其他財產共有人的，應先確認購賣行為是否征得共

有人的同意。④要注意二手房是否存在未繳清的公用事業(yè)費、物業(yè)管理費等其他費用。

了解按揭貸款政策

徐女士是市中行的工作人員，專職承辦房屋按揭貸款。

據徐女士介紹，目前銀行開展個人二手房貸款基本都通過房地產中介合作和個人直接申

請兩種方式。中行個人二手房貸款的貸款標準為：

1）貸款金額不得超過房屋評估價格的70％，若實際成交金額低于評估價，則不得超過

實際成交金額的7％（即將推出8成二手房貸款業(yè)務）。

2）貸款期限不得超過20年。

３）貸款利率按人民銀行個人住房抵押貸款利率執(zhí)行。

４）對照《購賣合同》，確認房屋情況及房價是否合理、屬實，購賣行為是否確實存在。

此外，如果購房者房屋急用，也可以讓中介公司作擔?；驅Ｂ殦９咀鲹?，銀行待

辦理好抵押登記，憑兩證齊全放款（一般情況下，在貸款批準后放款）。

中介費用明碼標價

在某中介公司工作的李先生認為，市民購購二手房時，如果委托中介公司辦理，一定要

認清中介公司是否具有中介資格，收費是否明碼標價。規(guī)范經營的中介服務機構應會在經營

場所或繳費用地點的醒目位置公布其收費項目、服務內容、收費標準等事項，服務人員在接

受當事人委托時，也會主動介紹有關中介服務的價格及服務內容。

那么，購購二手房究竟要承擔哪些費用呢？

賣方應付費用：

一、交易手續(xù)費：自今年3月1日起，交易手續(xù)費由原來按套收取改為按每平方米計算，

即每平方米5元，賣方承擔50％的費用。

二、合同印花稅：按照房屋實際成交金額的0.05％繳納，賣方承擔50％。

三、契稅：按照房屋實際成交金額的0.75％計算，可由購賣雙方約定由一方承擔。在實

際操作過程中一般由購方承擔，但不排除賣方承擔的可能性。

四、中介費：按照房屋實際成交金額的0.5—2.5％計收，賣方一般支付2.5％。

五、過戶手續(xù)費：每套50元。

購方應付費用：

一、與賣方相同，需交付交易手續(xù)費、合同印花稅，契稅，以及中介費———按照房屋

實際成交金額的0.5—2.5％計收，購方一般支付1％，過戶手續(xù)費———每套50元。。

二、權證印花稅：每本5元。

三、登記費：如果房屋屬于個人產權，每件收費100元；如果房屋屬于其他產權，每件

收費200元。

四、維修基金：根據所購房屋的實際情況計算。

五、其他相關費用：如果牽扯到房屋評估、咨詢等，還要收取評估費、咨詢費等，根據

具體情況確定收費標準。

（解放日報 黃琛 劉芳）

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