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住宅:基本廢去投資武功

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 481 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
國務(wù)院5月25日公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》透露,將在年內(nèi)研究開征物業(yè)稅事宜。消息一出,A股地產(chǎn)板塊全面下挫,3億資金出逃。物業(yè)稅,成了房地產(chǎn)業(yè)的新困惑。

  物業(yè)稅,說了很多年,光打雷,不下雨。早在2003年,物業(yè)稅就被提到了正式的文件中擬議,整整過了六年才進入議事日程安排。難道說現(xiàn)在物業(yè)稅開征的條件已經(jīng)成熟?抑或的風向有變,想刻意打壓房地產(chǎn)?

  其實從政策面上看,的風向一直沒變,不僅沒變,反而更明確:即房地產(chǎn)的民生方向。征收物業(yè)稅的真實意圖,一方面是想遏制時不時匯聚房地產(chǎn)行業(yè)的投機風云;另一方面是針對地方政府竭澤而漁式的治政慣性。土地一賣了之,還是將物業(yè)稅養(yǎng)為一項長期可靠的財源,將成為地方政府可行的政策選擇。物業(yè)稅具有讓地方政府經(jīng)營精細化、長期化的一定強制性。

  從長遠看,這項政策對房地產(chǎn)是利好的。除了讓房地產(chǎn)可持續(xù)、健康、有序發(fā)展外,還如,在征收物業(yè)稅之后,是否退還一部分土地出讓金?或者降低在交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費?這樣,也許還會降低房價。

  再深層次的原因可能還在于,對于目前房地產(chǎn)行業(yè)的判斷。物業(yè)稅的開征,依然面臨很多現(xiàn)實條件的限制,有相當多的技術(shù)難題需要解決。但仍鄭重其事地重提舊事,是否說明認為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整期,不如趁這個機會一次調(diào)整到位?反正房地產(chǎn)都在進行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

  不管是否長遠利好,從短期看,物業(yè)稅肯定會抑制房地產(chǎn)投資需求,而且可能會傷到正常投資需求者。但,這也許是愿意付出的代價:我國的房地產(chǎn)市場本來就是以自住性和改善性為主,現(xiàn)在還想再朝這個方向擠一擠。

  另一個打擊房地產(chǎn)投資者信心的消息是,新出臺的關(guān)于物權(quán)法的司法解釋。

  較高人民法院日前公布了《物權(quán)法》兩部司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》,將于10月1日起施行。按此司法解釋,住宅改商用,需經(jīng)整棟樓業(yè)主同意。

  《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。但何為“有利害關(guān)系”?之前沒有具體明確。在具體執(zhí)行中,住改商,只需居委會或者業(yè)委會蓋章同意即可。

  現(xiàn)在,司法解釋對上述條款明確稱,應(yīng)綜合考慮“民宅商用”糾紛的實際情況,將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)。這對于那種投資住宅出租的人來講,大大加大了出租的難度。因為只要有一個業(yè)主不同意,告到法院,就是“一票否決”。雖說可以借執(zhí)行力度不力打打擦邊球啥的,但終歸是顆“定時炸彈”。

  綜合上述兩個消息,盡管到實施尚有一段時間,但基本可以下這個斷言:住宅的投資功能,已被廢掉。

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