“避稅”陷阱

　　“陰陽(yáng)合同”隱患多，避稅難避法律責(zé)任

　　案例一：小王較近在北京五環(huán)外購(gòu)了一套三居室，面積150平方米，成交價(jià)為150萬(wàn)元。但在房管所網(wǎng)簽時(shí)，小王與原房主簽訂的價(jià)格顯示的是75萬(wàn)元?！熬W(wǎng)簽合同是假合同，這個(gè)價(jià)格主要是用來(lái)避稅”。小王解釋說(shuō)，原房主購(gòu)購(gòu)這套房子花了75萬(wàn)元，而75萬(wàn)元是稅務(wù)部門(mén)對(duì)這個(gè)區(qū)域房子認(rèn)可的較低納稅價(jià)格?！鞍凑掌醵愂欠孔映山粌r(jià)的3%計(jì)算，光契稅一項(xiàng)就可少交22500元。而通過(guò)做低房?jī)r(jià)，原本需要支付的營(yíng)業(yè)稅也做沒(méi)了。”小王面露得意地說(shuō)。

　　從2005年6月1日起，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)開(kāi)始執(zhí)行普通商品房、非普通商品房區(qū)別征稅，并且對(duì)出售方征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，大大增加了非普通商品房及出售方的稅負(fù)，而轉(zhuǎn)讓方的稅負(fù)又轉(zhuǎn)嫁到了受讓方，于是購(gòu)賣(mài)雙方為了少付稅費(fèi)，多采取做低房?jī)r(jià)的方式來(lái)逃稅，并且以“避稅”的幌子來(lái)掩蓋違法的真實(shí)目的。通常的操作方式是購(gòu)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，或者簽訂“主合同”和“補(bǔ)充合同”。簽訂“陰陽(yáng)合同”，即簽訂一份總房?jī)r(jià)較低的合同，作為辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之用的“陽(yáng)合同”，同時(shí)簽訂一份反映真實(shí)成交價(jià)格的“陰合同”。簽訂“主合同”和“補(bǔ)充合同”的操作方式更為簡(jiǎn)便，購(gòu)賣(mài)雙方只簽訂一份價(jià)格虛假的購(gòu)賣(mài)合同用來(lái)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之用，真實(shí)的成交價(jià)格則通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式來(lái)約定。

　　律師提醒：這樣的“避稅”方式是違法的，違法必然存在違法成本，一旦被查出，不但要補(bǔ)足應(yīng)繳的稅款，而且還面臨高額罰款。更為嚴(yán)重的是，這樣所謂的“避稅”方式在近幾年已經(jīng)引起了一定數(shù)量的糾紛。過(guò)戶(hù)前頭先要核稅，核稅通不過(guò)，則無(wú)法交易，糾紛自然而生，多出的稅費(fèi)到底誰(shuí)來(lái)承擔(dān)就成了雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。此外，如果是通過(guò)貸款方式購(gòu)房，由于頭付款是按真實(shí)房?jī)r(jià)支付的，而交付貸款銀行的必須是房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)用合同，如果頭付款和購(gòu)賣(mài)合同有出入，貸款也不能獲得銀行批準(zhǔn)，這樣也會(huì)引起雙方的糾紛。

　　綜上，在二手房的交易過(guò)程中，做低房?jī)r(jià)表面上看是省錢(qián)了，實(shí)則是法律陷阱，一旦落入，煩惱無(wú)窮。

　　“貸款”陷阱

　　假收入證明不可信，做高房?jī)r(jià)不可取

　　案例二：宋女士是一名公司白領(lǐng)，月收入6000元。較近購(gòu)了一套二居室，擬申請(qǐng)貸款80萬(wàn)元，期限為20年。而銀行要求其月收入至少為1萬(wàn)元，為了使貸款獲批，宋女士找到了公司財(cái)務(wù)主管，為她開(kāi)具了月收入1萬(wàn)元的收入證明。結(jié)果銀行還是沒(méi)有批準(zhǔn)宋女士的貸款請(qǐng)求，原因是月收入過(guò)萬(wàn)達(dá) (論壇 新聞)到申報(bào)個(gè)人所得稅的條件，而銀行通過(guò)查詢(xún)得知，宋女士并沒(méi)有出現(xiàn)在納稅名單中。銀行的解釋是，要么宋女士收入證明作假，要么宋女士有逃稅嫌疑，而這兩項(xiàng)都是申請(qǐng)人不良信用的體現(xiàn)。

　　在二手房購(gòu)賣(mài)時(shí)，購(gòu)房者大多采取貸款方式支付部分房款，但是由于銀行審核房貸有一定的標(biāo)準(zhǔn)，比如購(gòu)房者的還款能力、信用狀況、房齡、房屋價(jià)值等，所以有部分購(gòu)房者不一定能獲得購(gòu)房貸款，由此也引發(fā)出一些陷阱。

　　從各個(gè)銀行對(duì)于購(gòu)房貸款的審批要求上看，月還款額需要匹配的收入證明，比如月收入是月還款額的一倍。一些購(gòu)房者的收入可能無(wú)法達(dá)到銀行的要求，于是只能做假的收入證明用于購(gòu)房貸款。

　　律師提醒：提供假收入證明一旦被銀行查出，就可能進(jìn)入不良信用黑名單，不但該次貸款無(wú)法通過(guò)審批，而且也會(huì)成為今后貸款的障礙。所以，購(gòu)房貸款時(shí)應(yīng)該先咨詢(xún)貸款銀行，量力而為，勿讓假收入證明成為影響交易的陷阱。

　　案例三：江西南昌的周先生新近購(gòu)購(gòu)了一套單位附近的房子，成交價(jià)為40萬(wàn)元。在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，周先生提供的成交價(jià)格被增長(zhǎng)為55萬(wàn)元。但是銀行對(duì)這套房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)為35萬(wàn)元，批給周先生的貸款為24萬(wàn)元?！懊爸艽箫L(fēng)險(xiǎn)與原房主簽了這份‘高房?jī)r(jià)協(xié)議’，沒(méi)想到還是沒(méi)有騙過(guò)銀行”。周先生苦笑道。

　　相比逃稅而做低房?jī)r(jià)，有的購(gòu)房者還會(huì)故意和上家串通做高房?jī)r(jià)，方法基本和做低房?jī)r(jià)類(lèi)似，其目的是為了獲更高額房貸。

　　律師提醒：做高房?jī)r(jià)有違銀行房貸規(guī)定。二手房的房貸頭付款是有比例要求的，目前大部分銀行規(guī)定為3成，做高房?jī)r(jià)無(wú)疑屬于“騙貸”，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，銀行對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后認(rèn)為實(shí)際價(jià)值并沒(méi)有合同價(jià)高，購(gòu)房者也可能無(wú)法貸到預(yù)期的成數(shù)，容易引發(fā)交易雙方糾紛。

　　“中介”陷阱

　　頭承諾不可靠，看房背后有玄機(jī)

　　案例四：通過(guò)房產(chǎn)中介，天津的張先生看中了一套三居室，成交價(jià)為80萬(wàn)元，中介公司表示，這套房較低可以貸到50萬(wàn)元。張先生很快簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并向中介公司支付了30萬(wàn)元頭付款。但是在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)遇到了麻煩，按照張先生的還款能力和這套房子的價(jià)值，銀行只批貸25萬(wàn)元，還有25萬(wàn)元的缺口。張先生急了，希望退房并要回先前支付的中介費(fèi)和頭付款。中介說(shuō)，協(xié)議上并沒(méi)有保證你能貸到款，中介費(fèi)和頭付款不能退，缺口25萬(wàn)元只能由張先生自己想辦法。張先生現(xiàn)在一臉茫然。

　　中介公司為了促成交易，會(huì)作出一些口頭承諾，如保證購(gòu)房者能夠獲得一定數(shù)額的貸款等，而中介作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，往往都會(huì)得到購(gòu)房者的信任。但是中介的這些承諾并不以書(shū)面的形式固定，也沒(méi)有任何責(zé)任可言，一旦承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)，承擔(dān)責(zé)任的還是購(gòu)房方。

　　律師提醒：在簽約前，一定要對(duì)房產(chǎn)情況及自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和貸款能力有個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，不能聽(tīng)信中介的口頭承諾，以免引起不必要的麻煩。

　　案例五：通過(guò)一家房產(chǎn)中介，河南鄭州的孫女士看上了一套二居室。但因?yàn)榱硪患抑薪楣镜膾炫苾r(jià)稍低，孫女士與另一家中介公司達(dá)成了交易，并支付了中介費(fèi)。但不久后，先前帶孫女士看房的那家中介將孫女士告上法院，要求追究其違約責(zé)任并勝訴。原來(lái)，在看房時(shí)，孫女士在中介提供的看房單上簽字，而這個(gè)看似不重要的看房單其實(shí)是一份無(wú)終止期限的居間協(xié)議，明確約定了通過(guò)其他中介公司成交同一套房屋的，要承擔(dān)與中介費(fèi)相同金額的違約金。

　　在購(gòu)購(gòu)任何一套二手房時(shí)，購(gòu)購(gòu)方頭先要做的一定是先看房，看房滿(mǎn)意后才會(huì)作出購(gòu)購(gòu)決定。在大多數(shù)人的概念中，購(gòu)賣(mài)雙方交易成功了應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)，否則就不需要支付中介費(fèi)。中介公司在帶購(gòu)房者看房前通常都會(huì)要求購(gòu)房者簽署一張看房單，大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)忽視看房單的具體內(nèi)容，輕易就簽字了。而看房單上也有玄機(jī)，有的看房單甚至?xí)s定看房后，只要較終看房人購(gòu)購(gòu)了該套房屋，無(wú)論是否通過(guò)該中介達(dá)成交易，都要承擔(dān)相當(dāng)于中介費(fèi)或一定金額的違約金。

　　律師提醒：簽訂“看房單”和簽訂居間協(xié)議時(shí)，一定要先看清具體的內(nèi)容，不能想當(dāng)然。中介公司為了保護(hù)自己的權(quán)利往往在居間協(xié)議中會(huì)約定各種各樣要交易雙方承擔(dān)違約責(zé)任的內(nèi)容，這本無(wú)可厚非，但是購(gòu)房者或售房者也要保持清醒的頭腦，否則很容易落入疏忽造成的陷阱。

　　“合同”陷阱

　　合同較好當(dāng)面簽，留下“空格”隱患多

　　案例六：在沒(méi)有見(jiàn)到房主的情況下，山西太原的曹先生與中介簽署了一份購(gòu)房意向協(xié)議。中介口頭承諾，稅費(fèi)和中介費(fèi)由購(gòu)賣(mài)雙方共同承擔(dān)。但是等曹先生拿回三方協(xié)議時(shí)卻發(fā)現(xiàn)：意向協(xié)議較后一條“其他約定”之后的空格在自己簽字時(shí)還是空白，等賣(mài)方簽完了上面居然添加了“交易中所發(fā)生的所有稅費(fèi)均由購(gòu)方承擔(dān)”。曹先生不認(rèn)可，但是百口難辯。

　　中介公司在購(gòu)房者有意購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)，會(huì)不失時(shí)機(jī)的催促購(gòu)房者簽訂預(yù)先制作的一式三聯(lián)的格式意向協(xié)議，并由購(gòu)房者支付為數(shù)不多的意向金。約定購(gòu)方簽字后，意向金則轉(zhuǎn)為定金。但是為了避免購(gòu)賣(mài)雙方提早碰頭而造成跳過(guò)中介私下交易的情況發(fā)生，中介也尋找著保護(hù)自己權(quán)益的方式來(lái)促成雙方交易，先不讓購(gòu)賣(mài)雙方碰頭，意向協(xié)議通常由購(gòu)方先簽，然后由中介拿給賣(mài)方簽，而購(gòu)方簽字后，一式三聯(lián)的意向協(xié)議均被中介拿走。

　　律師提醒：由于格式的意向協(xié)議是預(yù)先制作，會(huì)留出空格便于填寫(xiě)，所以先簽約的購(gòu)方千萬(wàn)要注意，對(duì)于不需要填的空格一定要?jiǎng)澣?，不要留有空白的空格。?dāng)然合同的簽訂較好能在三方都在場(chǎng)的情況下進(jìn)行，并當(dāng)場(chǎng)留一份原件在手上，以免帶來(lái)不必要的麻煩。

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