避稅陷阱

　　□陰陽合同隱患多，避稅難避法律責(zé)任

　　案例一：小王較近在北京五環(huán)外購了一套三居室，面積150平方米，成交價為150萬元。但在房管所網(wǎng)簽時，小王與原房主簽訂的價格顯示的是75萬元。網(wǎng)簽合同是假合同，這個價格主要是用來避稅。小王解釋說，原房主購購這套房子花了75萬元，而75萬元是稅務(wù)部門對這個區(qū)域房子認(rèn)可的較低納稅價格。按照契稅是房子成交價的3%計算，光契稅一項就可少交22500元。而通過做低房價，原本需要支付的營業(yè)稅也做沒了。小王面露得意地說。

　　從2005年6月1日起，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，我國開始執(zhí)行普通商品房、非普通商品房區(qū)別征稅，并且對出售方征收營業(yè)稅、個人所得稅等，大大增加了非普通商品房及出售方的稅負(fù)，而轉(zhuǎn)讓方的稅負(fù)又轉(zhuǎn)嫁到了受讓方，于是購賣雙方為了少付稅費(fèi)，多采取做低房價的方式來逃稅，并且以避稅的幌子來掩蓋違法的真實目的。通常的操作方式是購賣雙方簽訂陰陽合同，或者簽訂主合同和補(bǔ)充合同。簽訂陰陽合同，即簽訂一份總房價較低的合同，作為辦理過戶手續(xù)之用的陽合同，同時簽訂一份反映真實成交價格的陰合同。簽訂主合同和補(bǔ)充合同的操作方式更為簡便，購賣雙方只簽訂一份價格虛假的購賣合同用來辦理過戶手續(xù)之用，真實的成交價格則通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式來約定。

　　律師提醒：這樣的避稅方式是違法的，違法必然存在違法成本，一旦被查出，不但要補(bǔ)足應(yīng)繳的稅款，而且還面臨高額罰款。更為嚴(yán)重的是，這樣所謂的避稅方式在近幾年已經(jīng)引起了一定數(shù)量的糾紛。過戶前頭先要核稅，核稅通不過，則無法交易，糾紛自然而生，多出的稅費(fèi)到底誰來承擔(dān)就成了雙方爭議的焦點(diǎn)。此外，如果是通過貸款方式購房，由于頭付款是按真實房價支付的，而交付貸款銀行的必須是房地產(chǎn)交易過戶用合同，如果頭付款和購賣合同有出入，貸款也不能獲得銀行批準(zhǔn)，這樣也會引起雙方的糾紛。

　　綜上，在二手房的交易過程中，做低房價表面上看是省錢了，實則是法律陷阱，一旦落入，煩惱無窮。

　　貸款陷阱

　　□假收入證明不可信，做高房價不可取

　　案例二：宋女士是一名公司白領(lǐng)，月收入6000元。較近購了一套二居室，擬申請貸款80萬元，期限為20年。而銀行要求其月收入至少為1萬元，為了使貸款獲批，宋女士找到了公司財務(wù)主管，為她開具了月收入1萬元的收入證明。結(jié)果銀行還是沒有批準(zhǔn)宋女士的貸款請求，原因是月收入過萬達(dá)到申報個人所得稅的條件，而銀行通過查詢得知，宋女士并沒有出現(xiàn)在納稅名單中。銀行的解釋是，要么宋女士收入證明作假，要么宋女士有逃稅嫌疑，而這兩項都是申請人不良信用的體現(xiàn)。

　　在二手房購賣時，購房者大多采取貸款方式支付部分房款，但是由于銀行審核房貸有一定的標(biāo)準(zhǔn)，比如購房者的還款能力、信用狀況、房齡、房屋價值等，所以有部分購房者不一定能獲得購房貸款，由此也引發(fā)出一些陷阱。

　　從各個銀行對于購房貸款的審批要求上看，月還款額需要匹配的收入證明，比如月收入是月還款額的一倍。一些購房者的收入可能無法達(dá)到銀行的要求，于是只能做假的收入證明用于購房貸款。

　　律師提醒：提供假收入證明一旦被銀行查出，就可能進(jìn)入不良信用黑名單，不但該次貸款無法通過審批，而且也會成為今后貸款的障礙。所以，購房貸款時應(yīng)該先咨詢貸款銀行，量力而為，勿讓假收入證明成為影響交易的陷阱。

　　案例三：江西南昌的周先生新近購購了一套單位附近的房子，成交價為40萬元。在向銀行申請貸款時，周先生提供的成交價格被增長為55萬元。但是銀行對這套房產(chǎn)的評估價為35萬元，批給周先生的貸款為24萬元。冒著很大風(fēng)險與原房主簽了這份高房價協(xié)議，沒想到還是沒有騙過銀行。周先生苦笑道。

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