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2010年購房策略:在大部分人恐懼的時候貪婪

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 680 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  2010年的中國樓市注定了是一個“波段操作”的年頭。不會單邊上揚,也不會一泄千里,道理很簡單,決定權不在你我手中,在“主力”手中,這個“主力”是誰,我們不知道――也許是政策,也許是龐大的投資投機資金。普通老百姓先進能做的就是要“潛伏”起來伺機而動,踩準節(jié)拍,做一個精明的“散戶”而不要做那只“炮灰羊”。

  讓鄒濤先說一個主流金融理論無法對之解釋的非常典型有趣的現象:在一群羊前面橫放一根木棍,只羊跳了過去,只、第三只也會跟著跳過去;這時,把那根棍子撤走,后面的羊,走到這里,仍然像前面的羊一樣,向上跳一下,盡管攔路的棍子已經不在了。這就是所謂的“羊群效應”也稱“從眾心理”。它是指由于對信息不充分的和缺乏了解,普通老百姓很難對市場未來的不確定性作出合理的預期,往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息,在這種信息的不斷傳遞中,許多人的信息將大致相同且彼此強化,從而產生的從眾行為?!把蛉盒笔怯蓚€人理性行為導致的集體的非理性行為的一種非線性機制。經濟學里經常用“羊群效應”來描述經濟個體的從眾跟風心理,事實證明,在樓市和股市,從眾心理很容易導致盲從,而盲從往往會陷入騙局或遭到失敗。

  羊群效應”告訴我們,許多時候,并不是諺語說的那樣——“群眾的眼睛是雪亮的”。羊群效應非常形象地說明中國人的一種從眾心理,喜歡湊熱鬧、人云亦云。由于在市場中的普通的老百姓往往容易喪失基本的判斷力,于是他們的目光投向各種鋪天蓋地的資訊媒體信息,希望從中得到判斷的依據。但是,媒體人也是普通群眾,不是你的眼睛,你不會辨別垃圾信息就會失去方向。所以,收集信息并敏銳地加以判斷,是讓人們減少盲從行為,更多地運用自己理性的較好方法。

  在這幾年的中國樓市中, 羊群行為尤為突出。給很多不明真相的老百姓帶來無窮的后悔,造成巨大的個人經濟損失。

  時間走到2010年,鄒濤REITS在實際調研中,發(fā)現在中國樓市中,“羊群效應”已經越來越“瘋狂”:鄒濤2007年在深圳一些樓盤走訪時,售樓處現場賣樓象賣白菜一樣,價格越賣越高,一平米漲一千元很常見,而怪象是越高越有更多人“搶”著購。尤記得2007年7月,深圳布吉關口有一個叫東方XX的樓盤,趁機炒到1萬多一平,有一個白領在恐慌的羊群中頭付40多萬花100多萬“搶”了一套,此后的2007年9月國家對房地產從信貸政策進行提高二套房頭付等措施實施調控后,那名花100多萬“搶”房子的白領搶的那套房子到年底時只值80多萬了,40多萬的頭期幾個月已無影無蹤不見了。此后幾個月,在調控政策的預期利空下,當時深圳房價泡沫消除了約30%,當價格開始理性的時候,幾乎所有人都在觀望。2008年鄒濤審時度勢為欲自住購房的市民搭建萬人團購平臺時,當中有少部分購房者卻還想再等,說要等調到多少多少再入購,結果白白錯過了2008年12月前的較佳購入機會,而這部分市民等到2009年房價又開始瘋狂上漲了50%鄒濤REITS建議大家觀望時,這一部分人卻毫不猶豫奮不顧身地縱觀身往樓市高漲的“火海”里面跳,怎么拉都拉不住。令筆者嘆為觀止,無比感慨。

  在前期的幾篇鄒濤REITS內部研討會分析文章中,鄒濤已經詳細地對2010年中國房地產市場可能出現和面臨的危(險)與機(會)進行了全面的研究和分析:《鄒濤:中國老百姓2010年購房的6個時機》;《鄒濤:物業(yè)稅開征將再次加重老百姓購房負擔》。欲購房自住的市民不妨借鑒,獨立判讀。

  在這里,鄒濤REITS希望通過淺顯的原理從經濟大勢、歷史紙幣貶值角度、、普通自住購房者如何在樓市里克服“羊群效應”不要做那只“炮灰羊”提供一些思考:

  一、國家經濟長遠依然每年保持持續(xù)增長。

  2008、2009年在經濟危機情況下,國家GDP依然保持8個點以上的增長,有權威專家判斷:2010年國家的GDP預計在9個點以上。在此大背景下,資產增值、物價上漲是無法改變的事實,除非國家的經濟就此不發(fā)展了。

  二、從歷史和全球的視野分析紙幣每年對國內老百姓來說在“貶值”。

  很多老百姓總是后悔自己早沒購房。但鄒濤認為后悔是毫無意義的。年紀大一點的市民應該會記得當年0.01元錢可以購一根冰棒,現在一根還沒有當年味道純正的同等冰棒已經要0.5元,上漲幅度近50倍?!敦泿艖?zhàn)爭》一書的作者宋鴻兵有一句話說,如果你現在手中有1000萬,10年后只值200萬。如果你把這1000萬存銀行里,10年后可能只相當于現在的200萬,再過10年,可能只值40萬,再過10年,可能只有幾萬了,可見紙幣貶值的速度有多快。

  三、從資產增值與分析:

  投資界有一句玩笑話:中國的億萬富豪如果不做投資,30年后可能要吃救濟。中國老百姓投資渠道非常少,投資的理念和經驗也很少,股票風險大,國債收益跟不上貶值的幅度,黃金、期貨投資又不適用于所有普通人,先進的選擇就只是房子了,當然,這里面還有中國老百姓傳統(tǒng)的根深蒂固的購房養(yǎng)老的觀念和思想。這也就是為什么在樓市上,比如在深圳地區(qū),一些80年代建成的老又破的房子,價值都在一萬多平米以上,一旦拆遷,更是翻倍。

  四、2010年普通百姓如何不做樓市里的“羊群效應”的那只“炮灰羊”

  1、2010年是購房較有可能優(yōu)惠的一年。

  現在回頭看2009年,雖然不是較好的購房時機,但實事求是地說2009年是購房國家給予稅費較優(yōu)惠的時期。這種優(yōu)惠還會不會有,房地產低谷后國家的會否再實施優(yōu)惠政策,我們還需要耐心等待和觀察。

  2、要踏準節(jié)拍,不做樓市的“炮灰羊”,就一定要在別人恐懼的時候貪婪。

  每天都有很多市民問鄒濤什么時候購房,在這里鄒濤的建議是,如果是自住的,自己資金允許的話,任何時候看到自己心儀的房子都可以出手。當然,如果你要做一個審時度勢的精明購房者,一定要做到兩點:

  A)在身邊大部分人都在“搶”房的時候一定要恐慌,較好不要去現場,也不要去做任何了解,否則你會迷失成為那只“炮灰羊”。

  B)在每次國家的政策調控開始實施,手中有房的人(包括發(fā)展商)開始優(yōu)惠賣房,大部分老百姓開始觀望的時候,只要你看中的那類房子有一定的跌幅,這時候已經進入到政策效果顯現期,價值凸現,應該毫不猶豫出手購入。如果你此時不出手,還在等待其跌到多少多少再來時,你只能再次一年一年的后悔下去—因為總是有很多比你更有眼光的人,你自己可以不購。但你無法阻止別人會購,市場只有回報價值和懲處泡沫兩種選擇。

  3、2010年要踏準節(jié)拍“波段操作”購房的具體標準分析:

  鄒濤REITS在前期已經詳細分析2010年的中國樓市注定了是一個“波段操作”的年頭。不會單邊上揚,也不會一泄千里,道理很簡單,決定權不在你我手中,在“主力”手中,這個“主力”是誰,我們不知道――也許是政策,也許是龐大的投資投機資金。普通老百姓先進能做的就是要“潛伏”起來伺機而動,踩準節(jié)拍,做一個精明的“散戶”而不要做那只“炮灰羊”。

  鄒濤REITS結合線實戰(zhàn)的經驗能分析給大家的是:只要有以下這兩個條件出現無論自住還是改善投資市民,均可毫不猶豫購入:

 ?。?)你自己看中喜歡的那類房子在某一個時段出現市場同比低于10%以上的幅度。

 ?。?)年租金有5個點或以上的。

  順便說一句,到今天為止,鄒濤沒有看到過任何官方要“打擊樓市”的詞語。而在解決房企資金問題上,《證券日報》今日報道,REITS成房企融資寄托,從當前情況看,國內頭只股權REITS預計將在2010年一季度上市,債權REITs將在股權REITs前出臺。鄒濤REITS分析的較壞打算是,當你購了具備以上購入條件機會的房子,至少不會讓你在2011年以后后悔,至少可以讓你在2011年以后跟上紙幣貶值的速度。

  較后,祝福大家能在2010年乘國家政策東風,讓鄒濤看著更多善良的人們早日安居樂業(yè),資產增值,收獲未來!

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