2010年的中國樓市注定了是一個“波段操作”的年頭。不會單邊上揚，也不會一泄千里，道理很簡單，決定權不在你我手中，在“主力”手中，這個“主力”是誰，我們不知道――也許是政策，也許是龐大的投資投機資金。普通老百姓先進能做的就是要“潛伏”起來伺機而動，踩準節(jié)拍，做一個精明的“散戶”而不要做那只“炮灰羊”。

　　讓鄒濤先說一個主流金融理論無法對之解釋的非常典型有趣的現象：在一群羊前面橫放一根木棍，只羊跳了過去，只、第三只也會跟著跳過去；這時，把那根棍子撤走，后面的羊，走到這里，仍然像前面的羊一樣，向上跳一下，盡管攔路的棍子已經不在了。這就是所謂的“羊群效應”也稱“從眾心理”。它是指由于對信息不充分的和缺乏了解，普通老百姓很難對市場未來的不確定性作出合理的預期，往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息，在這種信息的不斷傳遞中，許多人的信息將大致相同且彼此強化，從而產生的從眾行為?！把蛉盒笔怯蓚€人理性行為導致的集體的非理性行為的一種非線性機制。經濟學里經常用“羊群效應”來描述經濟個體的從眾跟風心理，事實證明，在樓市和股市，從眾心理很容易導致盲從，而盲從往往會陷入騙局或遭到失敗。

　　羊群效應”告訴我們，許多時候，并不是諺語說的那樣——“群眾的眼睛是雪亮的”。羊群效應非常形象地說明中國人的一種從眾心理，喜歡湊熱鬧、人云亦云。由于在市場中的普通的老百姓往往容易喪失基本的判斷力，于是他們的目光投向各種鋪天蓋地的資訊媒體信息，希望從中得到判斷的依據。但是，媒體人也是普通群眾，不是你的眼睛，你不會辨別垃圾信息就會失去方向。所以，收集信息并敏銳地加以判斷，是讓人們減少盲從行為，更多地運用自己理性的較好方法。

　　在這幾年的中國樓市中， 羊群行為尤為突出。給很多不明真相的老百姓帶來無窮的后悔，造成巨大的個人經濟損失。

　　時間走到2010年，鄒濤REITS在實際調研中，發(fā)現在中國樓市中，“羊群效應”已經越來越“瘋狂”：鄒濤2007年在深圳一些樓盤走訪時，售樓處現場賣樓象賣白菜一樣，價格越賣越高，一平米漲一千元很常見，而怪象是越高越有更多人“搶”著購。尤記得2007年7月，深圳布吉關口有一個叫東方XX的樓盤，趁機炒到1萬多一平，有一個白領在恐慌的羊群中頭付40多萬花100多萬“搶”了一套，此后的2007年9月國家對房地產從信貸政策進行提高二套房頭付等措施實施調控后，那名花100多萬“搶”房子的白領搶的那套房子到年底時只值80多萬了，40多萬的頭期幾個月已無影無蹤不見了。此后幾個月，在調控政策的預期利空下，當時深圳房價泡沫消除了約30%，當價格開始理性的時候，幾乎所有人都在觀望。2008年鄒濤審時度勢為欲自住購房的市民搭建萬人團購平臺時，當中有少部分購房者卻還想再等，說要等調到多少多少再入購，結果白白錯過了2008年12月前的較佳購入機會，而這部分市民等到2009年房價又開始瘋狂上漲了50%鄒濤REITS建議大家觀望時，這一部分人卻毫不猶豫奮不顧身地縱觀身往樓市高漲的“火海”里面跳,怎么拉都拉不住。令筆者嘆為觀止，無比感慨。

　　在前期的幾篇鄒濤REITS內部研討會分析文章中，鄒濤已經詳細地對2010年中國房地產市場可能出現和面臨的危（險）與機（會）進行了全面的研究和分析：《鄒濤：中國老百姓2010年購房的6個時機》；《鄒濤：物業(yè)稅開征將再次加重老百姓購房負擔》。欲購房自住的市民不妨借鑒，獨立判讀。

　　在這里，鄒濤REITS希望通過淺顯的原理從經濟大勢、歷史紙幣貶值角度、、普通自住購房者如何在樓市里克服“羊群效應”不要做那只“炮灰羊”提供一些思考：

　　一、國家經濟長遠依然每年保持持續(xù)增長。

　　2008、2009年在經濟危機情況下，國家GDP依然保持8個點以上的增長，有權威專家判斷：2010年國家的GDP預計在9個點以上。在此大背景下，資產增值、物價上漲是無法改變的事實，除非國家的經濟就此不發(fā)展了。

　　二、從歷史和全球的視野分析紙幣每年對國內老百姓來說在“貶值”。

　　很多老百姓總是后悔自己早沒購房。但鄒濤認為后悔是毫無意義的。年紀大一點的市民應該會記得當年0.01元錢可以購一根冰棒，現在一根還沒有當年味道純正的同等冰棒已經要0.5元，上漲幅度近50倍?！敦泿艖?zhàn)爭》一書的作者宋鴻兵有一句話說，如果你現在手中有1000萬，10年后只值200萬。如果你把這1000萬存銀行里，10年后可能只相當于現在的200萬，再過10年，可能只值40萬，再過10年，可能只有幾萬了，可見紙幣貶值的速度有多快。

　　三、從資產增值與分析：

　　投資界有一句玩笑話：中國的億萬富豪如果不做投資，30年后可能要吃救濟。中國老百姓投資渠道非常少，投資的理念和經驗也很少，股票風險大，國債收益跟不上貶值的幅度，黃金、期貨投資又不適用于所有普通人，先進的選擇就只是房子了，當然，這里面還有中國老百姓傳統(tǒng)的根深蒂固的購房養(yǎng)老的觀念和思想。這也就是為什么在樓市上，比如在深圳地區(qū)，一些80年代建成的老又破的房子，價值都在一萬多平米以上，一旦拆遷，更是翻倍。

　　四、2010年普通百姓如何不做樓市里的“羊群效應”的那只“炮灰羊”

　　1、2010年是購房較有可能優(yōu)惠的一年。

　　現在回頭看2009年，雖然不是較好的購房時機，但實事求是地說2009年是購房國家給予稅費較優(yōu)惠的時期。這種優(yōu)惠還會不會有，房地產低谷后國家的會否再實施優(yōu)惠政策，我們還需要耐心等待和觀察。

　　2、要踏準節(jié)拍，不做樓市的“炮灰羊”，就一定要在別人恐懼的時候貪婪。

　　每天都有很多市民問鄒濤什么時候購房，在這里鄒濤的建議是，如果是自住的，自己資金允許的話，任何時候看到自己心儀的房子都可以出手。當然，如果你要做一個審時度勢的精明購房者，一定要做到兩點：

　　A）在身邊大部分人都在“搶”房的時候一定要恐慌，較好不要去現場，也不要去做任何了解，否則你會迷失成為那只“炮灰羊”。

　　B）在每次國家的政策調控開始實施，手中有房的人（包括發(fā)展商）開始優(yōu)惠賣房，大部分老百姓開始觀望的時候，只要你看中的那類房子有一定的跌幅，這時候已經進入到政策效果顯現期，價值凸現，應該毫不猶豫出手購入。如果你此時不出手，還在等待其跌到多少多少再來時，你只能再次一年一年的后悔下去—因為總是有很多比你更有眼光的人，你自己可以不購。但你無法阻止別人會購，市場只有回報價值和懲處泡沫兩種選擇。

　　3、2010年要踏準節(jié)拍“波段操作”購房的具體標準分析：

　　鄒濤REITS在前期已經詳細分析2010年的中國樓市注定了是一個“波段操作”的年頭。不會單邊上揚，也不會一泄千里，道理很簡單，決定權不在你我手中，在“主力”手中，這個“主力”是誰，我們不知道――也許是政策，也許是龐大的投資投機資金。普通老百姓先進能做的就是要“潛伏”起來伺機而動，踩準節(jié)拍，做一個精明的“散戶”而不要做那只“炮灰羊”。

　　鄒濤REITS結合線實戰(zhàn)的經驗能分析給大家的是：只要有以下這兩個條件出現無論自住還是改善投資市民，均可毫不猶豫購入：

　?。?）你自己看中喜歡的那類房子在某一個時段出現市場同比低于10%以上的幅度。

　?。?）年租金有5個點或以上的。

　　順便說一句，到今天為止，鄒濤沒有看到過任何官方要“打擊樓市”的詞語。而在解決房企資金問題上，《證券日報》今日報道，REITS成房企融資寄托，從當前情況看，國內頭只股權REITS預計將在2010年一季度上市，債權REITs將在股權REITs前出臺。鄒濤REITS分析的較壞打算是，當你購了具備以上購入條件機會的房子，至少不會讓你在2011年以后后悔，至少可以讓你在2011年以后跟上紙幣貶值的速度。

　　較后，祝福大家能在2010年乘國家政策東風，讓鄒濤看著更多善良的人們早日安居樂業(yè)，資產增值，收獲未來！

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