近期，樓市“發(fā)燒”，交易活躍，房價(jià)飆升，泡沫積累，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。很多朋友問現(xiàn)在購房的問題，本文試著給點(diǎn)建議，正文開始前有三點(diǎn)需要說明：

　　一是，房產(chǎn)是投資品，購房是投資行為。這個(gè)觀點(diǎn)闡述可見本人博客。

　　二是，目前樓市泡沫程度很高。該觀點(diǎn)的論證也可見本人博客。

　　三是，投資即簡單又復(fù)雜的事情，投資樓市亦是。“簡單”值得是理念，“復(fù)雜”說的時(shí)機(jī)把握。下面先簡單的介紹下投資理念：

　　價(jià)值投資——巴菲特的恐懼貪婪論

　　“在別人貪婪的時(shí)候恐懼,在別人恐懼的時(shí)候貪婪?！惫缮癜头铺貞{借這句投資格言,在資本市場上無往而不利。按照巴菲特的理論，在大多數(shù)人的貪婪的時(shí)候，投資品的價(jià)值一般會受到追捧被高估，價(jià)值投資理論建議應(yīng)該賣出。；在大多數(shù)人恐懼的時(shí)候，投資品的價(jià)值一般會被拋棄而低估，價(jià)值投資理論建議應(yīng)該購入。

　　我們用2007年以來南京樓市為例，介紹價(jià)值投資的做法：2007年三季度當(dāng)時(shí)歷史高點(diǎn)，市場處于極度“貪婪”，9月均價(jià)接近6000元/平米，是投資者賣出房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)；08年上半年進(jìn)入僵持期，價(jià)升量跌，投資者進(jìn)入二手市場套現(xiàn)困難很大；08年三季度到09年一季度，市場進(jìn)入調(diào)整期，投資者應(yīng)該購入，較佳購入時(shí)機(jī)應(yīng)該在08年10-09年3月；09年二季度市場進(jìn)入復(fù)蘇，三季度市場開始繁榮，四季度市場泡沫開始大幅度增加，是房產(chǎn)投資者賣出的好時(shí)機(jī)。假設(shè)08年11月以均價(jià)（5982）購入，09年12月以均價(jià)（8829）賣出，如果是全額付款，其投資受利率將在47%（不考慮稅費(fèi)），三成頭付的話投資收益率將超過150%。

　　趨勢投資——“索羅斯的華麗轉(zhuǎn)身”

　　《享受泡沫》文中提到索羅斯的句話，大意是，絕大多數(shù)人做的都是趨勢投資，也是比較容易操作的投資，但能在泡沫破滅前完成華麗轉(zhuǎn)身的是其中少數(shù)。大多數(shù)人容易受到環(huán)境的感染，產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，所以追隨趨勢投資成為主流。

　　依然以南京市場未來解釋正確的趨勢投資方法：09年4月份，市場開始活躍，成交放量，存量減少，市場回暖信息顯著，是趨勢投資者較好的入市時(shí)機(jī)，假設(shè)在4月購入，10月賣出，全額付款也有37%的收益（不考慮稅費(fèi)），三成頭付的話回報(bào)率將超過100%。

　　價(jià)值投資者較佳介入時(shí)間是市場的低點(diǎn)，一般持有時(shí)間較長；趨勢投資者的難點(diǎn)是判斷市場的回暖信號及如何實(shí)現(xiàn)“華麗的轉(zhuǎn)身”。

　　高點(diǎn)購入——不理智的誤區(qū)

　　現(xiàn)在有一個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)識，只要投資房產(chǎn)，長期肯定是增值的，所以很多人選擇高點(diǎn)購入。他們的論據(jù)是這樣的，如果我是07年9月的高值購入，09年10月賣出，也是有很高的回報(bào)率的。

　　因?yàn)槟暇┓康禺a(chǎn)自98年開始房改才市場化，市場一直出入上升渠道，風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄，沒有親身經(jīng)歷過98年東亞金融危機(jī)、日本泡沫危機(jī)、美國次信貸危機(jī)的類似大危機(jī)的洗禮。大家總是認(rèn)為未來房價(jià)總會漲的，甚至某些專家說出市場沒有泡沫的謬論。

　　個(gè)人認(rèn)為高點(diǎn)購入房產(chǎn)是非常不理智的行為，因?yàn)槟壳澳暇┦袌雠菽呀?jīng)高位。

　　泡沫積累一定程度后，市場必然進(jìn)行調(diào)整，一般有兩種調(diào)整：一是泡沫累計(jì)程度太深，已經(jīng)危害整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種調(diào)整叫泡沫破裂，例如東南亞金融危機(jī)、美國次信貸危機(jī)；種，泡沫積累程度不高，這種調(diào)整叫泡沫釋放，例如南京08年的調(diào)整。

　　市場調(diào)整的長度和泡沫累計(jì)的程度成正比，05年國八條后調(diào)整僅半年，07年四季度到09年一季度的調(diào)整達(dá)到一年半的時(shí)間，而美國次信貸泡沫破滅后調(diào)整長達(dá)兩年以上尚未完全復(fù)蘇。根據(jù)測算（見博客），09年現(xiàn)在南京市場的泡沫程度已經(jīng)遠(yuǎn)高于07年的水平，意味著調(diào)整一旦到來，其周期會很長。

　　泡沫累積——投資風(fēng)險(xiǎn)加劇

　　以09年10月成交均價(jià)測算，南京房價(jià)收入比高達(dá)11以上，隨著年末房價(jià)進(jìn)一步的飆升，泡沫繼續(xù)的加大，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，比如資產(chǎn)無法短期變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)（海南為鑒）等。當(dāng)然，如果你是一個(gè)懶惰的投資者，擁有充足的資金，自己房產(chǎn)打算持有5年以上，認(rèn)為5年后物業(yè)稅政策沒出臺，也許高點(diǎn)的入市的泡沫風(fēng)險(xiǎn)并沒有太多問題。

　　投資需要的不是發(fā)燒的頭腦，而是冷靜和耐心。

　　本文獻(xiàn)給我的一個(gè)前輩，05年12月4500購入西堤國際，09年一季度購入恒大金碧天下，如此投資方為榜樣。

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