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投資產(chǎn)權(quán)酒店日漸升溫 海南專家提醒購家風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 538 次
投資產(chǎn)權(quán)酒店 當(dāng)心“餡餅”變“陷阱”
■產(chǎn)權(quán)式酒店日漸升溫,專家提醒購家五大風(fēng)險(xiǎn)不可不防
■有關(guān)部門:我省今后或嚴(yán)格限制產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)建設(shè)量
核心提示
產(chǎn)權(quán)式酒店——以酒店的房間為單位,開發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)(擁有產(chǎn)權(quán)證)分別出售給投資者。投資者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營,以獲取年度客房經(jīng)營利潤,同時(shí)投資者享有酒店管理公司的一定時(shí)限的免費(fèi)入住權(quán)……目前,我國產(chǎn)權(quán)式酒店主要分以下幾種類型:①消費(fèi)類旅游房產(chǎn)——休閑度假消費(fèi)類,如各類分時(shí)度假酒店物業(yè);②休閑度假住所——房產(chǎn)投資+休閑度假,如各類休閑度假住所;③商業(yè)經(jīng)營型產(chǎn)權(quán)式酒店——經(jīng)營收益+物業(yè)增值,如酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假村等……
近來,我省各類型已建、在建、計(jì)劃建設(shè)的產(chǎn)權(quán)式酒店日益增多,不少產(chǎn)權(quán)式酒店在營銷過程中,多以交易雙方事先約定的某種收益,比如百分之十幾的年回報(bào)、消費(fèi)者在購房后可享受幾年之內(nèi)零月供或者一年之內(nèi)可入住幾天的“噱頭”,吸引了不少人的關(guān)注。不過也有不少人擔(dān)憂:“高回報(bào)”的產(chǎn)權(quán)式酒店,購購時(shí)是否存在一定風(fēng)險(xiǎn)?而它與我省住建部門在今年5月份時(shí)公布的109條房地產(chǎn)行業(yè)不良行為當(dāng)中提到的“返本銷售”是否相關(guān)?日前,海南特區(qū)報(bào)記者走訪相關(guān)部門及律師,為您釋疑解惑。
記者 崔曉 文/圖
發(fā)展現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)式酒店投資漸升溫
隨著我省經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、建設(shè)國際旅游島步伐的加快,近年來,在旅游熱、房地產(chǎn)投資熱等相關(guān)因素的推動下,我省的產(chǎn)權(quán)式酒店投資熱度陡升。7月22日晚,中國葛洲壩集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱,該公司控股99.14%的子公司中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.7億元人民幣的價(jià)格,通過競拍獲得我省陵水一塊土地,將用于開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店。
日前,在海口市會展曾舉辦了一個(gè)關(guān)于我省地產(chǎn)方面的論壇,與會期間,不少專家表示,考慮我省定位國際旅游島,應(yīng)該建一些產(chǎn)權(quán)式酒店。一些與會者認(rèn)為,企業(yè)開發(fā)的房子不要都銷售出去,要增加自己的持有比重,一部分賣出去,一部分變成自己的酒店出租。
由于產(chǎn)權(quán)式酒店同一般商品房在出售和售后物業(yè)管理上有較大不同,我國至今未就此出臺專門的法律法規(guī)等,所以,現(xiàn)階段產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展是相對“自由”的。時(shí)下,我國的產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展歷程中,大致可以分以下幾種:“時(shí)權(quán)酒店”、“退休住宅”、“投資型酒店”。這其中,“投資型酒店”類產(chǎn)權(quán)式酒店在我省房地產(chǎn)市場越來越流行。
市民 質(zhì)疑 超低價(jià)格是天上掉餡餅?
“較近,我總能收到一些房產(chǎn)銷售類的短信息,這里面不少是產(chǎn)權(quán)式酒店的?!焙?谑忻袼涡〗闳涨跋蚝D咸貐^(qū)報(bào)反映稱。相比目前??阡N售均價(jià)超過8000元/平方米的商品房的價(jià)位,很多產(chǎn)權(quán)式酒店單間的銷售價(jià)格在經(jīng)過折算后,就顯得低了不少?!跋裰?,我收到一個(gè)短信息說,??诤P恪痢劣?7平方米-55平方米的復(fù)式精裝連鎖產(chǎn)權(quán)式酒店單間出售,折算后,價(jià)格是4000元/平方米起,10年零月供,年回報(bào)13%?!彼涡〗惴Q,面對如此有“誘惑力”的價(jià)格,她還真有點(diǎn)心動。
其實(shí),不止是宋小姐有這樣的“猶豫”,很多市民都曾收過類似信息,大家普遍在心里會打個(gè)問號:看似如此優(yōu)惠、低廉的產(chǎn)權(quán)式酒店單間,真的是“天上掉下來的餡餅”,可以放心去購購嗎?“5月份的時(shí)候,省住建部門公布的一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不良行為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中,不是說‘返本銷售’是不允許的嗎?那這類的銷售手段算不算‘返本銷售’?”不少人都有此疑慮。
部門表態(tài) 今后或限制開發(fā)建設(shè)量
“根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售及售后過程中,往往容易滋生很多問題、糾紛,我們作為建設(shè)主管部門,是不主張產(chǎn)權(quán)式酒店在未來海南的房地產(chǎn)市場發(fā)展中占有過大比重的?!比涨?,省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人,在媒體通報(bào)會上接受海南特區(qū)報(bào)記者采訪時(shí)頭先表示,“目前,無論是國家,還是我們海南省,在特別針對產(chǎn)權(quán)式酒店的相關(guān)監(jiān)管等方面,并沒有制定相應(yīng)具體的法律法規(guī)或管理辦法,因此,作為主管部門,我們在界定其在銷售過程中如此‘讓利’或‘高回報(bào)’時(shí),顯得有些困難?!痹撠?fù)責(zé)人表示,也正因此,就難以界定產(chǎn)權(quán)式酒店如之前描述的銷售手段是否真正屬于“返本銷售”?!艾F(xiàn)在,我們只能說,由于產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售及售后過程中,容易產(chǎn)生糾紛,因此,不排除今后在海南將嚴(yán)格限制產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)建設(shè)量?!痹撠?fù)責(zé)人較后表示。
專家 提醒 五大風(fēng)險(xiǎn)你一定要知道
產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目本身及操作方式等都存在不少的“風(fēng)險(xiǎn)”,比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、投資模式不合法等。法律和行政法規(guī)目前對產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作方式并未規(guī)定,僅有一些部門規(guī)章存在規(guī)定,而我省至今仍未針對相關(guān)事宜制定過明確的法律法規(guī)?,F(xiàn)實(shí)情況就像之前老百姓疑惑的那樣:產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售過程中采取的一些手法,是否屬于“返本銷售”?目前,沒有定論。
根據(jù)2001年6月國家建設(shè)部實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第2章第11條規(guī)定,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。” 國家工商行政管理局發(fā)布實(shí)施的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條也明確規(guī)定:“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容,不得含有升值或者的承諾。”產(chǎn)權(quán)式酒店在操作上涉嫌違反上述規(guī)定。
專家提醒消費(fèi)者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)就不可避免地面臨以下風(fēng)險(xiǎn):
◎風(fēng)險(xiǎn)一
一些開發(fā)商,在推銷自己的產(chǎn)權(quán)式酒店房源時(shí),告訴購購者可獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋等。那么,如果政府相關(guān)部門不允許開發(fā)商擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)計(jì)為大空間的商業(yè)用房,那么,單獨(dú)的酒店客房就不能辦出“小產(chǎn)證”(即消費(fèi)者無法獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán))。這樣,消費(fèi)者購房后,不可避免地存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。
◎風(fēng)險(xiǎn)二
由于無法取得“小產(chǎn)證”,開發(fā)商們或許會轉(zhuǎn)而“出售”產(chǎn)權(quán)式酒店的“承租權(quán)”,可對外仍然宣稱為產(chǎn)權(quán)式酒店。而在法律上,房屋承租權(quán)和房屋所有權(quán)是兩個(gè)不同的概念。房屋租賃權(quán)屬于債權(quán)范疇,這是一個(gè)相對權(quán),承租人(即消費(fèi)者、投資者)要行使自己對房屋的租賃權(quán),其頭要條件就是房屋出租人(開發(fā)商等)的配合,并且,投資人的權(quán)利僅僅是相對行使,不能將權(quán)利行使完全化,比如承租人若要轉(zhuǎn)租,必須征得出租人的同意。相關(guān)法律規(guī)定,一般租賃合同的期限較長不超過20年。
◎風(fēng)險(xiǎn)三
即使開發(fā)商能為投資者辦出“小產(chǎn)證”,產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)也決定了該產(chǎn)權(quán)具有依賴性和模糊性。,從功能來說,產(chǎn)權(quán)式酒店是個(gè)具有綜合服務(wù)功能的經(jīng)營實(shí)體,除了客房以外,還有餐飲、娛樂等配套設(shè)施。離開這些配套設(shè)施,客房的獨(dú)立使用價(jià)值不大。,產(chǎn)權(quán)式酒店配套設(shè)施及共用部位的所有權(quán)屬性不明確。客房出售后,酒店配套設(shè)施的所有權(quán)屬于誰,是投資者共有,還是屬于開發(fā)商?其產(chǎn)權(quán)在法律上存在模糊性。
◎風(fēng)險(xiǎn)四
由于產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)的模糊性等,就決定了投資者對開發(fā)商、酒店管理公司具有某種程度的依賴性。投資者在不滿意管理方經(jīng)營管理的情況下,很難將酒店管理公司更換。如果投資者執(zhí)意解除與酒店管理公司之間的租賃關(guān)系,這樣,產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營管理往往容易陷入開發(fā)商與酒店管理公司的“地下”操作中。
◎風(fēng)險(xiǎn)五
正因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)上具有依賴性,這就導(dǎo)致如果酒店經(jīng)營不善,消費(fèi)者購購的單獨(dú)的酒店客房在市場上將難以轉(zhuǎn)讓。因?yàn)榫频瓯仨氄w經(jīng)營,單獨(dú)的客房是很難產(chǎn)生同等收益的。如此一來,投資者投資后,就很難全身而退,其預(yù)期的“高回報(bào)”很大程度上就取決于酒店的經(jīng)營好壞。
律師建議
高風(fēng)險(xiǎn)投資要慎之又慎
“上世紀(jì)九十年代,我省房產(chǎn)步入低潮前,產(chǎn)權(quán)式酒店就挺多,也賣出去很多,當(dāng)時(shí)所衍生出來的問題也不少?!焙D戏綀A律師事務(wù)所律師李君在接受海南特區(qū)報(bào)記者采訪時(shí)表示。李君認(rèn)為,對于大多數(shù)青睞產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者來說,吸引他們的正是承諾的以上種種的“高回報(bào)”,對于大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者來說,他們的初衷是“通過短期投資,獲取長期收益”?!暗谴蠹乙J(rèn)識到,面對如此的‘高回報(bào)’,也會伴隨著一定程度的‘高風(fēng)險(xiǎn)’?!崩罹M(jìn)一步解釋說,對于產(chǎn)權(quán)式酒店來說,購購者能夠自始自終保證自己利益的前提就是,消費(fèi)者所購購房源的這家產(chǎn)權(quán)式酒店要一直經(jīng)營良好,這樣,才能讓酒店經(jīng)營者有足夠的利益,進(jìn)而保證消費(fèi)者有像當(dāng)初賣房時(shí)所保證的、持續(xù)性的“高回報(bào)”。
“這就是消費(fèi)者在購購之前,必須考慮到的該產(chǎn)權(quán)式酒店的‘經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)’?!崩罹硎荆鶕?jù)以往經(jīng)驗(yàn),一旦消費(fèi)者所購購的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營不善,那么,可能會導(dǎo)致或經(jīng)營者中途“退出”,這樣一來,消費(fèi)者的權(quán)益就無從保障了。“即使消費(fèi)者在決定投資產(chǎn)權(quán)式酒店的時(shí)候,也要注意,除了要與簽訂銷售合同以外,還要與其管理者,簽訂相應(yīng)的收益合同,即達(dá)成日后的服務(wù)約定?!崩罹^后提醒,投資產(chǎn)權(quán)式酒店有風(fēng)險(xiǎn),消費(fèi)者要慎之又慎。
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