樓市調(diào)控主攻住宅市場(chǎng)

　　春節(jié)前，“國(guó)八條”驟然出臺(tái)，拉開(kāi)新一輪樓市調(diào)控大幕。由于調(diào)控手段主要?jiǎng)χ缸≌袌?chǎng)，因此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著節(jié)后“國(guó)八條”影響逐漸顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)有望吸納更多的投資者，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求將進(jìn)一步增旺。據(jù)了解，春節(jié)期間大部分商業(yè)項(xiàng)目正常“休市”，而一些初三就啟市的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)市就迎來(lái)了“開(kāi)門紅”。

　　商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)啟市

　　據(jù)了解，廣州大部分商業(yè)項(xiàng)目在春節(jié)期間均放假。不過(guò)“國(guó)八條”的出臺(tái)，使市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)增加了不少期望，有些商業(yè)項(xiàng)目跨過(guò)新年門檻就迫不及待開(kāi)業(yè)了。位于康王北路的星域和體育西的天河美妝，均在大年初三正式開(kāi)市。“開(kāi)市當(dāng)天人氣不錯(cuò)，成交方面與春節(jié)前不相上下。”星域相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。據(jù)了解，星域開(kāi)市頭日成交了五單，天河美妝成交了四單，可謂迎來(lái)“開(kāi)門紅”。

　　昨天，珠江新城的頭個(gè)“空中步行街”項(xiàng)目天街和西槎路的星辰國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng)也開(kāi)始開(kāi)賣。不過(guò)據(jù)天街相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于還處在春節(jié)假期，發(fā)展商方面對(duì)市場(chǎng)的期望并不高，項(xiàng)目開(kāi)市后也處在部分工作人員輪流值班的狀態(tài)。

　　寫字樓方面，有少數(shù)寫字樓項(xiàng)目在春節(jié)期間有安排值班，但人流與成交都很淡。“春節(jié)期間，很多寫字樓的投資者都不看樓。”保利中匯的相關(guān)人士表示，該寫字樓目前僅剩下頂層的單位，一些大手筆的投資者都不會(huì)選擇在春節(jié)看樓。東風(fēng)中路先進(jìn)的擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可對(duì)外開(kāi)售的寫字樓匯德國(guó)際也在春節(jié)期間放假。美聯(lián)物業(yè)商鋪部區(qū)域經(jīng)理法永能表示，一般商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在春節(jié)期間都會(huì)休市，在初七正式開(kāi)市。正式上班后，一些中介行負(fù)責(zé)商鋪與寫字樓的部門，都將重新部署擬訂發(fā)展戰(zhàn)略。

　　商業(yè)地產(chǎn)或繼續(xù)升溫

　　春節(jié)假期還沒(méi)休完，陳先生就花了近百萬(wàn)元在廣州某專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)下一個(gè)商鋪。“我在外地上班，本來(lái)想購(gòu)套小兩房，好讓父母收租。但現(xiàn)在購(gòu)二套住宅頭付要六成，比商鋪還高一成。老人家念叨著‘一鋪養(yǎng)三代’，干脆購(gòu)了個(gè)商鋪，交給運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一打理，我們只管收租就行了。”

　　記者調(diào)查得知，市場(chǎng)上類似陳先生心態(tài)的投資者并不在少數(shù)。分析原因：一方面，為抵御通脹，市場(chǎng)投資不動(dòng)產(chǎn)的需求進(jìn)一步增大;另一方面，去年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的宣傳推廣不斷增多，普通大眾對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)逐漸增加，2011年的商業(yè)地產(chǎn)很有可能持續(xù)升溫。

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩表示，“國(guó)八條”出臺(tái)，2011年投資住宅的機(jī)會(huì)更少了，勢(shì)必使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)增加很多投資生力軍。

　　法永能也指出，“國(guó)八條”在春節(jié)前出臺(tái)，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響還不明顯。但新政對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，總體是利好。“不過(guò)由于商鋪市場(chǎng)體量并不大，廣州商鋪市場(chǎng)以街鋪為主，很多業(yè)主賣鋪的意愿低，市場(chǎng)成交并不活躍。需求增加后，為刺激成交，商鋪的評(píng)估價(jià)格很可能會(huì)出現(xiàn)激增。”而寫字樓方面，許多新的高端寫字樓項(xiàng)目只租不售，現(xiàn)在廣州市場(chǎng)上在售的寫字樓并不多，供需不平衡。專業(yè)人士表示，廣州可售寫字樓市場(chǎng)，很容易出現(xiàn)租售兩旺的局面。{$page$}

　　投資趨勢(shì)

　　今年可關(guān)注裙樓產(chǎn)權(quán)式商鋪

　　去年，商業(yè)裙樓的產(chǎn)權(quán)式商鋪是商鋪市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。這類商鋪一般以專業(yè)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)為主，面積多在十幾平方米，總價(jià)在百萬(wàn)元左右，成為中小投資者、住轉(zhuǎn)商投資者們的頭選。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，去年出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)鋪?lái)?xiàng)目達(dá)到二十多個(gè)，包括星辰匯、寶貝城、萬(wàn)福（亞太）精品交易、星辰名酒交易、反斗城、天河國(guó)際美妝、星域、萬(wàn)城小商品交易等。今年還有多個(gè)類似的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目推出市場(chǎng)，包括琶洲3號(hào)館等。

　　劉廣浩指出，這一類型的產(chǎn)權(quán)式商鋪，面積小，總價(jià)不高，符合市場(chǎng)總體需要，2011年的活躍度將繼續(xù)增大。不過(guò)，他也指出，投資產(chǎn)權(quán)式商鋪也應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)，在確保有產(chǎn)權(quán)后，還要分析項(xiàng)目主題，決定以后能否做旺。再者，運(yùn)營(yíng)公司能否長(zhǎng)期負(fù)責(zé)到底也很重要。“如果市場(chǎng)做旺后，沒(méi)有長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理投入，商場(chǎng)日后的走向也難以把握。”

　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶則指出，投資者應(yīng)該擴(kuò)大視野，不要局限在街鋪、社區(qū)鋪和產(chǎn)權(quán)式商鋪上，像文化、教育等創(chuàng)意地產(chǎn)同樣值得關(guān)注。

　　提醒

　　政策風(fēng)險(xiǎn)小但投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　以前，五成的高額頭付，一直是中小投資者投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)的重要考量。但隨著”國(guó)八條”出臺(tái)，二套房頭付六成等規(guī)定，使得商用物業(yè)所謂的高門檻成為歷史。一些業(yè)內(nèi)人士、專家學(xué)者在接受采訪時(shí)無(wú)一不表示，商業(yè)地產(chǎn)將對(duì)住宅市場(chǎng)的投資份額進(jìn)一步分流。不過(guò)，劉廣浩認(rèn)為，目前各地的調(diào)控細(xì)則還未出臺(tái)，因此此輪調(diào)控的影響究竟有多大，還有待進(jìn)一步觀察。并且，商用物業(yè)本身的投資與回報(bào)，與住宅大相徑庭，衡量商用物業(yè)的價(jià)值取決于多個(gè)方面，不像住宅相對(duì)單一，投資者應(yīng)該建立起這一認(rèn)識(shí)。

　　 房地產(chǎn)專家韓世同表示，雖然商業(yè)地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)比住宅要小，但目前市場(chǎng)上的商業(yè)項(xiàng)目并不多，有些項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)住宅。因此，投資者應(yīng)多增加對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的了解。

　　100萬(wàn)投資成本比較

　　類型 總價(jià) 二套頭付 貸款利率 貨款年數(shù) 月供款 主要稅費(fèi)

　　商鋪 100萬(wàn) 50萬(wàn) 5.8667 10年（120 個(gè)月） 5815.735 個(gè)稅：評(píng)估價(jià)×1.5%

　　營(yíng)業(yè)稅：評(píng)估價(jià)×5.5%

　　契稅：評(píng)估價(jià)×3%

　　土地增值稅：提供購(gòu)入發(fā)票：評(píng)估價(jià)×3% ，不提供發(fā)票交 20萬(wàn)左右。

　　住宅 100萬(wàn) 60萬(wàn) 5.8667 20年（240 個(gè)月） 3110.808 個(gè)稅：小于 144平方米，總價(jià)×1% ；大于 144 平方米，總價(jià)×1.5%

　　營(yíng)業(yè)稅：不足五年 5.5% ，超出五年免征

　　契稅 3%

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