當(dāng)A股融資遭遇政策性堵截之后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資量并不一定減少，但來(lái)源必定更趨復(fù)雜化。

　　在外界看來(lái)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)副主席莊心一近日關(guān)于叫停房地產(chǎn)企業(yè)重組的公開(kāi)表態(tài)終于讓投資者們知道了這樣一個(gè)事實(shí)：平日里財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)上市公司一年來(lái)在A股原來(lái)一直過(guò)著“緊巴巴”的日子。

　　今年4月份，從監(jiān)管部門要求對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房企暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)的重組開(kāi)始，到10月中旬，房企重組正式叫停，再到11月份，監(jiān)管層要求只要主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中出現(xiàn)自房地產(chǎn)業(yè)的上市公司融資要求也將不予通過(guò)。這意味著自2007年冬天證監(jiān)會(huì)暫停房企IPO之后，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了次“極寒”。

　　“從資本的角度看，對(duì)于那些急需資金的房企來(lái)說(shuō)，2010年的確不好過(guò)?！?

　　據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，截至12月6日，今年以來(lái)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)融資額為不超過(guò)100億元，相比2009年的1218.35億元而言，顯得很是寒酸。其中通過(guò)頭發(fā)和配股募資的資金為零。在這樣的環(huán)境下，房企只有兩條出路：一是到境外尋求融資渠道；二是在內(nèi)地另謀出路。

　　　　60樁房地產(chǎn)再融資遭拒

　　多位投行人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，證監(jiān)會(huì)在較近舉辦的一次投行業(yè)務(wù)培訓(xùn)會(huì)上向他們傳遞了這樣一個(gè)信息：不再審批任何房地產(chǎn)再融資申請(qǐng)。其“房地產(chǎn)”限定的范圍除了包括主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)外，還包括只要主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中有部分是來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，“哪怕是一點(diǎn)都不行”。

　　據(jù)知情人士介紹，監(jiān)管層曾想過(guò)劃定一個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的比例，“但后來(lái)會(huì)里覺(jué)得如果拉一條紅線的話，會(huì)很容易讓一些公司通過(guò)轉(zhuǎn)移的手法來(lái)規(guī)避掉，所以干脆就卡死、一刀切?！?

　　投行人士均表示，這次的“一刀切”非常嚴(yán)格。

　　此前的10月15日，證監(jiān)會(huì)已通過(guò)其官方網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請(qǐng)”的新聞稿。證監(jiān)會(huì)稱，為堅(jiān)決貫徹執(zhí)行“新國(guó)十條”精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)；對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)，將征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。

　　今年早些時(shí)候，證監(jiān)會(huì)已和國(guó)土資源部達(dá)成聯(lián)手監(jiān)管協(xié)議，凡房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請(qǐng)需征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。此后業(yè)內(nèi)一直期待兩部委能盡快達(dá)成審批制度?！暗壳翱磥?lái)，證監(jiān)會(huì)頭先在受理源頭上就掐死了，而新的審批制度估計(jì)短期也很難出臺(tái)?！鄙鲜鐾缎腥耸勘硎尽?

　　至此，雖然證監(jiān)會(huì)此前沒(méi)有明確對(duì)外宣布暫停房地產(chǎn)公司的再融資審批，但隨著房企重組申請(qǐng)和再融資審批相繼暫停，國(guó)內(nèi)房企在中國(guó)資本市場(chǎng)的再融資大門已全部關(guān)閉。

　　據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，僅有中弘地產(chǎn)（000979）（000979.SZ）和鳳凰股份（600716）（600716.SH）兩家公司于年初在二級(jí)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)了定向增發(fā)，但兩家公司再融資總額不到30億元；發(fā)行企業(yè)債的也僅有東華實(shí)業(yè)（600393）（600393.SH）、金豐投資（600606）（600606.SH）、新黃浦（600638）（600638.SH）、南京高科（600064）（600064.SH），總額僅 29億元。

　　此前，證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體透露，目前遞交再融資申請(qǐng)的企業(yè)有160多家，其中60家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中不少企業(yè)因?yàn)樵偃谫Y申請(qǐng)的股東大會(huì)決議已經(jīng)過(guò)期，只能撤回。

　　境外“找錢”花高息

　　在國(guó)內(nèi)融資受阻的形勢(shì)下，有條件的內(nèi)地房企紛紛轉(zhuǎn)尋境外融資，在香港掀起了一波融資潮。

　　11月24日，新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）發(fā)布公告稱，已向香港聯(lián)交所申請(qǐng)，把所有根據(jù)40億美元債務(wù)工具計(jì)劃發(fā)行的票據(jù)安排在交易所上市。

　　記者在采訪中了解到，事實(shí)上，從10月下旬開(kāi)始，內(nèi)地房企就有多筆海外融資浮現(xiàn)。10月25日恒盛地產(chǎn)（0845.HK）公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業(yè)貸款；人和商業(yè)（1387.HK）11月3日公告，公司擬發(fā)行2016年到期的3億美元13厘額外優(yōu)先票據(jù)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，去年10月才在香港上市的寶龍地產(chǎn)（1238.HK）日前也宣布，將發(fā)行2015年到期、本金總額2億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，將用作現(xiàn)有及新增物業(yè)項(xiàng)目發(fā)展以及一般企業(yè)用途。

　　此外，方興地產(chǎn)（0817.HK）、龍湖地產(chǎn)（0960.HK）、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377.HK）、恒大地產(chǎn)（3333.HK）、碧桂園（2007.HK）等在港上市房企也相繼推出境外融資計(jì)劃。

　　據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月底至今的這一波境外融資潮，內(nèi)地房企擬融資規(guī)模在50億美元左右。而從年初至今，內(nèi)地房企境外融資規(guī)模已超過(guò)200億美元（約合人民幣1329億元）。

　　“境外融資雖然成本會(huì)上升，但不少房企實(shí)質(zhì)上已在使用這個(gè)渠道。此前有數(shù)據(jù)稱，今年前10月房地產(chǎn)實(shí)際使用外資同比猛增近五成，僅10月就增加87億美元。但實(shí)際上，可能進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的海外資金要多得多?！敝泻爰瘓F(tuán)副總裁田錫澤表示，“通過(guò)較復(fù)雜的金融運(yùn)作，不少房企還是能引入境外的資金。”

　　上述投行人士稱，雖然在香港等境外交易所上市的企業(yè)還有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本已經(jīng)非常之高。事實(shí)上，8%～13%的高息，已經(jīng)是今年內(nèi)地房企在港融資的普遍利率。今年5月樓市調(diào)控剛開(kāi)始，花樣年華控股（1777.HK）就已以14%的高昂息率發(fā)行美元債券，募集資金1.2億美元。即使在今年上半年，碧桂園、恒大等公司發(fā)債融資的利息也高達(dá)13%。

　　此外，一些海外私募基金也在進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。11月24日，福建房企明發(fā)集團(tuán)公告稱，公司向美國(guó)私募基金華平投資發(fā)行15.52億港元的可轉(zhuǎn)股債券以及3.88億港元的認(rèn)股權(quán)證，募集資金將主要用于公司購(gòu)購(gòu)?fù)恋?、收?gòu)和日常經(jīng)營(yíng)。

　　摩根大通中國(guó)投行董事總經(jīng)理龔方雄告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，當(dāng)前，國(guó)際資本市場(chǎng)仍然非常看好中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展?！皣?guó)外投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的錢今年大大增加了，這部分錢投資在項(xiàng)目上，一呆至少是三年、五年以上?！?

　　　　另類“輸血”

　　有條件的房企可以通過(guò)境外獲取融資，但畢竟占少數(shù)，那些中小型房企必須另辟蹊徑。據(jù)記者了解，目前部分中小型房企紛紛通過(guò)典當(dāng)行、擔(dān)保公司來(lái)進(jìn)行融資。

　　擔(dān)保網(wǎng)市場(chǎng)總監(jiān)劉麗告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，他們公司較近接到房企貸款的項(xiàng)目很多，這其中，多數(shù)是二、三線城市的中小型房企。劉麗認(rèn)為，很多中小房企的心態(tài)是“一定要籌錢撐過(guò)今年”。

　　“在宏觀調(diào)控的大背景下，銀行貸款的門檻越來(lái)越高，一向靠密集資金運(yùn)作的房企不禁感到壓力加大。于是，部分房企開(kāi)始加速尋找除銀行貸款外的融資渠道?！币患倚庞脫?dān)保公司負(fù)責(zé)人介紹，早在今年初，就有部分為錢所困的中小房企找到擔(dān)保公司，要求盡快借貸，只要現(xiàn)金流能夠動(dòng)起來(lái)，后續(xù)項(xiàng)目就能無(wú)憂，否則，手中的項(xiàng)目就會(huì)有爛尾之虞。

　　此外，像萬(wàn)科、保利等龍頭房企雖然不缺錢，但就目前情況看，他們也很難從傳統(tǒng)渠道——商業(yè)銀行取得貸款。

　　保利地產(chǎn)（600048）相關(guān)人士表示，預(yù)計(jì)此輪調(diào)控的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，公司會(huì)做好多種準(zhǔn)備，保利地產(chǎn)已發(fā)起設(shè)立私募房地產(chǎn)基金，頭期規(guī)模30億元人民幣，目前募集基本完成，募了26億，保利出資6億?！澳壳爸饕峭度胱≌呀?jīng)投了4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?！?

　　“以房企為主體進(jìn)行募資挺多的，通常是借助第三方金融平臺(tái)，企業(yè)和金融平臺(tái)聯(lián)手一起做房地產(chǎn)基金?！鄙鲜鐾缎腥耸勘硎?，房地產(chǎn)基金在未來(lái)會(huì)成為房地產(chǎn)投資的主要方式之一。

　　另?yè)?jù)了解，如招商地產(chǎn)（000024）、華潤(rùn)、復(fù)地等房企，也在紛紛籌備房地產(chǎn)基金，以基金為主的融資新趨勢(shì)即將成型。

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