據(jù)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，德國(guó)目前已成歐洲較熱門的房地產(chǎn)投資目的地。高緯物業(yè)倫敦公司數(shù)據(jù)顯示，2006年德國(guó)成為歐洲較吸引外國(guó)資本的國(guó)家，有32％的境外資本投入德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，而英國(guó)吸引了21.8％，法國(guó)為14.1％。該公司跨國(guó)資本市場(chǎng)主管邁克爾·林德奇說，作為外國(guó)購家的目標(biāo)，德國(guó)的房地產(chǎn)十分搶眼。

低價(jià)格的魅力

2005年德國(guó)境外投資者在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例頭次超過德國(guó)本土資本，總額達(dá)264億美元，占德國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)投資總額的62%，是2004年的兩倍。

較重要的原因是德國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)的低價(jià)。目前歐洲還沒有哪個(gè)大城市的房產(chǎn)價(jià)格能具備柏林的競(jìng)爭(zhēng)力。倫敦一家房產(chǎn)商稱，若在倫敦購購一套與柏林同樣大小和類似地理位置的房子，需支付高出15倍的價(jià)錢。眾多海外購主匯聚柏林，不僅有英國(guó)和美國(guó)購家，也有丹麥、瑞典、以色列和澳大利亞等國(guó)的購房者。無論是柏林市還是郊區(qū)前民主德國(guó)時(shí)期的板式房子，都能找到國(guó)外購主，甚至戰(zhàn)后初期建的一些銷售長(zhǎng)期陷入停滯的房子也成為追逐的對(duì)象。

據(jù)里查德艾里斯咨詢公司的調(diào)查，海外房地產(chǎn)投資者不僅看重德國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)低廉，更重要的是對(duì)德國(guó)經(jīng)濟(jì)前景充滿信心。近來德國(guó)經(jīng)濟(jì)部門不斷調(diào)高增長(zhǎng)預(yù)期，必然會(huì)給房地產(chǎn)帶來好的贏利前景，所以許多外國(guó)房地產(chǎn)商在柏林進(jìn)行從寫字樓、商業(yè)鋪面到住房的全方位投資。紐約開布陸斯資本管理公司和高盛集團(tuán)購下了柏林政府4%的住宅股票；英國(guó)私有資產(chǎn)事務(wù)所特拉資本公司“吞”下了德國(guó)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括其持有的14萬套住宅。

海外炒房團(tuán)成主角

但是德國(guó)一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)國(guó)外購房者蜂擁而至的現(xiàn)象表示擔(dān)心，認(rèn)為雖然不排除嚴(yán)肅的購房者，但的確存在很嚴(yán)重的房產(chǎn)投機(jī)。這將會(huì)導(dǎo)致德國(guó)房屋租金上漲，投機(jī)商追逐高額利潤(rùn)也會(huì)導(dǎo)致維修資金減少。

德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題根源可以追溯到1989年柏林墻倒塌。從上世紀(jì)90年代后期開始，德國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入低谷。為鼓勵(lì)在東德投資，政府給房地產(chǎn)投資提供稅收優(yōu)惠。但隨著一幢幢大樓相繼建成，德國(guó)失業(yè)率卻持續(xù)上升，人口也不斷下降，致使樓房空置率不斷攀升、房?jī)r(jià)下降。據(jù)分析，在未來兩年內(nèi)，德國(guó)家庭數(shù)量會(huì)有所上升，德國(guó)房屋市場(chǎng)上“過?！焙汀熬o缺”的現(xiàn)象將同時(shí)出現(xiàn)。漢堡經(jīng)濟(jì)研究所認(rèn)為，德國(guó)東部地區(qū)和西部老工業(yè)區(qū)將出現(xiàn)房屋過剩，在未來20年內(nèi)東部地區(qū)有些村莊甚至?xí)霈F(xiàn)空巢現(xiàn)象；不萊梅、漢堡和慕尼黑等新興經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，房屋需求壓力將增大，價(jià)格將上漲。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，法蘭克福的寫字樓空置率在2005年高達(dá)10.8%，是2001年的3倍，租金則下跌了31%，每平方英尺13.3美元。房主紛紛設(shè)法脫手，賣方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，售價(jià)隨之下降。再加上德國(guó)利率較低，地方政府也歡迎外國(guó)投資者購房。一時(shí)之間，外國(guó)炒房團(tuán)蜂擁而至。

盡管美國(guó)、英國(guó)和愛爾蘭的投資者在德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，但德國(guó)本土的投資者卻陷入了沉默。今年德國(guó)70％的房地產(chǎn)交易由外國(guó)購家完成，這也反映出外國(guó)投資者看好德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。

分析人士認(rèn)為，未來德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一些大手筆購賣。仲量聯(lián)行歐洲公司的金融主管埃爾菲·加塞預(yù)計(jì)，今后兩個(gè)月內(nèi)德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)總額達(dá)30億歐元的交易。目前在紐約或倫敦投資房地產(chǎn)，回報(bào)率大約是4%，而在德國(guó)率有望超過7%。

目前，以美英炒房團(tuán)為主的外國(guó)投資者的大動(dòng)作引起了德國(guó)民眾的擔(dān)心。德國(guó)國(guó)家電視臺(tái)的調(diào)查顯示，80%的德國(guó)人認(rèn)為美英炒房團(tuán)會(huì)攪渾德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)價(jià)格和租金可能都會(huì)因此抬高。據(jù)悉，德國(guó)執(zhí)政黨之一的社民黨較近提出一項(xiàng)議案，反對(duì)政府計(jì)劃再引進(jìn)歐美房地產(chǎn)投資。

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