房地產(chǎn)市場調(diào)控未盡，IPO重啟尚待時日，國內(nèi)房地產(chǎn)公司相繼“走出去”。

　　融資方面，萬科、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、大連萬達(dá)相繼赴港借殼上市。國內(nèi)千億級房企中先進(jìn)沒有上市的綠地集團(tuán)，也決定在今年拆分資產(chǎn)啟動港股上市。

　　在境外業(yè)務(wù)方面，綠地近兩年發(fā)展迅速。公司在韓國、澳大利亞、西班牙、德國等地都有項目斬獲。7月底，綠地集團(tuán)斥資10億美元收購美國洛杉磯綜合體項目，成為中國房企在美投資。綠地方面介紹，年內(nèi)可確定的新增海外投資為100億元人民幣。

　　綠地不想錯過日益龐大的移民潮商機，加速海外項目步伐的加速。掌柜張玉良認(rèn)為，中國投資者、移民群體、留學(xué)生及游客，是綠地海外項目的目標(biāo)客戶，綠地要用國外資源做中國市場的海外延伸。

　　在國內(nèi)房地產(chǎn)市場長袖善舞的綠地，歷來善于將企業(yè)“經(jīng)濟(jì)行為”和政府“政績行為”捆綁。綠地集團(tuán)董事長張玉良在總結(jié)綠地的發(fā)展模式時，將其概括為“做政府想做的事情，做市場需要的事情”。

　　記者：綠地在上市融資方面的計劃是怎樣的？為什么選擇這兩塊業(yè)務(wù)上市？

　　張玉良：現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)上市還沒開閘，所以母公司不能上市。我們覺得如果要走這條路，只能把綠地海外和酒店業(yè)務(wù)拿來上市，我們酒店業(yè)務(wù)的公司也注冊在香港。

　　我認(rèn)為上市融資是次要的目的，通過這樣的方法塑造集團(tuán)的品牌影響力，提高集團(tuán)的國際化理念，這個意義更大一些。

　　上海市委市政府都非常支持綠地上市，而且期盼綠地能夠整體上市。上海政府非常支持兩件事，一件事是資產(chǎn)證券化率提高，這就意味著政府支持大企業(yè)整體上市，成為公眾公司，這是上海市政府和上海國資委都非常明確的方向。件事是鼓勵我們走出去。

　　之所以選擇這兩塊資產(chǎn)，是因為這樣對綠地整體國際化，提高國際品牌影響力都有幫助。如果酒店和海外業(yè)務(wù)在香港上市，自然提升母公司品牌影響力，尤其是國際影響力。而且這兩塊業(yè)務(wù)本來就在境外的。這兩塊業(yè)務(wù)目前在集團(tuán)資產(chǎn)中占比較小，但是成長性很大，放在香港上市肯定更合適一些。

　　記者：綠地現(xiàn)在海外業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，是考慮如何布局的？

　　張玉良：走出去是想放兩塊業(yè)務(wù)，一塊是主業(yè)房地產(chǎn)，我們想在確保穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，加快走出去的步伐。這也是中國企業(yè)在海外投資較多的領(lǐng)域。

　　我們已經(jīng)確定了濟(jì)州島項目，這個項目投資規(guī)模是9億多美金，占地1500畝地。有別墅、公寓、商業(yè)街、健康美容設(shè)施、娛樂設(shè)施、免稅店等。目標(biāo)客戶主要是中國人，預(yù)計會有70%的中國客戶，30%的韓國客戶。因為濟(jì)州島交通比較便捷，相對成本比較低，另外還有一些投資優(yōu)惠條件，可能對中國消費者有很大吸引力。

　　澳洲兩個項目也都在今年開工。和韓國項目一樣，也主要吸引國內(nèi)的客戶。悉尼的項目，主要服務(wù)于中國的投資移民；墨爾本項目是服務(wù)中國的留學(xué)生。

　　走出去的業(yè)務(wù)中，酒店業(yè)務(wù)也要加快步伐，我們德國法蘭克福酒店正式掛牌營業(yè)，包括西班牙在內(nèi)的歐洲其他國家，還有2到3個酒店，都由我們自己來經(jīng)營。

　　海外拓展要去自身有競爭優(yōu)勢的地方，我們優(yōu)先選擇中國投資者、移民群體較為青睞、中國游客及留學(xué)生較多的國家及城市參與投資開發(fā)，確保項目成功銷售和穩(wěn)健運營。

　　綠地：為什么海外業(yè)務(wù)主要瞄準(zhǔn)的是中國客戶？

　　張玉良：這是一種既符合市場需求，又能夠發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，并且風(fēng)險可控的商業(yè)模式，特別在國際化初期，借力現(xiàn)有優(yōu)勢資源，將大大降低對進(jìn)入新興市場的不確定性和風(fēng)險。

　　我們走出去的定位是，用國際資源做中國市場的海外延伸。綠地在國內(nèi)為中國人服務(wù)，到了國外我們也盡可能服務(wù)中國消費者，兼顧服務(wù)當(dāng)?shù)叵M者。酒店和旅游設(shè)施也是以服務(wù)中國游客為主體。

　　積極利用品牌國際影響力、借助國際資本來獲取國際資源，將成為綠地加快國際化步伐的優(yōu)勢，特別是綠地香港公司正式成立及運營后，將有力提升其在全球范圍內(nèi)的品牌影響力和資源獲取能力，同時為綠地打造海外發(fā)展窗口和融資創(chuàng)新載體鋪平道路。

　　記者：綠地的發(fā)展路徑往往契合政府的需求，比如現(xiàn)在遍地開花的超高層，怎樣考慮市場和風(fēng)險？

　　張玉良：市場不用擔(dān)心，中國城市都處在蓬勃發(fā)展的階段，每個城市需要那么幾個天際線的高度。從城市的發(fā)展科學(xué)角度來看，城市的發(fā)展能級需要來看，高層是需要的。

　　做這樣的高樓成本高，必然是高消費場所。比如里面的酒店、商場，價格和外面是不一樣的。但是中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，中國人的消費能力也在提升，保證了這樣的高消費場所是人可以承受的。整個中國的經(jīng)濟(jì)、消費者消費能力、城市發(fā)展都提升上去了，就必然滋生相應(yīng)的需求。

　　從技術(shù)上說，綠地經(jīng)過幾個項目之后，從材料到設(shè)計到施工管理都已經(jīng)非常成熟，可以復(fù)制成熟的超高層建造模式。

　　在澳洲，墨爾本地方政府一開始也動員我們做摩天大樓，后來我們考慮到當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有一個300米以上的高樓，就沒有做。建高樓并不是中國在建，全世界一些發(fā)達(dá)城市都有需要，并不是說全部建高樓大廈，一棟兩棟的性建筑很有必要。

　　記者：外界給綠地“紅頂房企”的說法，你怎么看？

　　張玉良：準(zhǔn)確來講，是我們“做政府想做的事情，做市場需要的事情”。

　　我們理解，每個企業(yè)都應(yīng)該盡社會責(zé)任，每個企業(yè)都應(yīng)該適應(yīng)社會主流倡導(dǎo)價值觀的需要，這個是應(yīng)該的。當(dāng)今主流確實是政府倡導(dǎo)的主流，所以我們響應(yīng)它。“紅頂商人”只是一個簡稱。

　　從市場來看，企業(yè)也應(yīng)該做政府倡導(dǎo)的事情，每個企業(yè)都應(yīng)該追求與主流價值觀相吻合。政府倡導(dǎo)的就是社會需要的，就是市場。中國政府倡導(dǎo)推行的事情，往往都有商機。我們應(yīng)該適應(yīng)政府的倡導(dǎo)，尋自己需要的商機。

　　舉個例子，政府提出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，過去在工廠上班的員工，轉(zhuǎn)型以后要到辦公樓上班，辦公樓的需求就出來了，這是政府想做的事和市場的需求結(jié)合在一起。還比如超高層，超高層也是城市需要的。

　　我認(rèn)為政府的需求和企業(yè)的商機是一致的，所以我們會堅持做。所以我不認(rèn)為這個稱呼有什么不好。

　　記者點評

　　國企背景的上海綠地集團(tuán)，發(fā)展歷程從來都是緊跟政府宏圖。

　　從其發(fā)家時的上海市政綠地工程，到動拆遷房建設(shè)，到超高層，再到現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化、智慧城市建設(shè)，綠地在歷屆政府的每次宏觀規(guī)劃中都沒有缺席，而且積極出錢出力。關(guān)鍵是，綠地并非停留在概念的炒作和迎合上，而是用其擅長的短平快的項目運作能力和資金騰挪來接住政策落地，盈利空間可期。

　　這幾年綠地加快“走出去”的速度，用實際行動解讀企業(yè)理念，即“做政府想做的事情，做市場需要的事情”?，F(xiàn)在政府想做的事情是：通過企業(yè)外輸樹立國際形象和地位；而市場需要的事情是：大量的中國移民滋生的置業(yè)需求。綠地以企業(yè)身份搭建國內(nèi)外兩端橋梁，為有需要的中國人提供服務(wù)，實現(xiàn)企業(yè)的商業(yè)回報。

    然而，國際市場的房地產(chǎn)運營對綠地來說是新課題，其國際化人才儲備和開發(fā)經(jīng)驗顯然不足。如何安全著陸國際市場，并實現(xiàn)企業(yè)利益化，避免踏空，是綠地要“邊走邊想”的問題。
 

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