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房產(chǎn)調(diào)控降低地產(chǎn)利潤 眾房企紛紛“出?!?/h2>

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:第一財經(jīng)日報  閱讀 622 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  “在海外投資方面,頭創(chuàng)置業(yè)的確在進(jìn)行一些探索。目前已與法國地方政府達(dá)成了初步的合作意向,準(zhǔn)備在那里開發(fā)一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”9月16日,頭創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(02868.HK)副總裁胡衛(wèi)民如是說。

  在國內(nèi)宏觀調(diào)控以及越來越多的中國人移民海外的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)赴海外淘金正在成為一個新的熱點。

  房企“出海”潮

  公開的中國房企較早一次“出海”,始于2004年。

  彼時,上海上實(集團(tuán))有限公司、上海海外公司、百聯(lián)集團(tuán)有限公司、錦江國際(集團(tuán))有限公司、上海綠地(集團(tuán))有限公司、上海工業(yè)歐亞發(fā)展等共同投資成立了海外聯(lián)合投資公司,赴俄羅斯圣彼得堡市投資開發(fā)大型綜合社區(qū)———波羅的海明珠項目。該項目不僅成為當(dāng)時上海企業(yè)界對外投資的項目,也是俄羅斯20世紀(jì)以來投資的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

  在民營的房地產(chǎn)企業(yè)中,萬通則是先行者之一。

  “2004年,萬通就有了在海外投資的想法。”萬通控股(600246.SH)總經(jīng)理助理張冬冬回憶說。

  2006年,因信用證延期問題,萬通曾一度放棄美國紐約曼哈頓世貿(mào)7號樓的承租項目。直到2010年,萬通才終于宣布,投資約5億元承租美國紐約曼哈頓世貿(mào)(WTC)重建項目世貿(mào)一號樓(原稱自由塔)64層部分與65~69整層,打造一個集會務(wù)、商務(wù)路演、文化展覽、餐飲為一體的商務(wù)。

  對此,萬通控股董事長馮侖曾表示,這個名為“中國”的商務(wù),未來將扮演中國民間資本赴美尋求發(fā)展的平臺。到2013年,這一中國將會全部建成,而萬通的個中國現(xiàn)在也正在籌備中。

  與萬通同樣選擇在美國投資的還有中坤集團(tuán)[簡介 較新動態(tài)]。

  從2004年開始,中坤用400萬美元的原始資金較終撬動了3000萬美元的貸款,在美國洛杉磯投資了一個體量為2萬平方米的商業(yè)項目。金融危機(jī)后,中坤地產(chǎn)董事長黃怒波再赴美國抄底,收購了位于田納西州納什維爾附近的一個牧場,準(zhǔn)備建設(shè)旅游度假牧場。目前,中坤已在美國設(shè)立了子公司,總部設(shè)在洛杉磯。

  此后,中坤又將海外投資的目標(biāo)瞄準(zhǔn)冰島,盡管經(jīng)歷了從購到租的一系列波折,但其一直未放棄冰島的投資計劃。

  隨著針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策不斷密集和愈發(fā)深入,“轉(zhuǎn)型”成為每一個傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)商所不得不面對的問題。在不斷的嘗試和摸索中,“走出、投資海外”的想法漸漸萌生于越來越多的開發(fā)商腦海中。

  尤其是從去年底到今年,這一趨勢逐漸顯現(xiàn)出來。

  就連已貼上“全球房地產(chǎn)公司”標(biāo)簽的萬科(000002.SZ),也在5月份收購香港上市房企南連地產(chǎn)之后,又于6月份明確表示,下半年將設(shè)立境外事業(yè)部,總部設(shè)在香港,會頭先考慮投資美國等發(fā)達(dá)市場。

  繼投資9億美元在韓國濟(jì)州興建健康醫(yī)療城項目頭次試水海外市場之后,7月份,上海綠地集團(tuán)宣布將拓展泰國、澳大利亞的綜合體項目。

  國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)​領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)也于今年6月聯(lián)合中國泛海建設(shè)(000046.SZ),計劃在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄羅斯其他地區(qū)建設(shè)大型文化、旅游和商業(yè)的綜合設(shè)施。

  從上實、萬通、中坤到萬達(dá)、綠地、碧桂園、萬科、頭創(chuàng)……一個個行業(yè)內(nèi)響亮的名字不斷加入其中,房企的“出海”隊伍正在愈發(fā)壯大。

  借力海外寬松融資環(huán)境

  從眾多“出海”房企的投資計劃中不難看出,中國廣大的財富是他們走出的動力。

  馮侖就曾表示,隨著中國整體經(jīng)濟(jì)力量的增長,很多客戶走向海外,房地產(chǎn)公司對客戶的服務(wù)、對華人市場的服務(wù)也就需要延伸到海外。因此,萬通紐約的中國,就意在成為中美商業(yè)、文化交流的重要平臺及渠道,幫助中國企業(yè)“走出去”的商務(wù)。

  “綠地國際化的思路和理念是,用國際化的資源和國內(nèi)的市場去做國際化。”綠地集團(tuán)董事長張玉良表示,綠地在海外的酒店等旅游地產(chǎn)產(chǎn)品面對的主要客群是中國的游客和留學(xué)生。他說:“把我們中國的市場延伸到海外去做國際化,這會使得綠地的競爭力更強(qiáng)。”

  頭創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光對于未來在法國開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中引入的合作企業(yè)也信心十足。他稱,除了跟法國企業(yè)進(jìn)行技術(shù)合作,還將引入國內(nèi)企業(yè)。“由于法國經(jīng)濟(jì)受到歐債危機(jī)的影響,迫切希望中國的企業(yè)去解決經(jīng)濟(jì)、就業(yè)等問題。”

  此外,投資海外的一系列利好條件也吸引著國內(nèi)房企不斷投身其中。

  “在海外投資對于開發(fā)商的一些硬件要求并沒有國內(nèi)那么高。”張冬冬表示,根據(jù)萬通海外拓展的經(jīng)歷和見聞,國外對于開發(fā)商的資本金幾乎沒有硬性要求,美國一些知名開發(fā)商甚至以5%的自有資金就可以撬動一個項目。

  海外較為寬松的融資環(huán)境也是吸引中國房企的一個主要因素。有分析人士就表示,海外市場貸款利息多為4%~5%,不僅融資成本低,融資渠道相比國內(nèi)也要更多。“雖然國內(nèi)企業(yè)初來乍到,建立起自己的信用需要一段時間,但不得不承認(rèn),部分房企的海外投資就是意在搭建海外的融資平臺。”該人士表示。

  由于較近幾年美國、歐洲等國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)不景氣,為吸引外國投資,往往還會給出包括稅收在內(nèi)的諸多優(yōu)惠政策。劉曉光就對媒體稱,公司在法國的此次投資,除了在拿地上有優(yōu)惠外,當(dāng)?shù)卣€在稅收等方面給予優(yōu)惠,例如5年的所得稅全免,第6年免70%,第7年免60%等。

  不過,值得注意的是,幾乎全部“出海”的房企,目前均處于計劃和初步實施的階段,尚未有成功案例可以借鑒。即便是動手較早、進(jìn)展較快的萬通位于紐約的中國項目,也要明年才能建成,房企海外投資的回報率尚待驗證。

  房地產(chǎn)是本地化的業(yè)務(wù)

  “我的判斷是,全世界經(jīng)濟(jì)零增長時,中國經(jīng)濟(jì)可以維持低增長;而全世界經(jīng)濟(jì)低增長時,中國經(jīng)濟(jì)卻可以高增長。”基于此,對于房企的海外投資,一向精明的SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹就表示,全世界值得進(jìn)行物業(yè)投資的城市只有五個,即紐約、倫敦、香港、北京和上海,而其中有升值和發(fā)展空間的城市僅有北京和上海。

  不僅如此,擺在意欲國際化的企業(yè)面前一個更為殘酷的事實是,受到一些法律、政治等因素的影響,企業(yè)的出海計劃或許很難一帆風(fēng)順。

  張冬冬就提醒說,房地產(chǎn)是一項本地化的業(yè)務(wù),這就要求開發(fā)商對于項目所在地的市場必須十分了解;同時,每個國家甚至每個城市的法律法規(guī)也不盡相同;此外,在當(dāng)?shù)貙ふ业胶线m的合作伙伴對于投資海外的企業(yè)來講也是相當(dāng)重要,但這一過程也頗為艱難。

  黃怒波對于房企出海困境就感慨頗深。他在接受媒體采訪時就曾表示,投資海外頭先需要進(jìn)行精心的戰(zhàn)略布局。其次確實需要有耐心,因為在國際上做事情,那個地方有一套它的規(guī)律,投資期會比較漫長。第三,還需要有團(tuán)隊,這個團(tuán)隊你靠空降的團(tuán)隊也不行,還得靠本土團(tuán)隊。較后,中國企業(yè)要善于利用中國的國家影響力,跟當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)要搞好關(guān)系。比如說,你要參與它的公益事業(yè)等等。

  一波三折的經(jīng)歷給中坤帶來豐富出海經(jīng)驗的同時,其不斷的努力也“守得云開見月明”。9月18日,黃怒波在公開場合坦承,中坤的冰島投資計劃近期取得了比較大的進(jìn)展,“在冰島租地開發(fā)旅游資源事宜已經(jīng)基本敲定,今年10月份將在北京簽約,租期為99年。”

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