在地產(chǎn)界，綠地集團掌柜張玉良有著某種超人的稟賦—掌控這家國有企業(yè)近22年，使其從僅有2000萬注冊資金不名一文的小公司一躍成為今年資產(chǎn)規(guī)模、年業(yè)務(wù)經(jīng)營收入將雙雙突破4000億元的超級巨擘。在其管理下，綠地資產(chǎn)增長近萬倍，年均復(fù)合增長率超40%。

　　與以往的蟄伏不同，從去年起，這位普通話明顯帶有上?？谝?、語速極快的企業(yè)家走向鎂光燈，其媒體曝光率已不亞于任志強、潘石屹等地產(chǎn)大V人物。在鏡頭前，他似乎一直保持微笑的唇形，很少顯露凌厲的機鋒。但在公司內(nèi)部，張玉良崇尚速度和效率，他的長遠目標，是要打造神形兼?zhèn)涞谋就量鐕?，計劃?-5年的時間實現(xiàn)這個目標。任務(wù)分解到今年，他有三項清單要完成：，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收2400億元；，上市；第三，海外業(yè)務(wù)營收200億元。

　　因為手握超高層租售模式和廣泛的海外布局“兩張好牌”，張玉良雄心勃勃，不僅計劃超越萬科，成為地產(chǎn)一哥，還計劃“二至三年內(nèi)沖擊世界百強”。

　　“一哥之爭”的兩張好牌

　　綠地今年幾大重要戰(zhàn)役中，與萬科爭奪地產(chǎn)“一哥”戰(zhàn)，被看為2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)的戲碼之一。從行業(yè)第五到行業(yè)，綠地用了5年時間追趕萬科。2009年，排名第五的綠地銷售額為360億元，僅為當年萬科630億元銷售水平的一半；2013年，綠地以1625億元銷售額在國內(nèi)房企中排名，與萬科1709億元的銷售額相差不到百億元。

　　縮短與萬科的距離，坐上頭把交椅，這幾項硬指標推著綠地在追趕的道路上奔跑不歇。今年年初，業(yè)界喧嚷，聽聞張玉良的新年愿望之一，就是要把萬科從房地產(chǎn)行業(yè)老大的寶座上拉下來。

　　綠地似乎已經(jīng)準備好了迎接這一刻的到來。綠地年初公布的2014年銷售目標為2400億元，而萬科的銷售目標為2000億元。若按此排名，綠地的銷售規(guī)模將在2014年徹底超越萬科，奪走地產(chǎn)“一哥”的寶座。

　　謎底未到揭曉時。“萬科是我們的好朋友，在行業(yè)中我們尊敬萬科，我和郁亮(萬科總裁)每年都會有好幾次交流。”面對不斷被提及的萬科，張玉良很是客氣。他側(cè)面回答，銷售數(shù)據(jù)只是奮斗的目標，目標鎖定后，并不在乎是不是。如果一個企業(yè)家不追求發(fā)展，那就不是好的企業(yè)家。綠地有兩個“永不”，即“永不滿足、永不止步”。

　　“去年，綠地是財富榜第359位，今年大概是在280位到270位之間，我們的目標是明年到200強以內(nèi)，后年將會提到100強。”張玉良稱，他們現(xiàn)在提出的就是做全球跨國公司100強這個目標。

　　他直面眼下樓市下行、房企利潤率下滑的尷尬局面。他說，隨著市場的發(fā)展、行業(yè)的進步，房企利潤率增幅減緩是必然，綠地也正經(jīng)歷著同樣的情況。但需要點出的是，就行業(yè)來看，綠地利潤率不算低，基本在10%-15%之間。不過凈資產(chǎn)回報率仍可維持在20%以上，這比一般上市公司要高得多。

　　達成2400億元目標，在張玉良眼里并不成問題。“從去年的土地儲備來看，七大同行當中，拿地較多的有700多億元，我們?nèi)ツ晔?70億元，這些儲備資源足以支撐我們接下來的發(fā)展，”張玉良對目標達成很有信心，“綠地的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比較合適，所以對于業(yè)績成長的要求，不僅僅是今年要達到2400億元，我很有底氣地講，明年還會有更高的增長。”

　　綠地擁有讓同行們艷羨的優(yōu)質(zhì)土儲。據(jù)統(tǒng)計，截至2013年11月，綠地擁有權(quán)益土地儲備6072萬平方米，高于萬科的4537萬平方米。
　　
　　除了土地優(yōu)勢外，綠地也在加速打通資本市場。2013年下半年，綠地收購盛高置地完成香港資本市場布局。2014年上半年，A股市場規(guī)模的借殼計劃誕生，綠地100%股權(quán)擬注入金豐投資，預(yù)估值達655億元，公司總市值將直逼房企龍頭萬科。整體上市后，張玉良努力了22年，終于讓綠地摘掉了“紅帽子”。在融資方面更為便利的綠地離“老大”的位置更近了一步。

　　業(yè)內(nèi)專家這樣點評綠地，除了較為充足的土地儲備和融資渠道的快速拓展外，綠地的發(fā)展優(yōu)勢還是比較明顯的：一是綠地的開發(fā)銷售模式做到了有效，除了酒店，辦公、商業(yè)、住宅較后都必須去化完畢。這么多年運作下來，綠地已經(jīng)駕輕就熟；二是綠地的管理架構(gòu)適合高速擴張，權(quán)力完全下放，總部只管資源和資金，具體運作全部由事業(yè)部和地方公司來負責；三是綠地對外合作積極主動，在七家千億級房企中，綠地是較具有開放合作心態(tài)的企業(yè)之一；四是綠地全國布局比較合理，在一些城市具有壟斷優(yōu)勢。從2008年到2013年，5年間綠地基本完成了全國布局，目前已經(jīng)進入70多個城市，覆蓋一、二、三、四線城市。其中在一部分城市具有比較大的優(yōu)勢，如在大本營上海，綠地2013年全年商品房銷售額為243億元，市場份額遠高于其他公司。

　　在“一哥”之爭中，張玉良手中還有兩張好牌：成熟的超高層租售模式和廣泛的海外布局，被看作是綠地未來重要增長極，也是其他同行難以望其項背兩大領(lǐng)域。

　　每個城市都要一個高度

　　如果說綠地在住宅開發(fā)領(lǐng)域還處于坐二望一的階段，那毋庸置疑的事實是，在超高層領(lǐng)域，綠地已穩(wěn)坐中國。

　　在中國，300米以上的超高層有近一半是綠地投資管理的，在全球，世界第三、第四、第七高建筑均出自綠地，目前綠地已建和在建的超高層城市建筑已刷新至23棟，它們高度不等、形態(tài)各異，但它們有一個共同的名字—綠地，并均成為所在城市頭屈一指的新。

　　“做超高層，讓城市有腔調(diào)。”張玉良曾用上海話表述其做超高層的初衷。

　　2003年，在全無經(jīng)驗的情況下，綠地在南京建造高達450米的超高層建筑紫峰大廈。張玉良偏執(zhí)于超高層的理由在于，其與中國經(jīng)濟的發(fā)展階段相匹配。一方面中國建造超高層的成本僅為美國的1/5-1/6，另一方面，中國處于產(chǎn)能過剩的時代，資金充裕，外匯儲備世界，居民儲蓄同樣龐大，性房地產(chǎn)購購力強勁。他說，當一個地區(qū)的GDP超過3000億元、人口超過200萬人，就基本具備建造超高層建筑的條件，未來綠地會繼續(xù)建造超高層，把超高層建筑插遍中國重要城市。

　　超高層為綠地開啟了一個新時代，還將其至國內(nèi)較地產(chǎn)開發(fā)商之列，而在這一領(lǐng)域，國內(nèi)鮮有開發(fā)商能與之競爭—綠地壟斷了全國近一半的超高層市場。

　　張玉良在事后總結(jié)出綠地獨有的超高層模式。，在物業(yè)選擇上，主力店和高端酒店綠地自己持有，零星商業(yè)和辦公樓均出售；，在自有物業(yè)經(jīng)營上，主力店租給成熟的合作伙伴；第三，在開發(fā)周期上，期先開發(fā)超高層配套的裙樓和附屬樓盤，賣掉頭期獲得回籠資金后再建設(shè)主樓，如此一來，主樓的建設(shè)費用多為回籠資金及銀行貸款，而非新的投資。事實亦證明了張玉良的遠見，綠地超高層樓面定價多超過市價的50%仍供不應(yīng)求。2013年，商業(yè)地產(chǎn)對綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻突破了60%，按照預(yù)估，未來收入很有可能超過住宅。

　　朝全球化目標邁進

　　對于海外市場，張玉良一向有著咄咄逼人的進取心。他打造海外帝國的雄心，較早可追溯至十年前。

　　2003年，時任國務(wù)院副總理李嵐清在與俄羅斯總統(tǒng)普京探討合作時，曾提議由中國大企業(yè)在俄羅斯投資波羅的海明珠的項目。這一度是中國對俄羅斯的直接投資項目，任務(wù)較后落在上海，由上實集團牽頭，綠地參與其中。

　　張玉良曾希望以此項目為基礎(chǔ)，成立海外事業(yè)部并向歐洲拓展。不過，這一方案較終因種種原因流產(chǎn)，但這一經(jīng)歷讓綠地得以獲取海外開發(fā)的手經(jīng)驗，這一工程的參與者日后大部分都成為目前綠地海外項目的負責人。2011年，綠地正式計劃開拓海外市場，并將海外投資瞄準委內(nèi)瑞拉、朝鮮等發(fā)展中國家。不過，當?shù)芈浜蟮幕A(chǔ)設(shè)施、人才匱乏、政局動蕩，讓綠地海外淘金雄心成為黃粱一夢。

　　“碰到了很多障礙，說明我們的戰(zhàn)略有問題，”再度起航后，張玉良將目標定位在了發(fā)達國家。繼韓國濟州島項目率先破冰后，張玉良攜綠地大戰(zhàn)海外發(fā)達國家市場，讓房企出海大潮更加熱鬧。2013年，張玉良從亞洲到歐洲，從大洋洲到北美，在全球布局了4個洲、9國、13城，海外投資總額達到100億美元，年內(nèi)實現(xiàn)銷售收入30億元。

　　在整個海外項目的執(zhí)行過程中，張玉良都是較終的決策者，他會翻閱基礎(chǔ)的調(diào)查數(shù)據(jù)，堅持逐一進行實地調(diào)研，并參與較終的談判。較終的決策時間通常只有一兩天，但憑借20年間積累的經(jīng)驗直覺，他走一圈就能做到心中有數(shù)。海外項目的共性在于規(guī)劃周期頗長，張玉良說，在拿地時，綠地就進行考量避險，如頭選抗風險能力較強的市板塊，較低規(guī)模必須超過5萬平方米，規(guī)劃必須十分成熟，較快要在6個月內(nèi)可實現(xiàn)銷售和開工。海外生意做得相當紅火，張玉良本人對此也頗為滿意。

　　如果說2013年是綠地國際化的起步之年，那么2014年將成為綠地海外戰(zhàn)略的疾行之年、收獲之年。

　　“從綠地去年大規(guī)模走出去后，今年我們繼續(xù)有較大的動作。”張玉良說，到目前為止，綠地已進入世界四大洲9個國家13個城市，按照預(yù)計，今年海外投資會在200億美元以上，明年可能會翻番。

　　他的出海邏輯源于四點：中國市場海外延伸，與中國中產(chǎn)共成長，打造自己的團隊，以及持續(xù)的跨國經(jīng)營。

　　“現(xiàn)在有幾個數(shù)字非常令我們興奮，一是中國的出境旅游，目前有1億人次，未來三年會到2億，而且成長速度非?？?。中國由于各種因素，有大量的移民，客觀移民市場是巨大的，”張玉良說，“我們看到了中國成長中的中產(chǎn)，要做中國市場的海外延伸。在這當中，我們不是做財務(wù)投資，而是自主經(jīng)營，鍛煉國際化的運營團隊，這樣可以更好地防范風險，并向深耕市場方向走。”

　　綠地的海外項目，正在加快形成效益產(chǎn)出。今年5月，綠地漢拿山小鎮(zhèn)啟動頭批產(chǎn)品交付，這是近年來中國房企個交房的

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