在加拿大大溫哥華地區(qū)列治文市從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的姚瑤，正經(jīng)歷她從業(yè)15年來 黑暗的日子：往?？赡茉趻斐龊髢芍軆?nèi)就能夠售出的樓盤，現(xiàn)在四個月都沒有成交；而在過去半年里，她只賣出了四套獨立房屋，這甚至不到業(yè)務(wù) 期一個月銷售量的零頭。

溫哥華只是個縮影，今年上半年，加拿大多地高端獨立物業(yè)銷量急速下行。

7月，蘇富比國際地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，總價超100萬加元的獨棟房屋銷量在多倫多同比銳減46%，超400萬加元的豪宅銷量暴降51%，同等住宅在溫哥華大跌47%?？們r超過100萬加元的公寓樓銷量同比下跌13%。

房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰的情況還發(fā)生在英國：早在今年1月份，倫敦房價就創(chuàng)下2009年8月之后的 跌幅，并波及了英國多個城市；4月份，英國房價更是創(chuàng)下2010年9月以來的 跌幅。

根據(jù)《經(jīng)濟學(xué)人》雜志統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，全球22個 活力城市的房價，已經(jīng)超過金融危機前的峰值—其中14個城市平均房價較峰值上漲了45%。

在海外房地產(chǎn)市場一片繁榮之下，卻潛伏著重重隱患：一是全球經(jīng)濟現(xiàn)狀難以支撐房價繼續(xù)上揚；二是來自于全球多國對外國人購房的限制舉措。

核心區(qū)房價漲幅更大

從奧克蘭到阿姆斯特丹，從悉尼到舊金山，黃金地帶的房價已經(jīng)一飛沖天?！督?jīng)濟學(xué)人》 的房價指數(shù)追蹤了全球 活力的22個城市。這些城市共有1.63億居民，經(jīng)濟產(chǎn)出相當于德國和日本的總和。過去五年里，這些城市的平均房價實際增長了34%，其中七個城市的漲幅超過50%。而在德國首都柏林，僅僅2017年一年，房價增長率就已經(jīng)達到20.5%，位居2017年全球150個大城市之首。

要知道，德國房地產(chǎn)市場在1995年至2010年之間幾乎沒有變化。但就在2011年，股神巴菲特等在阿德勒斯霍夫等地區(qū)買下柏林房產(chǎn)之后，柏林核心區(qū)房地產(chǎn)市場均價，從1500歐元上漲至現(xiàn)在的5000歐元。

不少經(jīng)濟學(xué)家認為，此輪上漲一定程度上源于2008年全球金融危機后的反彈。令人覺得諷刺的是，引發(fā)危機的導(dǎo)火索便是基于房地產(chǎn)市場的次級貸款出現(xiàn)違約危機。

但在危機之后，全球房價自谷底實際平均上漲了56%。14個城市的房價超過了危機前的 值—平均較 值上漲了45%。

城市核心區(qū)的房價漲幅，往往能夠大大跑贏周邊地區(qū)樓價。以英國大倫敦地區(qū)（Greater London）為例，該地區(qū) 近50年房價漲幅達106倍，遠超英國及英格蘭地區(qū)房價平均漲幅（61倍、70倍），也跑贏英國名義GDP增長率（49倍）。

從大倫敦內(nèi)部看，內(nèi)倫敦核心區(qū)域房價漲幅更大：1995年1月至2018年3月，內(nèi)倫敦房價從7.83萬英鎊/套漲至57.9萬英鎊/套，上漲6.4倍；外倫敦房價從7.30萬英鎊/套漲至2018年3月的42.39萬英鎊/套，上漲4.8倍。

難怪在《紙牌屋》里，男主角安德伍德感嘆：“權(quán)力就像房地產(chǎn)， 重要的就是位置、位置和位置?！?/p>

多國政府出手調(diào)控樓市

8月15日，新西蘭通過了一項法律，禁止外國人購買大部分區(qū)域的住宅，只允許購買期房和公寓。

在此之前，新西蘭總理阿德恩（Jacinda Ardern）曾公開指責外國炒房團炒高了房價。

自2008年至今十年時間內(nèi)，新西蘭住宅的平均價格接近翻番，2017年漲幅甚至達到6%。樓價的瘋狂上漲讓這個山清水秀的旅游國家感到無法接受。

受到炒房團困擾的還有同樣山清水秀的加拿大。今年2月，加拿大宣布對溫哥華針對外國人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅由15%提高到20%，其征收范圍也擴展到溫哥華以外地區(qū)。這是自2016年8月2日開始向外國人收取15%房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅之后的政策再加碼。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅出臺前的2015年，溫哥華的房產(chǎn)市場上，中國人的購房資金超過600億元，占當?shù)劁N售額的1/3。澳大利亞墨爾本出臺外國人12.5%的購房稅，全球多個發(fā)達國家都已經(jīng)出臺針對購房團的“驅(qū)趕”政策。

但炒房團們隨即又瞄準了新興市場國家。2018年初，國際買家開始大舉進入越南市場。僅在今年一季度，越南房產(chǎn)市場的需求量上漲了300%。

隨著需求量上升，房價迅速上揚。據(jù)越南當?shù)孛襟w報道，芽莊某樓盤單價，從年初700萬越南盾（約合人民幣1959元）每平方米，上升到當前的1000萬越南盾（約合人民幣2775元）每平方米，漲幅超過40%。

值得注意的是，這部分新興經(jīng)濟體抗風(fēng)險能力相對較差，一旦房地產(chǎn)市場爆雷，將可能迎來長時間的低迷時期。

繁榮將迎轉(zhuǎn)折點

過去數(shù)年，多個經(jīng)濟體的高速發(fā)展都是基于大量的美元貸款和投資。但在目前美聯(lián)儲加息之風(fēng)越吹越猛時，阿根廷和土耳其等多個外匯儲備薄弱而債務(wù)高企的發(fā)展中國家，都已經(jīng)陷入貨幣與經(jīng)濟脆弱的泥淖。

市場開始擔心，隨著美聯(lián)儲開始加息周期，一些具有高外債而低外匯儲備的經(jīng)濟體將會因為美元流出和融資成本增加而受到?jīng)_擊，其中就包括炒房客喜歡的澳大利亞。

進入2018年，澳元的疲弱已經(jīng)引發(fā)投資者對流動性的擔憂，進而對澳洲未來經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生懷疑。而在 近一個月，澳元跌超3%，其匯率變動與印尼盾相當，已成為表現(xiàn) 差的發(fā)達市場貨幣。

全球外匯資本有限公司（Amplifying Global FX Capital Pty Ltd）創(chuàng)始人吉布斯（Greg Gibbs）稱，澳洲的銀行業(yè)很大程度上是依靠海外資金，而澳元的疲弱則會進一步激發(fā)流動性收緊所帶來的問題。

美銀美林的經(jīng)濟學(xué)家也曾指出，近年澳大利亞經(jīng)濟連年增長依靠的完全是慣性，主要得益于經(jīng)濟全球化后出口和樓市經(jīng)濟的增長?！督?jīng)濟學(xué)人》更是將澳大利亞列為世界上房價被高估 嚴重的經(jīng)濟體。

澳大利亞知名經(jīng)濟學(xué)家克里斯·理查森（Chris Richardson）則警告稱，房地產(chǎn)泡沫令澳大利亞經(jīng)濟極度脆弱。

《經(jīng)濟學(xué)人》將過去20年的房租與房價的平均比率作為“公允值”來參考。在過去三年中，澳大利亞的全國房價與收入之比相較公允值高出20%，房價與租金之比相較公允值高出30%。截至2018年上半年，兩個比率都已經(jīng)超出公允值40%。房地產(chǎn)泡沫的可能性已經(jīng)處于不容忽視的狀態(tài)。而更讓市場擔心的是，一旦澳大利亞樓市爆發(fā)危機，多米諾骨牌效應(yīng)可能將傳導(dǎo)至其他已被外國投資者過度炒作的地區(qū)。

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