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10年繁華落幕?全球熱門樓市危機潛伏
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-09-18 17:32:53 有效期:發(fā)布當天 來源:時代周報 閱讀 608 次
在加拿大大溫哥華地區(qū)列治文市從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的姚瑤,正經(jīng)歷她從業(yè)15年來 黑暗的日子:往??赡茉趻斐龊髢芍軆?nèi)就能夠售出的樓盤,現(xiàn)在四個月都沒有成交;而在過去半年里,她只賣出了四套獨立房屋,這甚至不到業(yè)務(wù) 期一個月銷售量的零頭。
溫哥華只是個縮影,今年上半年,加拿大多地高端獨立物業(yè)銷量急速下行。
7月,蘇富比國際地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示,總價超100萬加元的獨棟房屋銷量在多倫多同比銳減46%,超400萬加元的豪宅銷量暴降51%,同等住宅在溫哥華大跌47%??們r超過100萬加元的公寓樓銷量同比下跌13%。
房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰的情況還發(fā)生在英國:早在今年1月份,倫敦房價就創(chuàng)下2009年8月之后的 跌幅,并波及了英國多個城市;4月份,英國房價更是創(chuàng)下2010年9月以來的 跌幅。
根據(jù)《經(jīng)濟學(xué)人》雜志統(tǒng)計的數(shù)據(jù),全球22個 活力城市的房價,已經(jīng)超過金融危機前的峰值—其中14個城市平均房價較峰值上漲了45%。
在海外房地產(chǎn)市場一片繁榮之下,卻潛伏著重重隱患:一是全球經(jīng)濟現(xiàn)狀難以支撐房價繼續(xù)上揚;二是來自于全球多國對外國人購房的限制舉措。
核心區(qū)房價漲幅更大
從奧克蘭到阿姆斯特丹,從悉尼到舊金山,黃金地帶的房價已經(jīng)一飛沖天?!督?jīng)濟學(xué)人》 的房價指數(shù)追蹤了全球 活力的22個城市。這些城市共有1.63億居民,經(jīng)濟產(chǎn)出相當于德國和日本的總和。過去五年里,這些城市的平均房價實際增長了34%,其中七個城市的漲幅超過50%。而在德國首都柏林,僅僅2017年一年,房價增長率就已經(jīng)達到20.5%,位居2017年全球150個大城市之首。
要知道,德國房地產(chǎn)市場在1995年至2010年之間幾乎沒有變化。但就在2011年,股神巴菲特等在阿德勒斯霍夫等地區(qū)買下柏林房產(chǎn)之后,柏林核心區(qū)房地產(chǎn)市場均價,從1500歐元上漲至現(xiàn)在的5000歐元。
不少經(jīng)濟學(xué)家認為,此輪上漲一定程度上源于2008年全球金融危機后的反彈。令人覺得諷刺的是,引發(fā)危機的導(dǎo)火索便是基于房地產(chǎn)市場的次級貸款出現(xiàn)違約危機。
但在危機之后,全球房價自谷底實際平均上漲了56%。14個城市的房價超過了危機前的 值—平均較 值上漲了45%。
城市核心區(qū)的房價漲幅,往往能夠大大跑贏周邊地區(qū)樓價。以英國大倫敦地區(qū)(Greater London)為例,該地區(qū) 近50年房價漲幅達106倍,遠超英國及英格蘭地區(qū)房價平均漲幅(61倍、70倍),也跑贏英國名義GDP增長率(49倍)。
從大倫敦內(nèi)部看,內(nèi)倫敦核心區(qū)域房價漲幅更大:1995年1月至2018年3月,內(nèi)倫敦房價從7.83萬英鎊/套漲至57.9萬英鎊/套,上漲6.4倍;外倫敦房價從7.30萬英鎊/套漲至2018年3月的42.39萬英鎊/套,上漲4.8倍。
難怪在《紙牌屋》里,男主角安德伍德感嘆:“權(quán)力就像房地產(chǎn), 重要的就是位置、位置和位置?!?/p>
多國政府出手調(diào)控樓市
8月15日,新西蘭通過了一項法律,禁止外國人購買大部分區(qū)域的住宅,只允許購買期房和公寓。
在此之前,新西蘭總理阿德恩(Jacinda Ardern)曾公開指責外國炒房團炒高了房價。
自2008年至今十年時間內(nèi),新西蘭住宅的平均價格接近翻番,2017年漲幅甚至達到6%。樓價的瘋狂上漲讓這個山清水秀的旅游國家感到無法接受。
受到炒房團困擾的還有同樣山清水秀的加拿大。今年2月,加拿大宣布對溫哥華針對外國人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅由15%提高到20%,其征收范圍也擴展到溫哥華以外地區(qū)。這是自2016年8月2日開始向外國人收取15%房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅之后的政策再加碼。
在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅出臺前的2015年,溫哥華的房產(chǎn)市場上,中國人的購房資金超過600億元,占當?shù)劁N售額的1/3。澳大利亞墨爾本出臺外國人12.5%的購房稅,全球多個發(fā)達國家都已經(jīng)出臺針對購房團的“驅(qū)趕”政策。
但炒房團們隨即又瞄準了新興市場國家。2018年初,國際買家開始大舉進入越南市場。僅在今年一季度,越南房產(chǎn)市場的需求量上漲了300%。
隨著需求量上升,房價迅速上揚。據(jù)越南當?shù)孛襟w報道,芽莊某樓盤單價,從年初700萬越南盾(約合人民幣1959元)每平方米,上升到當前的1000萬越南盾(約合人民幣2775元)每平方米,漲幅超過40%。
值得注意的是,這部分新興經(jīng)濟體抗風(fēng)險能力相對較差,一旦房地產(chǎn)市場爆雷,將可能迎來長時間的低迷時期。
繁榮將迎轉(zhuǎn)折點
過去數(shù)年,多個經(jīng)濟體的高速發(fā)展都是基于大量的美元貸款和投資。但在目前美聯(lián)儲加息之風(fēng)越吹越猛時,阿根廷和土耳其等多個外匯儲備薄弱而債務(wù)高企的發(fā)展中國家,都已經(jīng)陷入貨幣與經(jīng)濟脆弱的泥淖。
市場開始擔心,隨著美聯(lián)儲開始加息周期,一些具有高外債而低外匯儲備的經(jīng)濟體將會因為美元流出和融資成本增加而受到?jīng)_擊,其中就包括炒房客喜歡的澳大利亞。
進入2018年,澳元的疲弱已經(jīng)引發(fā)投資者對流動性的擔憂,進而對澳洲未來經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生懷疑。而在 近一個月,澳元跌超3%,其匯率變動與印尼盾相當,已成為表現(xiàn) 差的發(fā)達市場貨幣。
全球外匯資本有限公司(Amplifying Global FX Capital Pty Ltd)創(chuàng)始人吉布斯(Greg Gibbs)稱,澳洲的銀行業(yè)很大程度上是依靠海外資金,而澳元的疲弱則會進一步激發(fā)流動性收緊所帶來的問題。
美銀美林的經(jīng)濟學(xué)家也曾指出,近年澳大利亞經(jīng)濟連年增長依靠的完全是慣性,主要得益于經(jīng)濟全球化后出口和樓市經(jīng)濟的增長?!督?jīng)濟學(xué)人》更是將澳大利亞列為世界上房價被高估 嚴重的經(jīng)濟體。
澳大利亞知名經(jīng)濟學(xué)家克里斯·理查森(Chris Richardson)則警告稱,房地產(chǎn)泡沫令澳大利亞經(jīng)濟極度脆弱。
《經(jīng)濟學(xué)人》將過去20年的房租與房價的平均比率作為“公允值”來參考。在過去三年中,澳大利亞的全國房價與收入之比相較公允值高出20%,房價與租金之比相較公允值高出30%。截至2018年上半年,兩個比率都已經(jīng)超出公允值40%。房地產(chǎn)泡沫的可能性已經(jīng)處于不容忽視的狀態(tài)。而更讓市場擔心的是,一旦澳大利亞樓市爆發(fā)危機,多米諾骨牌效應(yīng)可能將傳導(dǎo)至其他已被外國投資者過度炒作的地區(qū)。
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