區(qū)區(qū)數(shù)月就制造了110個地王,用“烈火油烹”來形容當(dāng)下的一、二線城市土地市場,毫不為過(詳見本報頭版《地王井噴背后的資本力量》)。面對這些現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)人士直呼看不懂,老百姓驚嘆樓市瘋了。這樣的場景似曾相識,又似更甚。今年以來,隨著樓市熱度的節(jié)節(jié)攀升,一二線城市逐漸開始收緊調(diào)控政策,然而土地市場卻持續(xù)火熱,開發(fā)商們擺出了飛蛾撲火的姿態(tài)。

真的瘋了嗎?土地市場到底怎么了?

“南京、蘇州這些城市,房價沒什么泡沫,但地價肯定有泡沫。這么多年了,蘇州的房價一直在2萬元左右,南京的房價都沒有超過3萬元,一下子樓板價超過3萬元甚至到4萬元,這個肯定是不對的?！苯衲暌詠砟玫剌^為瘋狂的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌近期在接受記者采訪時如此表示。

一邊理性看待泡沫,一邊瘋狂制造地王,房企在拿地時的糾結(jié)心態(tài)可見一斑。“這是所有房企較絕望的地方,土地價格貴,還可以通過精準(zhǔn)定位、強力營銷等手段拼一拼,大不了這塊地不賺錢。但如果拿不到地,所有人就要失業(yè),公司就運轉(zhuǎn)不下去,什么趨勢、調(diào)控都與你無關(guān),你從這個行業(yè)就徹底出局了?！币患曳科髢?nèi)部人士向記者坦言,每年的拿地指標(biāo)是很多房企區(qū)域公司必須完成的硬任務(wù),再貴也得拿。

上述人士道出了很多開發(fā)商的心聲。實際上,當(dāng)前土地市場大分化已非常明顯:一線城市土地供應(yīng)縮緊,土地價格高得離譜,房企只能望地興嘆;而三、四線城市因大量的庫存積壓,開發(fā)商壓根兒不想再拿;二線城市以“黑馬”姿態(tài)殺出,因房地產(chǎn)成交火熱,市場預(yù)期好且?guī)齑嫦芷诳s短,供需關(guān)系緊張導(dǎo)致土地市場表現(xiàn)突出,量價齊升。

房地產(chǎn)研究分析師楊科偉認(rèn)為,在樓市步入白銀時代的大背景下,房企投資方向逐漸趨同,聚焦一線及強二線城市。但京滬深今年出讓的土地可謂少之又少,對于房企來說明顯“吃不飽”,且由于一線城市房價的過快上漲,3月底上海(樓盤)、深圳(樓盤)已加強了對樓市的調(diào)控,隨后一線城市成交量開始縮水。這種情況下,大量資金向南京、蘇州等二線城市集中。土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求,“僧多肉少”直接造成了強二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

值得一提的是,今年這些熱點城市新出讓的地塊體量普遍中等偏小。梳理今年4月以來全國經(jīng)營性土地成交情況,單價排名前十地塊建面均在20萬平方米左右,并有多宗地建面低于10萬平方米,說明地方政府嚴(yán)控單宗地塊體量,甚至不惜將部分大體量地塊分割出讓。這在一定程度上加劇了一二線城市土地市場的競爭。

“南京、蘇州的地價一下漲到這么貴,對于企業(yè)來說風(fēng)險已經(jīng)很大了。今年房價漲得這么快,已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了,而房價不可能每年都這么往上漲。杭州(樓盤)的房價曾經(jīng)比上海還高,但因為地價高,很多開發(fā)商在杭州是虧錢的,目前的南京應(yīng)該說很像當(dāng)初的杭州,那些拿高價地的開發(fā)商,在房地產(chǎn)風(fēng)向變化的時候便會受到懲罰。”孫宏斌表示。

孫宏斌并非危言聳聽。

樓市、地市的高燒不退,讓二線城市調(diào)控之劍懸在頭頂。5月17日,蘇州釋放調(diào)控信號,當(dāng)?shù)胤抗芫终匍_內(nèi)部會議,一邊撤回了即將出讓的“準(zhǔn)地王”等幾塊住宅用地,一邊醞釀出臺新一輪限購方案。在蘇州緊急撤銷地王的天,5月18日,蘇州加碼土地市場調(diào)控,市國土資源局網(wǎng)站公布,對兩塊即將出讓的熱門宅地設(shè)定較高報價,對報價超過較高報價的,終止土地出讓,競價結(jié)果無效。

種種跡象表明,部分城市過熱的土地市場已引起政府警惕,一旦土地市場熱度與樓市形成共振,恐將引發(fā)新一輪調(diào)控。而這些熱點城市成交量價回升的繁榮景象主要是過去積壓需求的集中釋放,目前已有透支跡象,一旦進(jìn)入新一輪調(diào)整周期,去年下半年以來“日光盤”頻現(xiàn)的火爆現(xiàn)象也會戛然而止。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,繁榮背后潛伏的樓市危機(jī),極有可能在2016年下半年觸發(fā)。

瘋狂之后總有慘痛代價。盡管一些地王可以用時間換空間,但并非每一個地王都能等到黎明的到來。誰也不知道,自己是不是較后那位接盤俠。

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