時下，國內(nèi)主要大城市的房地產(chǎn)市場前景不明朗，一些投資意識較強(qiáng)的中國人便把目光轉(zhuǎn)向了海外市場。日前，醞釀多時的中國頭個赴美購房團(tuán)已于本周二正式“出征”美國，前往洛杉磯、舊金山、波士頓、紐約等城市“抄底”美國樓市。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，美國的房價已經(jīng)相當(dāng)便宜了。自次貸危機(jī)以來，美國整體房價下降了18％，有個別地區(qū)房價跌幅甚至超過50％。

但有關(guān)專家提醒說，目前金融危機(jī)并沒有見底，而且國外投資面臨著信息不對稱、無法貸款、養(yǎng)房成本高等問題，投資者需要明確投資目標(biāo)，理性看待國外房產(chǎn)投資，不要一哄而上。

赴美購房團(tuán)試水美國

全球的金融危機(jī)緣起美國房地產(chǎn)市場，而隨著危機(jī)愈演愈烈，美國房地產(chǎn)價格也急劇下挫。“去美國抄底樓市”近期成為業(yè)內(nèi)的熱門話題。中國各地不少投資者開始關(guān)注美國房價，并引出“到美國抄底購房”的沖動。

盡管中國經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)衰退的大背景下增速放緩，但中國的富裕似乎并未受到多大影響。相反，他們把經(jīng)濟(jì)危機(jī)視作購購資產(chǎn)的抄底良機(jī)。近日，他們就飛赴美國進(jìn)行大肆采購。這次他們的東西不是珠寶和時裝，而是價格大幅跳水的美國房產(chǎn)。

2月12日，由搜房網(wǎng)組織的國內(nèi)頭個赴美購房團(tuán)頭發(fā)儀式在北京高調(diào)啟動，宣稱頭個赴美購房團(tuán)的40名團(tuán)員將于2月24日從北京出發(fā)，在11天的時間里到洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、拉斯維加斯等多個城市進(jìn)行看房購房考察。

據(jù)介紹，從報名者填寫的資料來看，大部分報名者身家在1000萬級別。報名者年齡在35歲到50歲之間，職業(yè)多為私企負(fù)責(zé)人、跨國公司高管、律師以及金融行業(yè)經(jīng)理，而將近一半的團(tuán)員為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。

在購房團(tuán)成員中有不少是來自內(nèi)地城市的開發(fā)商，對于這次活動興致很高，主要想去看看在金融危機(jī)的源頭美國，房地產(chǎn)市場所受到的波及到底有多深遠(yuǎn)，其次才是投資。

值得一提的是，這個團(tuán)隊中的購房人并非全是炒房的目的。其中有三分之一的人打算給在美國留學(xué)的孩子購房。他們對大學(xué)和高中周邊的公寓很感興趣，而由于破產(chǎn)而被法院接管的房子尤其有吸引力。因為這些房子的價格通常只有市價的一半，另有40%的購房者打算投資美國不動產(chǎn)。

赴美購房團(tuán)同樣引起了美國當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)方面的濃厚興趣，多個地區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都積極與搜房網(wǎng)聯(lián)系，當(dāng)?shù)卣泊罅χС?，為購房團(tuán)提供房源信息、購房程序、法律援助等全程服務(wù)。

搜房網(wǎng)還透露，如果購房團(tuán)收效不錯，還將組織次赴美購房團(tuán)。將來還可能組織赴歐洲、新加坡等地的購房團(tuán)，赴美購房團(tuán)為國人在國外投資開辟了一條通道。

購房團(tuán)意在抄底樓市

顯然，起源于美國的全球金融危機(jī)，為中國人在美國購置產(chǎn)業(yè)的行動從散兵游勇演化成“美國購房團(tuán)”創(chuàng)造了各種促成條件。從某種程度上可以說，金融危機(jī)既是這種團(tuán)購的催化劑，又是直接誘因。

受美國次貸危機(jī)沖擊，美國房價出現(xiàn)大幅度下滑，許多美國人為了緩解經(jīng)濟(jì)壓力，開始低價拋售自己的房屋。一套獨棟的美國房屋，帶車庫和花園，只賣4．1萬美元（約28萬人民幣）。這是搜房網(wǎng)上掛出的房源。搜房網(wǎng)組織的赴美購房團(tuán)此次看的房子大多為二手房，以別墅和連排房為主，房價在30萬至80萬美元之間，折合人民幣為200萬到550萬元。這些二手房的售價已經(jīng)比兩三年前降低了20%至40%。

據(jù)稱，受次貸危機(jī)的影響，目前拋售的房屋主要有兩類。類稱為“急賣”，即房主已經(jīng)無力供房，但不想讓銀行把房屋收走，因此急于在銀行收走房屋的9個月之內(nèi)賣出房屋以減少一些損失；類拋售的房屋就是銀行的回收屋了。這樣的房屋，房東已沒有任何權(quán)利而且房價比較低。但購購這樣的房屋往往存在一定的風(fēng)險，例如，這類房屋可能存在住戶遲遲不肯搬走、房東不配合購房者看房或者房屋內(nèi)部十分陳舊需要投入大量裝修資金才能入住。

根據(jù)美國商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局日前公布的資料，一些熱門城市的房價已經(jīng)下降了30%以上。而舊金山和紐約由于公共交通便利，是新移民頭選的落腳地，也成為購房者樂于投資的城市，因此房價跌幅還不算。舊金山市內(nèi)的房價跌幅平均為10%-20%，而灣區(qū)以外的地方跌幅則高達(dá)30%-40%。

事實上，在遭受金融危機(jī)重創(chuàng)的美國，中國持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長力和財富增長形成的購購力正被美國國民和媒體寄予厚望。

而中國房價堅挺和貨幣升值對應(yīng)美國的房價下跌和貨幣貶值，已成為國內(nèi)投資者去美國置地的動力。

對于處在下行通道中的美國樓市，很多人認(rèn)為目前正是投資的好時機(jī)。此外專家也表示，由于人民幣的不斷升值，目前人民幣對美元匯率正處于一個相對的低點，使用人民幣在美國置業(yè)或購物也是個不錯的時機(jī)，做長期投資風(fēng)險不會很大。

美國房地產(chǎn)遠(yuǎn)未觸底

在美國房價下跌、人民幣升值等因素的推動下，中國人“到美國抄底購房”的沖動越來越強(qiáng)烈。那么，美國的房地產(chǎn)市場到底有沒有見底？去投資的國人會不會有被“套牢”的風(fēng)險？

全美不動產(chǎn)協(xié)會的較新數(shù)據(jù)稱，去年第四季度美國都市地區(qū)的獨棟二手房售價較上年同期下降了12.4%，達(dá)到2004年以來較低。路透社對25位分析師的調(diào)查結(jié)果顯示，美國樓市并不會很快到達(dá)底部，需要數(shù)年才能企穩(wěn)；今年房價應(yīng)會再跌10%，2010年甚至?xí)?，房價從高點到低點累計下跌35%。

分析人士表示，依現(xiàn)在美國房地產(chǎn)市場的情形看，如果是購房自住還算比較合適。如果是投資或是投機(jī)“抄底”，就要三思而后行了。因為，美國跟中國的國情不一樣，美國的房子主要用途是自住，投資的量相對較小，現(xiàn)在去美國購房雖然是低價入市，但短期內(nèi)實現(xiàn)高回報的可能性較小。

業(yè)內(nèi)人士表示，美國房地產(chǎn)市場從來不排斥外國人購房?，F(xiàn)在的情形下，只要有簽證，并且能夠支付50%以上的頭付(次貸危機(jī)前20%就行)就可以購房。

從購房交易稅費上看，成本也不是很高，一般占購房款的3%就夠了。但是，在美國購房容易“養(yǎng)”房難，因此現(xiàn)在在美國購房仍存在較大風(fēng)險。

需要注意的是，美國的房子不同于國內(nèi)，高層公寓很少，大多是單獨別墅，木質(zhì)結(jié)構(gòu)，一些房屋的建造年代久遠(yuǎn)，不投入巨額裝修費用就不具備居住條件。同時，美國勞動力成本高，房屋維修和清潔也是一筆較大的開支。因此，如果沒有太大的必要，很多美國本土人都寧愿租房，而不選擇購房。

事實上，在美國擁有房子的成本很高。中國人購房后，成本只是物業(yè)管理費；而在美國，則需按照房屋建筑面積交納一系列的管理費和房地產(chǎn)稅。

以購一棟售價為50萬美元的獨立別墅為例：每年地產(chǎn)稅大約6500-8000美元，為房價的1．3％-1．6％。不同的小區(qū)還有不同的社區(qū)費用，每月從0-500美元不等，大多數(shù)在100-200美元之間。另外，美國公寓管理費很高，一套普通二居室公寓，每月管理費用就要數(shù)百美元。

此外，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的費用又是一個必須考慮的問題。美國法律規(guī)定，房地產(chǎn)購賣需繳納2%的交易稅以及收入的所得稅。就算投資者目前入市抄底，數(shù)年后賣出，但把期間的管理費、交易稅和所得稅計算在內(nèi)，再扣除銀行利息的機(jī)會成本，這筆投資能有多大收益就是個疑問了。

有關(guān)專家表示，去國外抄底購房應(yīng)該是一種個別現(xiàn)象，是高端人士或者財團(tuán)行為，普通市民前往抄底購房投資，需要三思而后行。（林華）

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