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香港樓市:后危機(jī)時(shí)代的房價(jià)泡沫

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 581 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  當(dāng)香港在10月26日出臺(tái)“樓市新政”之后,很多分析人士并不看好,認(rèn)為這一招不能阻擋樓市泡沫的做大,屬于治標(biāo)不治本。實(shí)際上,跟香港問題相似的新加坡在2011年12月8日也出臺(tái)針對熱錢炒房的印花稅——比如外國人購購將支付10%的購方印花稅,本地人購購二套房要支付3%——但并沒有很好地抑制房價(jià),相反,非公屋市場的房價(jià)加速飆升,也帶動(dòng)公屋價(jià)格的攀升。

  全世界的房價(jià)出現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象,我們稱之為“后危機(jī)時(shí)代的房價(jià)泡沫”。自從美國和以笨豬國代表的歐洲房地產(chǎn)崩盤之后,全球進(jìn)入2007年大拯救時(shí)期,新興市場國家例如中國、印度都將房價(jià)刺激回原來的高位,但隨著經(jīng)濟(jì)的再度下滑,房價(jià)又都開始收斂。巴西、韓國、印度房價(jià)都直接下滑,中國房價(jià)也有微跌。只有三個(gè)地區(qū)成為“后危機(jī)時(shí)代的房價(jià)泡沫”代表:一個(gè)是香港,一個(gè)是新加坡,一個(gè)是德國。

  香港房價(jià)是世界上較貴,比名東京還要貴65%,比1997年的紀(jì)錄還要高20%。如果說香港和新加坡的房地產(chǎn)是因?yàn)閮?nèi)地富人和海外熱錢的共同合力,那么德國柏林的房價(jià)飆升則令人吃驚。德國較近6個(gè)月房價(jià)整體增長了9%,柏林的房價(jià)瘋狂飆升20%。我們都知道,德國一直是“房地產(chǎn)無泡沫”的典范,大家津津樂道的是“德國十年房價(jià)零增長,30年房價(jià)僅漲了60%”的美妙景象。德國的非超級(jí)城市的分散型居住模式、房地產(chǎn)購賣的類資本利得稅、完善的保障房體系都讓人感到非常值得借鑒,但是,在全球房地產(chǎn)抑制的狀態(tài)下,在歐洲各國房價(jià)暴跌的背景下,德國房地產(chǎn)竟然開始快速“泡沫化”。當(dāng)然,投機(jī)者辯解說德國房地產(chǎn)是,漲價(jià)是一種回歸,但更多的德國人感到憤怒和憂慮。

  香港和新加坡都是亞洲人口較老化的地區(qū),而德國則是歐洲較醒目的老齡化國家之一,而且它們對外來移民的審查都非??量?,按照一般理解,房地產(chǎn)泡沫不應(yīng)該過度發(fā)生在老齡化地區(qū),因?yàn)闃鞘械幕局瘟€是要看地區(qū)內(nèi)部的人口增長和收入增長。老齡化意味著支撐力的搖搖欲墜。

  這三個(gè)地區(qū)不僅老齡化,而且都伴隨收入增長緩慢,通脹飆升的窘境。香港居民收入增長率不斷下跌,而通脹卻升到近4%的水平。德國失業(yè)率上升,工業(yè)增速下降,通脹開始攀升,人民很不滿,覺得都是“拯救歐洲”鬧的。而新加坡則離心離德,通脹上升收入增速降低,一半人想移民,竟然頭選是“便宜”的馬來西亞。

  老齡化、高通脹和低增長地區(qū)充當(dāng)了“后危機(jī)時(shí)代的房價(jià)泡沫”策源地,無疑說明“后危機(jī)時(shí)代的房價(jià)泡沫”完全進(jìn)入了一個(gè)“無根基、無未來、無厘頭”的熱錢主導(dǎo)景象。它的深層次原因來自于“全球危機(jī)的不平衡”。當(dāng)美國希臘發(fā)生了全球輪危機(jī),全球央行開始無恥地同步合作瘋狂放水。一方面“縫合”輪危機(jī)國的傷口,另一方面卻創(chuàng)造了新的“危機(jī)不平衡套利”,即那些危機(jī)較小的地區(qū)成為新的熱錢追逐地。熱錢流入德國,僅僅是覺得德國安全。

  也就是說,全球貨幣當(dāng)局每次拯救危機(jī),釋放大量貨幣,攪動(dòng)了熱錢,熱錢朝著泡沫危機(jī)較小的地方移動(dòng),將原本危機(jī)較小的地方變成新的泡沫危機(jī)的起點(diǎn)。一次一次,一輪一輪。即使這些危機(jī)較小的地方不具備房地產(chǎn)泡沫的完整條件,但是熱錢在貨幣泛濫的驅(qū)動(dòng)下,敢于刀口舔血踐踏基本的經(jīng)濟(jì)邏輯,因?yàn)樗麄兿嘈?,各國政府對危機(jī)的拯救將沒完沒了。

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