閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
許多基礎(chǔ)分析投資者對(duì)近期各國央行濫發(fā)貨幣存有戒心,擔(dān)心惡性通脹重臨。這種心理,我老曹十分理解,但我老曹認(rèn)為,這次刺激政策只會(huì)帶來資產(chǎn)價(jià)格的上升,例如商品、黃金、石油以至樓價(jià),但不會(huì)引發(fā)惡性通脹,亦不會(huì)出現(xiàn)類似的日式通縮,因?yàn)闆]有一個(gè)國家愿意將本國貨幣大幅升值200%,當(dāng)然1985-1994年的日元除外?;蛘呖梢哉f,我們已重新進(jìn)入滯脹期,類似1966-1971年的美國。
短期而言,市場對(duì)主權(quán)債券違約的憂慮下降,私人銀行將取代銀行成為債券大購家。中國政府為冷卻GDP高速增長(10%或以上),進(jìn)一步抽緊銀根難免,令A(yù)股短期仍難大升,但目前已在蓄勢中,各位可利用這段日子吸納更多國企、紅籌及內(nèi)房股。
我們正進(jìn)入低通脹、低GDP增長的時(shí)代,只有個(gè)別股票能有出色表現(xiàn),其余皆進(jìn)入牛皮市?!鞍l(fā)達(dá)容易,找食艱難”的日子重臨也!
樓價(jià)極受政策影響
2010年起,美國在如此高負(fù)債下,前景令人擔(dān)心。1960年代美國每增加1美元新貸款,可令GDP增加1美元;但到2009年,每增加1美元新貸款,對(duì)GDP已無甚影響。美國已到了負(fù)債飽和點(diǎn)(debt saturation),即美國政府已不能通過增加負(fù)債去刺激GDP增長,情況同1990年起的日本相似。過去一百年,美國樓價(jià)大部分日子升幅只是略高于通脹,只有1996至2006年樓價(jià)才狂升,然后泡沫爆破。
如參考德國的例子,樓價(jià)上升并非必然。從1977年至今,德國房價(jià)平均只上升了60%,同期人均收入則上升了三倍,即德國房價(jià)平均每年只上漲1%。
2006及2007年我老曹出售在英國的住房投資,曾經(jīng)打算投資德國柏林,2006年起便收集及研究該國資料發(fā)現(xiàn):一,德國每年有25萬套新公寓完工,是擁有較詳盡建屋規(guī)劃的國家之一。二,德國實(shí)行“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄計(jì)劃,即購樓者要先存入樓價(jià)的50%才能獲得貸款,固定利率年期平均11年半,即如你決定購樓,可以先行存款,直到存款相當(dāng)于樓價(jià)的50%便可購樓;存款是固定利率,貸款亦是固定利率,沒有變化。三,只有42%的家庭擁有自住物業(yè),其余58%租樓,年輕人中有77%是租樓,由于供應(yīng)充足,樓價(jià)平均每年只升1%,置業(yè)只作為自住,不能博得資產(chǎn)升值。四,可以“自建房”及“合作建房”,即一批人加起來向政府購地自行興建,完成后“分樓”,又或一幢大廈業(yè)主合作將它重建然后“分樓”。地產(chǎn)商所訂樓價(jià)如超出“合理房價(jià)的20%”便構(gòu)成違法行為,可告上法庭,不但罰款,而且要負(fù)刑事責(zé)任。五,物業(yè)交易政府抽1%到1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅、3.5%的交易稅;如有利潤則抽15%的盈利稅,租金收入抽25%的利得稅,房屋管理、維修費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé)。
德國的樓市情況,證明樓價(jià)極受政策影響,而非其它因素。政府完全有能力阻止樓價(jià)上升,甚至推倒樓價(jià),例如1997年香港特區(qū)政府的“八萬五”房屋政策;反之,政府卻沒有能力阻止樓價(jià)回落,例如日本。反觀股票市場,永遠(yuǎn)充滿機(jī)會(huì)。
美國樓按息率勢必上調(diào)
2006年美國住房高潮至今,樓價(jià)已回落約30%。2007年下半年政府透過大幅減息制造虛假需求,去年3月更透過資金泛濫去支持樓價(jià)。雖然如此,仍有五百萬間房屋被接管,而且有25%業(yè)主資不抵債,未來3-5年將再有五百萬間房屋被接管。上述情況大大影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度,因?yàn)闆]有樓價(jià)支持的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并不長久。較近三個(gè)月,美國新屋及二手樓的銷售又再慢下來,擔(dān)心去年美國樓價(jià)回升的需求主要來自政府提供的8000美元稅務(wù)優(yōu)惠,一旦停止,樓市將回復(fù)死氣沉沉。至于美聯(lián)儲(chǔ)購入按揭證券至今年3月底結(jié)束,估計(jì)4月1日后,樓按利率將上調(diào)。
政府鼓勵(lì)市民置業(yè)是否良策?這在國際間已引起爭論。過去日本政府一直鼓勵(lì)置業(yè),1990年超過70%的日本家庭擁有自住物業(yè),但過去二十年日本樓價(jià)下跌70%,令日本人消費(fèi)下降、企業(yè)投資減少。1997年8月香港小業(yè)主人數(shù)超過一百萬,當(dāng)樓價(jià)自1997年8月急跌至2003年7月,這一百萬小業(yè)主亦怯于消費(fèi),令香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不景氣。直至2003年7月政府批準(zhǔn)內(nèi)地人來港自由行消費(fèi),而且2003年9月特區(qū)政府推出“孫九招”,用勾地表代替定期拍賣土地,加上美股自2002年10月起上升、美元利率下降到只有1厘等因素加起來,香港樓價(jià)才止跌回升,至今升幅130%左右,豪宅升幅更達(dá)200%。
負(fù)利率時(shí)代重臨中國
在1914年前的英國金本位時(shí)代,英國年通脹率介乎負(fù)數(shù)到6%。1971年8月美國脫離金本位后,美國較高通脹率曾達(dá)14%,2008至2009年則一度出現(xiàn)負(fù)數(shù)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,較佳的年通脹率是2%到4%。過去美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克曾訂下目標(biāo)通脹率2%,認(rèn)為通脹率一旦低于2%會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)不利,一旦高于4%又擔(dān)心通脹失控。
一般情況下,中國CPI升幅接近3%時(shí),中國央行會(huì)啟動(dòng)加息。內(nèi)地2月份CPI較去年同期上升2.7%,是18個(gè)月內(nèi)頭次CPI升幅高于一年期存款利率,即負(fù)利率時(shí)代重臨中國!情況有點(diǎn)類似2007年。內(nèi)地2月份CPI升幅有季節(jié)因素在內(nèi)。受天氣影響,中國通脹高潮估計(jì)在今年6、7月出現(xiàn)。換言之,中國加息可能性在年中出現(xiàn)。
回顧1971年起美元同黃金脫鉤后,1970年代危機(jī)是因?yàn)閻盒酝?,引?981年美元利率曾狂升至22厘;其后所有危機(jī)都同資產(chǎn)膨脹有關(guān),而非同通貨膨脹(即CPI大幅上升)有關(guān)。回看日本1980年代至今經(jīng)濟(jì)盛衰的成因:一、過分依賴出口市場去消化本身的過剩生產(chǎn)力;二、出口賺回來的錢變成儲(chǔ)蓄而產(chǎn)生大量資金,產(chǎn)生貨幣升值預(yù)期,吸引外資流入,推動(dòng)本國資產(chǎn)價(jià)格上升而產(chǎn)生泡沫;三、泡沫爆破令人民消費(fèi)下降,企業(yè)投資減少而引發(fā)衰退。
金管局新任總裁陳德霖在去年12月舉辦的“香港經(jīng)濟(jì)峰會(huì)2010”中指出,近代社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)不再是通脹,而是資產(chǎn)膨脹,例如1997年、2000年、2007年危機(jī)的產(chǎn)生,都同資產(chǎn)膨脹有關(guān)。1985年至1990年日本的情況告訴大家:貨幣升值與加息并不能阻止資產(chǎn)膨脹出現(xiàn),抽緊銀根則有點(diǎn)用,例如去年8月中國央行已開始抽緊銀根,去年11月開始香港金管局亦從市場抽走資金,而美國今年4月1日開始加入。
任何事物都有循環(huán)周期,CPI亦不例外。1994年起日本是OECD中較先進(jìn)入CPI穩(wěn)定或回落期的國家,但2010年日本物價(jià)反較1994年那年低。2008年起,美國同歐洲亦進(jìn)入CPI穩(wěn)定期,戰(zhàn)后長達(dá)六十多年的西方國家CPI大升期結(jié)束,理由是大量銀行倒閉,債券出現(xiàn)無法履行合約,例如通用汽車、房利美、房貸美及不少大企業(yè)皆無法清還負(fù)債,令過千億計(jì)美元資產(chǎn)突然消失。去年美國家庭負(fù)債較2008年下跌1.7%,是1945年以來頭次。去年第四季美國人儲(chǔ)蓄率4%,估計(jì)將進(jìn)一步上升。美國是否步入通縮期?
過去一百年是美國專業(yè)整個(gè)工業(yè)化國家的時(shí)代,較先是創(chuàng)新科技,1966年起是排山倒海的信貸擴(kuò)張、美元泛濫全球,直到2007年次按危機(jī)爆發(fā)。2009年再一次美元泛濫,但這一次只能刺激全球股市上升??磥?,美國專業(yè)全球工業(yè)國的地位已出現(xiàn)動(dòng)搖,過去英、美兩國消耗全球70%儲(chǔ)蓄的時(shí)代亦開始結(jié)束。
找出中國的明日之“升”
連美國如此成熟的經(jīng)濟(jì),發(fā)達(dá)機(jī)會(huì)仍然如此多,年輕的香港人怎么認(rèn)為香港未來沒有機(jī)會(huì)?只要找出一種新的處事方法,你便可能發(fā)展出中國的沃爾瑪;找出一種新的生活態(tài)度,你可能發(fā)展出中國的星巴克;又或者帶來新的事業(yè),例如中國的聯(lián)邦快遞、UPS、eBay。顧客永遠(yuǎn)是上帝,較重要是如何能更好地服務(wù)他們。例如Apple推出手機(jī),令該股股價(jià)五年內(nèi)上升435%。如你2002年7月投資Marvel,該公司日后竟能將漫畫變成大電影,包括蜘蛛俠、X-Men、鋼鐵俠,而投資5萬美元在其身上,日后被迪士尼收購,將可收回81.4萬美元,上升15.3倍!今天的投資策略便是購入這類高增長股,然后看著它日漸長大(當(dāng)然,萬一事與愿違,便止蝕離場)!而不是購“過氣明星股”。投資是購未來,不是購過去。名氣愈大的股份,愈沒有投資價(jià)值。
據(jù)2009年美國統(tǒng)計(jì)數(shù)字,擁有財(cái)富超過10億美元或以上的家庭,去年財(cái)產(chǎn)總值升54%;至于財(cái)富少于100萬美元的家庭,去年財(cái)產(chǎn)總值只升5.8%。因擁有10億美元或以上者主力投資股票,而財(cái)產(chǎn)不足100萬美元者主力仍在自住物業(yè),但去年美國住宅樓價(jià)續(xù)跌。資本主義制度雖令GDP增長率較社會(huì)主義快,但受惠者一定是富人而非普通人。發(fā)達(dá)容易、找食艱難。如果1986年3月13日微軟上市時(shí)(當(dāng)時(shí)每股21美元)購入一千股(21000美元),經(jīng)過六次拆股,今天已擁有1400萬美元財(cái)富,升值746倍;如在思科-T上市時(shí)投資10000美元,今天值992萬美元;如在2004年5月投資Priceline.com,至今升值802%;如在2003年3月投資Quality Systems,至今升值1185%;2002年6月投資Marvel,至今升值1388%,還有Apple、eBay、騰訊、比亞迪…… 許多基礎(chǔ)分析投資者對(duì)近期各國央行濫發(fā)貨幣存有戒心,擔(dān)心惡性通脹重臨。這種心理,我老曹十分理解,但我老曹認(rèn)為,這次刺激政策只會(huì)帶來資產(chǎn)價(jià)格的上升,例如商品、黃金、石油以至樓價(jià),但不會(huì)引發(fā)惡性通脹,亦不會(huì)出現(xiàn)類似的日式通縮,因?yàn)闆]有一個(gè)國家愿意將本國貨幣大幅升值200%,當(dāng)然1985-1994年的日元除外?;蛘呖梢哉f,我們已重新進(jìn)入滯脹期,類似1966-1971年的美國。
短期而言,市場對(duì)主權(quán)債券違約的憂慮下降,私人銀行將取代銀行成為債券大購家。中國政府為冷卻GDP高速增長(10%或以上),進(jìn)一步抽緊銀根難免,令A(yù)股短期仍難大升,但目前已在蓄勢中,各位可利用這段日子吸納更多國企、紅籌及內(nèi)房股。
我們正進(jìn)入低通脹、低GDP增長的時(shí)代,只有個(gè)別股票能有出色表現(xiàn),其余皆進(jìn)入牛皮市。“發(fā)達(dá)容易,找食艱難”的日子重臨也!
樓價(jià)極受政策影響
2010年起,美國在如此高負(fù)債下,前景令人擔(dān)心。1960年代美國每增加1美元新貸款,可令GDP增加1美元;但到2009年,每增加1美元新貸款,對(duì)GDP已無甚影響。美國已到了負(fù)債飽和點(diǎn)(debt saturation),即美國政府已不能通過增加負(fù)債去刺激GDP增長,情況同1990年起的日本相似。過去一百年,美國樓價(jià)大部分日子升幅只是略高于通脹,只有1996至2006年樓價(jià)才狂升,然后泡沫爆破。
如參考德國的例子,樓價(jià)上升并非必然。從1977年至今,德國房價(jià)平均只上升了60%,同期人均收入則上升了三倍,即德國房價(jià)平均每年只上漲1%。
2006及2007年我老曹出售在英
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