許多基礎(chǔ)分析投資者對(duì)近期各國央行濫發(fā)貨幣存有戒心，擔(dān)心惡性通脹重臨。這種心理，我老曹十分理解，但我老曹認(rèn)為，這次刺激政策只會(huì)帶來資產(chǎn)價(jià)格的上升，例如商品、黃金、石油以至樓價(jià)，但不會(huì)引發(fā)惡性通脹，亦不會(huì)出現(xiàn)類似的日式通縮，因?yàn)闆]有一個(gè)國家愿意將本國貨幣大幅升值200％，當(dāng)然1985-1994年的日元除外?；蛘呖梢哉f，我們已重新進(jìn)入滯脹期，類似1966-1971年的美國。 　　短期而言，市場對(duì)主權(quán)債券違約的憂慮下降，私人銀行將取代銀行成為債券大購家。中國政府為冷卻GDP高速增長（10％或以上），進(jìn)一步抽緊銀根難免，令A(yù)股短期仍難大升，但目前已在蓄勢中，各位可利用這段日子吸納更多國企、紅籌及內(nèi)房股。 　　我們正進(jìn)入低通脹、低GDP增長的時(shí)代，只有個(gè)別股票能有出色表現(xiàn)，其余皆進(jìn)入牛皮市?！鞍l(fā)達(dá)容易，找食艱難”的日子重臨也！ 　　樓價(jià)極受政策影響 　　2010年起，美國在如此高負(fù)債下，前景令人擔(dān)心。1960年代美國每增加1美元新貸款，可令GDP增加1美元；但到2009年，每增加1美元新貸款，對(duì)GDP已無甚影響。美國已到了負(fù)債飽和點(diǎn)（debt saturation），即美國政府已不能通過增加負(fù)債去刺激GDP增長，情況同1990年起的日本相似。過去一百年，美國樓價(jià)大部分日子升幅只是略高于通脹，只有1996至2006年樓價(jià)才狂升，然后泡沫爆破。 　　如參考德國的例子，樓價(jià)上升并非必然。從1977年至今，德國房價(jià)平均只上升了60％，同期人均收入則上升了三倍，即德國房價(jià)平均每年只上漲1％。 　　2006及2007年我老曹出售在英國的住房投資，曾經(jīng)打算投資德國柏林，2006年起便收集及研究該國資料發(fā)現(xiàn)：一，德國每年有25萬套新公寓完工，是擁有較詳盡建屋規(guī)劃的國家之一。二，德國實(shí)行“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄計(jì)劃，即購樓者要先存入樓價(jià)的50％才能獲得貸款，固定利率年期平均11年半，即如你決定購樓，可以先行存款，直到存款相當(dāng)于樓價(jià)的50％便可購樓；存款是固定利率，貸款亦是固定利率，沒有變化。三，只有42％的家庭擁有自住物業(yè)，其余58％租樓，年輕人中有77％是租樓，由于供應(yīng)充足，樓價(jià)平均每年只升1％，置業(yè)只作為自住，不能博得資產(chǎn)升值。四，可以“自建房”及“合作建房”，即一批人加起來向政府購地自行興建，完成后“分樓”，又或一幢大廈業(yè)主合作將它重建然后“分樓”。地產(chǎn)商所訂樓價(jià)如超出“合理房價(jià)的20％”便構(gòu)成違法行為，可告上法庭，不但罰款，而且要負(fù)刑事責(zé)任。五，物業(yè)交易政府抽1％到1.5％的不動(dòng)產(chǎn)稅、3.5％的交易稅；如有利潤則抽15％的盈利稅，租金收入抽25％的利得稅，房屋管理、維修費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé)。 　　德國的樓市情況，證明樓價(jià)極受政策影響，而非其它因素。政府完全有能力阻止樓價(jià)上升，甚至推倒樓價(jià)，例如1997年香港特區(qū)政府的“八萬五”房屋政策；反之，政府卻沒有能力阻止樓價(jià)回落，例如日本。反觀股票市場，永遠(yuǎn)充滿機(jī)會(huì)。 　　美國樓按息率勢必上調(diào) 　　2006年美國住房高潮至今，樓價(jià)已回落約30％。2007年下半年政府透過大幅減息制造虛假需求，去年3月更透過資金泛濫去支持樓價(jià)。雖然如此，仍有五百萬間房屋被接管，而且有25％業(yè)主資不抵債，未來3-5年將再有五百萬間房屋被接管。上述情況大大影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度，因?yàn)闆]有樓價(jià)支持的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并不長久。較近三個(gè)月，美國新屋及二手樓的銷售又再慢下來，擔(dān)心去年美國樓價(jià)回升的需求主要來自政府提供的8000美元稅務(wù)優(yōu)惠，一旦停止，樓市將回復(fù)死氣沉沉。至于美聯(lián)儲(chǔ)購入按揭證券至今年3月底結(jié)束，估計(jì)4月1日后，樓按利率將上調(diào)。 　　政府鼓勵(lì)市民置業(yè)是否良策？這在國際間已引起爭論。過去日本政府一直鼓勵(lì)置業(yè)，1990年超過70％的日本家庭擁有自住物業(yè)，但過去二十年日本樓價(jià)下跌70％，令日本人消費(fèi)下降、企業(yè)投資減少。1997年8月香港小業(yè)主人數(shù)超過一百萬，當(dāng)樓價(jià)自1997年8月急跌至2003年7月，這一百萬小業(yè)主亦怯于消費(fèi)，令香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不景氣。直至2003年7月政府批準(zhǔn)內(nèi)地人來港自由行消費(fèi)，而且2003年9月特區(qū)政府推出“孫九招”，用勾地表代替定期拍賣土地，加上美股自2002年10月起上升、美元利率下降到只有1厘等因素加起來，香港樓價(jià)才止跌回升，至今升幅130％左右，豪宅升幅更達(dá)200％。 負(fù)利率時(shí)代重臨中國 　　在1914年前的英國金本位時(shí)代，英國年通脹率介乎負(fù)數(shù)到6％。1971年8月美國脫離金本位后，美國較高通脹率曾達(dá)14％，2008至2009年則一度出現(xiàn)負(fù)數(shù)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，較佳的年通脹率是2％到4％。過去美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克曾訂下目標(biāo)通脹率2％，認(rèn)為通脹率一旦低于2％會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)不利，一旦高于4％又擔(dān)心通脹失控。 　　一般情況下，中國CPI升幅接近3%時(shí)，中國央行會(huì)啟動(dòng)加息。內(nèi)地2月份CPI較去年同期上升2.7％，是18個(gè)月內(nèi)頭次CPI升幅高于一年期存款利率，即負(fù)利率時(shí)代重臨中國！情況有點(diǎn)類似2007年。內(nèi)地2月份CPI升幅有季節(jié)因素在內(nèi)。受天氣影響，中國通脹高潮估計(jì)在今年6、7月出現(xiàn)。換言之，中國加息可能性在年中出現(xiàn)。 　　回顧1971年起美元同黃金脫鉤后，1970年代危機(jī)是因?yàn)閻盒酝?，引?981年美元利率曾狂升至22厘；其后所有危機(jī)都同資產(chǎn)膨脹有關(guān)，而非同通貨膨脹（即CPI大幅上升）有關(guān)。回看日本1980年代至今經(jīng)濟(jì)盛衰的成因：一、過分依賴出口市場去消化本身的過剩生產(chǎn)力；二、出口賺回來的錢變成儲(chǔ)蓄而產(chǎn)生大量資金，產(chǎn)生貨幣升值預(yù)期，吸引外資流入，推動(dòng)本國資產(chǎn)價(jià)格上升而產(chǎn)生泡沫；三、泡沫爆破令人民消費(fèi)下降，企業(yè)投資減少而引發(fā)衰退。 　　金管局新任總裁陳德霖在去年12月舉辦的“香港經(jīng)濟(jì)峰會(huì)2010”中指出，近代社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)不再是通脹，而是資產(chǎn)膨脹，例如1997年、2000年、2007年危機(jī)的產(chǎn)生，都同資產(chǎn)膨脹有關(guān)。1985年至1990年日本的情況告訴大家：貨幣升值與加息并不能阻止資產(chǎn)膨脹出現(xiàn)，抽緊銀根則有點(diǎn)用，例如去年8月中國央行已開始抽緊銀根，去年11月開始香港金管局亦從市場抽走資金，而美國今年4月1日開始加入。 　　任何事物都有循環(huán)周期，CPI亦不例外。1994年起日本是OECD中較先進(jìn)入CPI穩(wěn)定或回落期的國家，但2010年日本物價(jià)反較1994年那年低。2008年起，美國同歐洲亦進(jìn)入CPI穩(wěn)定期，戰(zhàn)后長達(dá)六十多年的西方國家CPI大升期結(jié)束，理由是大量銀行倒閉，債券出現(xiàn)無法履行合約，例如通用汽車、房利美、房貸美及不少大企業(yè)皆無法清還負(fù)債，令過千億計(jì)美元資產(chǎn)突然消失。去年美國家庭負(fù)債較2008年下跌1.7％，是1945年以來頭次。去年第四季美國人儲(chǔ)蓄率4％，估計(jì)將進(jìn)一步上升。美國是否步入通縮期？ 　　過去一百年是美國專業(yè)整個(gè)工業(yè)化國家的時(shí)代，較先是創(chuàng)新科技，1966年起是排山倒海的信貸擴(kuò)張、美元泛濫全球，直到2007年次按危機(jī)爆發(fā)。2009年再一次美元泛濫，但這一次只能刺激全球股市上升?？磥?，美國專業(yè)全球工業(yè)國的地位已出現(xiàn)動(dòng)搖，過去英、美兩國消耗全球70％儲(chǔ)蓄的時(shí)代亦開始結(jié)束。 　　找出中國的明日之“升” 　　連美國如此成熟的經(jīng)濟(jì)，發(fā)達(dá)機(jī)會(huì)仍然如此多，年輕的香港人怎么認(rèn)為香港未來沒有機(jī)會(huì)？只要找出一種新的處事方法，你便可能發(fā)展出中國的沃爾瑪；找出一種新的生活態(tài)度，你可能發(fā)展出中國的星巴克；又或者帶來新的事業(yè)，例如中國的聯(lián)邦快遞、UPS、eBay。顧客永遠(yuǎn)是上帝，較重要是如何能更好地服務(wù)他們。例如Apple推出手機(jī)，令該股股價(jià)五年內(nèi)上升435％。如你2002年7月投資Marvel，該公司日后竟能將漫畫變成大電影，包括蜘蛛俠、X-Men、鋼鐵俠，而投資5萬美元在其身上，日后被迪士尼收購，將可收回81.4萬美元，上升15.3倍！今天的投資策略便是購入這類高增長股，然后看著它日漸長大（當(dāng)然，萬一事與愿違，便止蝕離場）！而不是購“過氣明星股”。投資是購未來，不是購過去。名氣愈大的股份，愈沒有投資價(jià)值。 　　據(jù)2009年美國統(tǒng)計(jì)數(shù)字，擁有財(cái)富超過10億美元或以上的家庭，去年財(cái)產(chǎn)總值升54％；至于財(cái)富少于100萬美元的家庭，去年財(cái)產(chǎn)總值只升5.8％。因擁有10億美元或以上者主力投資股票，而財(cái)產(chǎn)不足100萬美元者主力仍在自住物業(yè)，但去年美國住宅樓價(jià)續(xù)跌。資本主義制度雖令GDP增長率較社會(huì)主義快，但受惠者一定是富人而非普通人。發(fā)達(dá)容易、找食艱難。如果1986年3月13日微軟上市時(shí)（當(dāng)時(shí)每股21美元）購入一千股（21000美元），經(jīng)過六次拆股，今天已擁有1400萬美元財(cái)富，升值746倍；如在思科-T上市時(shí)投資10000美元，今天值992萬美元；如在2004年5月投資Priceline.com，至今升值802％；如在2003年3月投資Quality Systems，至今升值1185％；2002年6月投資Marvel，至今升值1388％，還有Apple、eBay、騰訊、比亞迪…… 許多基礎(chǔ)分析投資者對(duì)近期各國央行濫發(fā)貨幣存有戒心，擔(dān)心惡性通脹重臨。這種心理，我老曹十分理解，但我老曹認(rèn)為，這次刺激政策只會(huì)帶來資產(chǎn)價(jià)格的上升，例如商品、黃金、石油以至樓價(jià)，但不會(huì)引發(fā)惡性通脹，亦不會(huì)出現(xiàn)類似的日式通縮，因?yàn)闆]有一個(gè)國家愿意將本國貨幣大幅升值200％，當(dāng)然1985-1994年的日元除外?；蛘呖梢哉f，我們已重新進(jìn)入滯脹期，類似1966-1971年的美國。 　　短期而言，市場對(duì)主權(quán)債券違約的憂慮下降，私人銀行將取代銀行成為債券大購家。中國政府為冷卻GDP高速增長（10％或以上），進(jìn)一步抽緊銀根難免，令A(yù)股短期仍難大升，但目前已在蓄勢中，各位可利用這段日子吸納更多國企、紅籌及內(nèi)房股。 　　我們正進(jìn)入低通脹、低GDP增長的時(shí)代，只有個(gè)別股票能有出色表現(xiàn)，其余皆進(jìn)入牛皮市。“發(fā)達(dá)容易，找食艱難”的日子重臨也！ 　　樓價(jià)極受政策影響 　　2010年起，美國在如此高負(fù)債下，前景令人擔(dān)心。1960年代美國每增加1美元新貸款，可令GDP增加1美元；但到2009年，每增加1美元新貸款，對(duì)GDP已無甚影響。美國已到了負(fù)債飽和點(diǎn)（debt saturation），即美國政府已不能通過增加負(fù)債去刺激GDP增長，情況同1990年起的日本相似。過去一百年，美國樓價(jià)大部分日子升幅只是略高于通脹，只有1996至2006年樓價(jià)才狂升，然后泡沫爆破。 　　如參考德國的例子，樓價(jià)上升并非必然。從1977年至今，德國房價(jià)平均只上升了60％，同期人均收入則上升了三倍，即德國房價(jià)平均每年只上漲1％。 　　2006及2007年我老曹出售在英

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！