閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
莫斌端坐臺(tái)上,平靜的臉上看不出任何跡象。2月1日,香港四季酒店,這位新上任不久的碧桂園總裁公布全年業(yè)績:2010年全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約329億元。
盡管是樓市調(diào)控政策不斷加碼,碧桂園仍將今年銷售目標(biāo)鎖定430億元,繼續(xù)保持30%的增長速度。在一系列宏調(diào)政策大背景下,內(nèi)地對(duì)房企的融資通道已被堵死,近期在港上市的內(nèi)地房企也未雨綢繆,紛紛掀起了融資潮,向海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、債券以及與各大銀行簽訂信貸協(xié)議等,以緩解日益繃緊的資金鏈。
春節(jié)鞭炮聲未消,2月8日晚,央行忽然宣布加息25個(gè)基點(diǎn)。加上春節(jié)前的新“國八條”以及滬渝房地產(chǎn)試點(diǎn)的推出,2011年開發(fā)商一開始就遭受三大重?fù)簟K坪跷床废戎?,碧桂園于加息前的2月7日公布,該公司有意發(fā)行7年期美元優(yōu)先票據(jù),并已獲原則上批準(zhǔn)讓票據(jù)在新加坡上市。
碧桂園有關(guān)負(fù)責(zé)人日前對(duì)時(shí)代周報(bào)記者聲稱,“發(fā)債所募得款項(xiàng)將為新增房地產(chǎn)項(xiàng)目提供資金,并做公司的一般用途?!痹诮鹪C券策略分析師吳煜看來,央行出其不意宣布加息,表明中國已進(jìn)入加息周期,房地產(chǎn)將受到較大的沖擊,這無疑對(duì)開發(fā)商的融資成本形成巨大壓力。
發(fā)債鞏固流動(dòng)資金
僅僅在2月1日公布業(yè)績的一個(gè)星期后,碧桂園便向投資者公布了新一輪融資計(jì)劃,這是繼恒大地產(chǎn)(03333.HK)之后,家搶在2011新年之際發(fā)債融資的開發(fā)商。
以新債還舊債—可謂是碧桂園這一年多來的財(cái)務(wù)大計(jì)。不過,讓碧桂園如此有底氣或許來自其2010年不錯(cuò)的業(yè)績。碧桂園稱其多項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下2007年上市以來的歷史新高。
2010年,碧桂園凈利潤率約16.6%,同比上升4.1個(gè)百分點(diǎn),2010年底可動(dòng)用現(xiàn)金約人民幣81億元,凈借貸比率約48.4%。土地增值稅撥備后毛利率約29.5%,同比增加4個(gè)百分點(diǎn)。
2月7日,碧桂園發(fā)布公告稱,計(jì)劃發(fā)行7年期優(yōu)先票據(jù),具體募集金額以及票面利息將視市場行情及投資者興趣再行確定。高盛(亞洲)以及摩根大通為擬定票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人,高盛(亞洲)、摩根大通以及德意志銀行為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人。
碧桂園有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,倘若票據(jù)能夠成功發(fā)行,所得款項(xiàng)將用作為現(xiàn)有和新增房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括建筑費(fèi)及土地款)提供資金,并作為一般公司用途。董事會(huì)相信此次票據(jù)的發(fā)行能補(bǔ)充集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)充計(jì)劃所需要的資金,并將進(jìn)一步鞏固集團(tuán)的流動(dòng)資金狀況,為集團(tuán)提供長線資本。
碧桂園有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,碧桂園大部分產(chǎn)品可在開工后6-8個(gè)月開始預(yù)售,開工后12-18個(gè)月完工及交付,集團(tuán)還將進(jìn)一步加強(qiáng)適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品創(chuàng)新及項(xiàng)目管理執(zhí)行力,快速地推盤及提高預(yù)售認(rèn)購比率,此等措施均有利于避免集團(tuán)過分依賴外界項(xiàng)目融資渠道。
碧桂園去年總收入約258億元,同比上升約47%;確認(rèn)收入的建筑面積約493萬平方米,同比增長約41%,超額完成目標(biāo)約12%。其中權(quán)益所有人應(yīng)占利潤約42.91億元,同比上升約96%,銷售額及凈利均創(chuàng)歷史較高水平。
國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析,對(duì)開發(fā)商而言,銷量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大。而更為嚴(yán)峻的是,從去年二季度起,開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已經(jīng)是既成事實(shí)。
由于今年樓市將因政策限制而受到諸多影響,不少開發(fā)商都持謹(jǐn)慎心態(tài),碧桂園則提出銷售增長30%的目標(biāo)。對(duì)此碧桂園有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,其項(xiàng)目大多數(shù)位于二、三線城市,而且整體房價(jià)較低,預(yù)計(jì)不會(huì)太多地受政策左右,而這也是碧桂園敢于融資加速擴(kuò)張的主要籌碼。
穆迪分析,擬發(fā)行債券有助碧桂園度過內(nèi)地銀行信貸趨緊的環(huán)境,并改善其債務(wù)到期狀況,因此給予此票據(jù)“Ba3”高端無抵押債務(wù)評(píng)級(jí)。集團(tuán)已經(jīng)增加境外無抵押貸款,境內(nèi)貸款將維持在總資產(chǎn)約13%。不過,穆迪高端副總裁蔡承業(yè)表示,碧桂園遜于其他獲Ba3評(píng)級(jí)的公司。
數(shù)次發(fā)債并非缺錢
這并非碧桂園一年多來的頭次發(fā)債,就在2010年,碧桂園已實(shí)現(xiàn)了兩次大規(guī)模融資。
在2月1日召開的2010年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上,碧桂園高層介紹,集團(tuán)成功于2010年4月發(fā)行5.5億美元七年期優(yōu)先票據(jù),為6億可換股債券進(jìn)行再投資,亦于去年8月成功發(fā)行4億五年期優(yōu)先票據(jù),至今已累計(jì)回購可換股債券本金總額69.78%。
碧桂園有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者,凈借貸比率由2009年年底約52.7億下降到2010年年底的48.4%,每股贏利約人民幣25.89分,較去年同期上升約93%。
據(jù)碧桂園2010年財(cái)報(bào),截至2010年8月24日,碧桂園已累計(jì)回購可換股債券本金總額約54.15%。隨后碧桂園于2010年9月14日、9月28日分別回購本金額為7500萬元和6000萬元人民幣的可換股債券,并予以注銷。余下未贖回債券的本金總額為13.036億元人民幣。
今年1月25日,碧桂園宣布,以行使持有人權(quán)利贖回本金總額5.23億元人民幣的未贖回可換股債券,等同未贖回本金額約40.1%,贖回價(jià)約8900萬美元(約6.94億港元),公司將動(dòng)用去年發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)所得款項(xiàng)凈額支付。至此,碧桂園還剩本金7.81億元人民幣的未贖回債券。
“碧桂園這種為了贖回舊債而采取發(fā)新債的融資方式在境外資本市場非常普遍。”觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)武瑾瑩認(rèn)為,這幾次發(fā)債籌集資金的用途,都是為了回購碧桂園在2013年到期而目前尚未贖回的可換股債券,其余用于其現(xiàn)有或未來的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
“碧桂園幾次發(fā)行債券,并非因?yàn)槿卞X?!北坦饒@投資者關(guān)系部主管劉嘉毅也表示,而是為了提前為2011年到期的可換股債券可能出現(xiàn)的贖回提早做好準(zhǔn)備,這正體現(xiàn)出碧桂園在財(cái)務(wù)方面是非常審慎和慎重的態(tài)度。
1月5日,碧桂園發(fā)布公告稱,將修訂與美林國際的股份掉期協(xié)議,原定于2013年2月22日到期的“對(duì)賭”協(xié)議,只有碧桂園有權(quán)提前終止,原定終止的前置條件作廢;股份掉期較終價(jià)格的計(jì)算方法也有所改變。
分析人士稱,此次協(xié)議的修改表面上更為公平,碧桂園期望通過鎖定對(duì)賭協(xié)議減少融資成本,但以碧桂園目前的股價(jià)來看,其所面臨的回購成本上升也有很大風(fēng)險(xiǎn)。
“很多銀行已暗中停了房地產(chǎn)開發(fā)貸款?!必?cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行[3.29 0.30%]業(yè)研究主任郭田勇告訴時(shí)代周報(bào)記者,H股的地產(chǎn)公司選擇先行發(fā)債,是為了提前充實(shí)現(xiàn)金流,開發(fā)商發(fā)行的海外債券中部分以美元結(jié)算,如果人民幣進(jìn)一步升值,開發(fā)商將享受貨幣升值帶來的好處。
加速省外新增項(xiàng)目
“以前碧桂園的土地布局,主要是三、四線及二線城市城鄉(xiāng)結(jié)合部,”標(biāo)普分析師表示,從這兩年來看,其土地策略太過超前。
為此,碧桂園現(xiàn)在正逐步進(jìn)行調(diào)整,目前在杭州、無錫的拿地就是新的嘗試。去年11月25日,碧桂園11.4億競得杭州下沙住宅用地,樓面價(jià)約6196元/平方米。就在次日,碧桂園同樣也以9.21億拍得無錫高鐵站居住用地,樓面價(jià)約2427元/平方米。
但在業(yè)內(nèi)人士看來,與前兩年相比,碧桂園開發(fā)規(guī)模并未大幅增加,銷售規(guī)模增長的同時(shí),發(fā)債數(shù)額也越來越大,公司可動(dòng)用的流動(dòng)資金是增多了,卻仍顯得捉襟見肘。
一位熟悉碧桂園開發(fā)模式的地產(chǎn)商人士表示,可能是碧桂園財(cái)務(wù)成本在大幅度增加,其拿地模式大多是從一級(jí)市場開始進(jìn)入,前期所需資金增多,現(xiàn)在碧桂園每年公布的土地儲(chǔ)備只保持在4000萬平方米左右的規(guī)模。
正是迫于資本市場的日益增加的壓力,碧桂園已進(jìn)入全面開拓高利潤率產(chǎn)品線階段。碧桂園去年在廣東、廣西、湖北、天津等區(qū)域推出大約15個(gè)全新項(xiàng)目,均獲得較好市場業(yè)績。
2月1日,莫斌在業(yè)績報(bào)告發(fā)布會(huì)上透露,公司現(xiàn)有項(xiàng)目中,約2/3位于廣東省內(nèi),將來兩三年內(nèi)會(huì)逐步改變現(xiàn)有布局方式,使得廣東省內(nèi)和省外的項(xiàng)目數(shù)量持平。數(shù)據(jù)顯示,碧桂園全國項(xiàng)目總數(shù)達(dá)84個(gè),當(dāng)中51個(gè)位于廣東省,33個(gè)位于其他省份,省內(nèi)外發(fā)展不均衡的狀態(tài),就如同一個(gè)跛足前行者。碧桂園的業(yè)績?nèi)缫幸粋€(gè)大的提升,必需在未來兩年內(nèi),加速在廣東省外新增項(xiàng)目。
碧桂園有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者,2011年,碧桂園將主要抓兩個(gè)市場:度假市場和常住市場。其中全新高品質(zhì)度假住宅項(xiàng)目,如位于深圳東,定位為“港深都會(huì)圈、國際濱海城”的度假型項(xiàng)目碧桂園·十里銀灘;同時(shí)2008、2009年的大量土儲(chǔ)將開發(fā)入市,廣州、天津等地區(qū)的住宅項(xiàng)目仍將有大貨量上市。
“近日新開盤的佛山碧桂園城市花園,其酒店公寓產(chǎn)品被神秘豪客一空,全部為整層購購的客戶,是碧桂園豪宅轉(zhuǎn)型的成功嘗試?!鄙鲜霰坦饒@有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
“是否進(jìn)城還看市場需求,如果一線城市有優(yōu)質(zhì)地塊也不排除會(huì)參與競標(biāo)?!痹?月1日業(yè)績發(fā)布會(huì)間隙,莫斌對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)以后會(huì)嘗試,目前有想法但不是碧桂園的優(yōu)勢(shì),還處于研究階段,一旦有合適的機(jī)會(huì)再進(jìn)入。
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