在初步了解了無(wú)兩證的二手房購(gòu)賣的各種風(fēng)險(xiǎn)后，接下來(lái)必須考慮如何才能有效避免、較少是程度地降低可能發(fā)生的各類風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)踐中主要采取以下兩種做法：

　　做法一，簽訂二手房購(gòu)賣預(yù)合同，也就是約定將來(lái)某個(gè)時(shí)刻簽訂二手房購(gòu)賣合同。這樣的話，二手房購(gòu)賣預(yù)合同的法律效力不會(huì)存在問題。但是，一旦將來(lái)賣房人不愿簽訂二手房購(gòu)賣合同，則購(gòu)房者無(wú)法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責(zé)任。

　　做法二，簽訂二手房購(gòu)賣合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房購(gòu)賣合同被判定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　本律師認(rèn)為，上述兩種做法各有利弊，但均存在一個(gè)致命的缺陷，就是在二手房購(gòu)賣合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付?因?yàn)橘u房人通常是因?yàn)榧毙栀Y金周轉(zhuǎn)才出售房屋，基本不可能在簽訂合同后不要求支付任何款項(xiàng)，通常會(huì)要求購(gòu)房者支付房屋總價(jià)或者大部分款項(xiàng)。而此時(shí)二手房購(gòu)賣合同尚未生效，購(gòu)房者一旦支付房款，其合法權(quán)益如何保障?結(jié)合長(zhǎng)期的工作實(shí)踐，本律師認(rèn)為上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)達(dá)到合同雙方當(dāng)事人的目的。具體采取上述哪一種做法，應(yīng)主要根據(jù)購(gòu)房者的個(gè)人意愿來(lái)決定：

　　如果購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)該房屋的意愿相當(dāng)強(qiáng)烈，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房購(gòu)賣合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。同時(shí)簽訂借款合同，在二手房購(gòu)賣合同生效前，將約定的房款以借款的方式支付。

　　如果購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)該房屋的意愿不是十分強(qiáng)烈，也就是說(shuō)購(gòu)房者認(rèn)為可以購(gòu)購(gòu)該房屋，也可以購(gòu)購(gòu)其他房屋，而更注重權(quán)益的保障，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房購(gòu)賣預(yù)合同，并約定高額的定金，當(dāng)然較高不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。而對(duì)于高于定金的部分款項(xiàng)則須簽訂借款合同并以借款的方式支付。

　　當(dāng)然，無(wú)論采取上述哪一種做法，務(wù)必確保借款合同和二手房購(gòu)賣(預(yù))合同的有效銜接，如合同效力，定金的約定，款項(xiàng)的性質(zhì)轉(zhuǎn)換，違約責(zé)任等等。總的來(lái)說(shuō)，無(wú)兩證的二手房購(gòu)賣存在極高的風(fēng)險(xiǎn)，建議盡量不要購(gòu)購(gòu)。如購(gòu)房者執(zhí)意購(gòu)購(gòu)無(wú)兩證的二手房，因相關(guān)操作較為復(fù)雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以程度地降低法律風(fēng)險(xiǎn)，保障自己的合法權(quán)益。

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