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購二手預售房要注意細節(jié)處處留心
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 638 次
隨著一、二手樓成交市場比例日漸平均,許多還持著《預售商品房購賣合同》的業(yè)主因種種原因,也會把自己的房屋放到市場上進行二手購賣,那么當購賣雙方成交條件符合時,如何辦理房屋交易手續(xù)呢?這些物業(yè)在進行二手交易時應注意哪些問題呢?無論在交易遞件還是辦理房屋按揭,雙方應該注意一些什么情況?當中存在著的種種問題,記者通過走訪有關(guān)專業(yè)人士為你一一解答。
二手預售房購賣之貸款篇
購購只有《預售商品房購賣合同》的二手房能申請到公積金貸款嗎?
個案:上個月一對夫婦購了海珠區(qū)某單位,并與業(yè)主簽了約,兩人并向公積金申請貸款50萬元。近日他們接到通知后便在某按揭機構(gòu)的工作人員的陪同下到公積金辦理公積金按揭事宜,但當公積金了解到夫婦兩人所購的二手房未出房產(chǎn)證,而只有《預售商品房購賣合同》時,便要求他們要出具該樓盤發(fā)展商愿意作反擔保的證明,否則無法辦理公積金按揭。由于該夫婦較后未能取得發(fā)展商的反擔保證明,因此較終無法申請公積金貸款。究竟為什么會這樣呢?
解答:為此,記者采訪了公積金的有關(guān)人士,他們表示鑒于風險性的問題,所以他們對于所有購購只有《預售商品房購賣合同》的二手房的人,如果要申請到公積金按揭,一定要取得該樓盤的發(fā)展商的反擔保,否則均不能給予發(fā)放公積金貸款,而且他們一直都是這樣操作的,但可能許多消費者并不是很清楚。而匯瀚顧問公司有關(guān)人士也表示,在實際操作過程中,樓盤的發(fā)展商絕大多數(shù)都不可能對手購家作出反擔保,因此購購只有《預售商品房購賣合同》的二手房的消費者基本上都無法申請到公積金貸款。
已按揭物業(yè),轉(zhuǎn)按期間月供款由誰負責?
個案:姚小姐半年前購置白云區(qū)某花園小區(qū)單位,當時選擇按揭付款方式,已繳交頭期樓款并于半年前開始供款。姚小姐突然收到公司通知,安排其出國培訓兩年。于是姚小姐通過中介公司出售該花園小區(qū)的單位。在交易過程中,由于購家鄭小姐同樣選擇按揭付款方式購置該單位,需要在銀行辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)按手續(xù),需要較長的時間等候批核??蓸I(yè)主為此產(chǎn)生了疑問:在此交易期間,每月的供樓費用還是需要由業(yè)主姚小姐支付,交易是否會無限期延遲,到底還要供多長時間呢,購家是否應該負責支付這筆費用?
解答:合富置業(yè)的有關(guān)人士表示,辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)按手續(xù),常常要3個月時間等候批核,因此許多消費者對于這3個月究竟誰供款產(chǎn)生了疑惑。其實銀行通常做法會讓業(yè)主預交3個月的供款,轉(zhuǎn)名后才正式由購家供樓款。而業(yè)主也不要認為自己虧了,因為銀行在結(jié)賬時會列出詳細的清單,且會將這3個月的供樓款的本金返還給業(yè)主,較多是虧了點利息。
二手預售房購賣之費用篇
收樓費及入住費該誰繳納?
個案:兩個月前,小陳通過中介公司覓得新港路某樓盤一套兩房單位,因該物業(yè)還未正式交樓,業(yè)主張先生只是持有該物業(yè)的《認購書》進行交易。小陳恐防有詐,特意對該樓盤的發(fā)展商的背景及樓盤的相關(guān)資料都調(diào)查一番,并且在中介公司及張先生的陪同下,參觀了該單位的樣板房,證實該物業(yè)將會在兩個月后交付使用,才放心地簽署了三方合約達成交易。但小陳本月接到收樓通知的同時,卻被告知需要繳納包括煤氣管道安裝費等1萬多元的收樓費用,這筆費用超出了小陳的預算。小陳不解,交易時中介公司及張先生為何都沒有交代這筆費用,到底是怎么回事?
解答:合富置業(yè)的有關(guān)人士認為,由于這些預售房在交易時往往未交樓,所以收樓及入住費由誰繳交,成了許多人關(guān)心的問題,畢竟涉及到一兩萬元的金額。其實,一般交易時兩人應該協(xié)商好,但由于以后也是新業(yè)主入住使用,所以通常是購家出這筆費用。退一步說,業(yè)主已經(jīng)收樓了并交齊了相關(guān)款項,但他們在出售房子時也會相應地加在樓價中,所以作為購家應該要把這筆費用考慮在自己的購房預算中。
房屋轉(zhuǎn)名費該由誰付?
個案:黎先生通過中介公司出售名下一套三房單位,由于該單位未正式交樓,故未辦理《房產(chǎn)證》。黎先生出具與發(fā)展商簽訂的《認購書》辦理交易手續(xù)。當黎先生到發(fā)展商處落實房產(chǎn)的轉(zhuǎn)名手續(xù)時,被告知:辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)需支付相關(guān)的轉(zhuǎn)名費用。黎先生認為,他已出售該物業(yè),轉(zhuǎn)名費應由新業(yè)主支付。而購家何先生卻認為,在未完成交易手續(xù)前,他還未正式擁有該物業(yè),這筆轉(zhuǎn)名費應由舊業(yè)主支付。
解答:對于只持有《認購書》及《商品房預售合同》的房子在交易時有其特殊性,即很可能產(chǎn)生一筆要交給發(fā)展商的費用。合富置業(yè)的專業(yè)人士提醒,對于持有《認購書》交易的,只要經(jīng)過發(fā)展商內(nèi)部即可轉(zhuǎn)名,但在這個辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)過程中很可能需支付相關(guān)的轉(zhuǎn)名費用給發(fā)展商。有的發(fā)展商不收費用,有的收取1000元或3000元或5000元甚至10000元轉(zhuǎn)名費。所以在交易時業(yè)主要問清楚,并告知購家,雙方再就費用作協(xié)商。對于房子已經(jīng)監(jiān)證過的《預售商品房購賣合同》來說,就必須到房管局辦理轉(zhuǎn)名手續(xù),同時必須提供《發(fā)展商同意轉(zhuǎn)讓證明書》,因此在正常要交納的契稅、印花稅、交易管理費等二手交易轉(zhuǎn)名費的基礎(chǔ)上,又很可能要支付相關(guān)的費用給發(fā)展商,因此業(yè)主也要問清楚這筆費用是多少,并告知購家,雙方再作協(xié)商。
二手預售房購賣之確權(quán)篇
物業(yè)正在辦理確權(quán)怎么辦?
個案:王先生通過按揭購了一套二手樓,由于是持預售合同交易,在辦理抵押登記時才發(fā)現(xiàn)物業(yè)正在辦理確權(quán),不能辦理抵押登記,該怎么辦?
解答:億達按揭公司的專業(yè)人士提醒消費者,需要盡快將交易過戶后的過戶通知和契稅完稅證(發(fā)展聯(lián))交給發(fā)展商辦理《房產(chǎn)證》。當遇到持《預售商品房購賣合同》過戶的,通常交易過戶進行得比較順利,但物業(yè)正在辦理確權(quán)是不能辦理抵押登記的。同時,一定要在確權(quán)前辦理轉(zhuǎn)名手續(xù),否則就要在《房產(chǎn)證》出來后再辦理轉(zhuǎn)名。另外,當業(yè)主是持預售商品房拍賣、裁定登記憑證的,一樣可以交易,其交易方法與預售商品房購賣合同的方式一樣。
購家如何知道所購的房子是否已經(jīng)確權(quán)?
個案:購家陳小姐知道確權(quán)階段是無法轉(zhuǎn)名也無法辦理抵押登記,所以比較擔心,她想問:究竟如何才能知道自己所購的物業(yè)是否已經(jīng)確權(quán)了?
解答:億達按揭專業(yè)人士說,較簡單的方法就是登陸房管局的網(wǎng)站,點擊進入“窗口辦文案件查詢”欄目,有四種情況可以查詢,其中一、二項就是針對一手房的。進入“商品房購賣合同登記查詢”,輸入合同號(在合同封面右上方),馬上知道該合同是否“監(jiān)證”,而且頁面可以顯示該合同所對應的“預售證號”,并且顯示該預售證是否已經(jīng)“確權(quán)”!已確權(quán)的預售證是不能辦理抵押登記的,但是如需交易過戶,只要發(fā)展商肯出“同意轉(zhuǎn)讓證明”,還是可以辦理的。是否抵押可以看合同封面上,有否蓋有“已辦理抵押登記備案”的方形章,有的話就有抵押。
交樓后出現(xiàn)面積差異問題怎么辦?
個案:林小姐一年前經(jīng)朋友介紹購購了業(yè)主李先生的某花園的樓花一套,面積為95平方米左右。發(fā)展商在辦理《房產(chǎn)證》時卻表示,該物業(yè)的面積為98平方米,比當時圖紙所標示的面積超出了3平方米左右,也就是說,林小姐要為超出的面積補繳相應的樓款方可辦理《房產(chǎn)證》。林小姐認為,應由原業(yè)主李先生補回差價。
解答:由于施工原因,面積總會或多或少出現(xiàn)誤差。合富置業(yè)的專業(yè)人士表示,房子轉(zhuǎn)名后,一般都應是新業(yè)主即購家承擔這筆費用。假如,在一些情況下,兩人可以預計到會出現(xiàn)面積差,并且可以量化為一定金額的話,那可以兩人進行協(xié)商如何分擔這筆費用。
來源:廣州日報
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