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從房地產(chǎn)評估角度談二手房的交易價格
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 680 次
房地產(chǎn)的市場價格,簡稱市價。是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常被動,市場價格可以分為公平市價和非公平市價,公平市價是指交易雙方在正常情況下的成交價格,不受一些不良因素,如不了解市場行情,壟斷,強迫交易等的影響,這個價格對交易雙方來說是經(jīng)濟上合法的,反之則為非公平市價。
對二手居住房地產(chǎn)估價采用的市場比較法,是以實際成交價格為估價參照的基準(zhǔn),比較求得估價對象房地產(chǎn)的未知價格,運用市場比較法時需要進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正。
在房地產(chǎn)三級市場的二手房交易中,對于相同區(qū)域,房型是一室戶、一室半戶和一室一廳的物業(yè)來說,它們的使用功能較相同區(qū)域兩室一廳、三室一廳的差,它們的成交單價往往低于相同區(qū)域兩室一廳和三室一廳的成交單價,但對地段好,交通便捷(位于**附近),大型商業(yè)附近,高等院校附近,有小學(xué)等,這類物業(yè)的小房型在二手房市場上有很大的需求。它們的成交單價接近相同區(qū)域兩室一廳和三室一廳的成交單價,原因是小房型的建筑面積較小,即使單價高,總價也不會太高。這對于需要好地段或用于投資等目的的購房者來說,比較容易接受。這樣,他們也可以擁有一套該區(qū)域的物業(yè)了。對用于投資,由于二手房多少都有些二次裝修,在租賃市場,對此類有較大的需要,很適合單身人員,大學(xué)生等等的要求,容易出租,且租金不會太高。而相同區(qū)域兩室一廳和三室一廳的建筑面積較大,總價就高,這就降低了對它的有效需求。這就像目前房地產(chǎn)市場上的個別樓盤中、小房型、小面積的房子,3500多元的單價已經(jīng)售完,而同一樓盤中大房型、的房子,單價降到3000元以下出售,就是因為總價太高。再有本市某區(qū)域同一個弄堂里,小區(qū)里有一條小馬路,位于馬路以西的物業(yè),小孩讀書由此可以進一所小學(xué),而馬路以東的物業(yè)則不行,在房地產(chǎn)交易中,相同房型,馬路以西物業(yè)的成交價格往往高于馬路以東物業(yè)的成交價格。
房地產(chǎn)的評估價格,是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。從理論上說,一個良好的評估價格=公平市價=理論價格。
金虹評估咨詢電話:64335056。潘黨生
房地產(chǎn)時報,2001-6-25
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