對房地產(chǎn)交易中的購賣雙方來說，如何確定出一個合理的價格，就離不開房地產(chǎn)評估。又由于房地產(chǎn)市場是個不完全市場，因而不會自動地形成眾人都容易識別的適當(dāng)價格，同時有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，并且在其判斷中要求有專門的知識和經(jīng)驗。

　　房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價。是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常被動，市場價格可以分為公平市價和非公平市價，公平市價是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情，壟斷，強迫交易等的影響，這個價格對交易雙方來說是經(jīng)濟上合法的，反之則為非公平市價。

　　對二手居住房地產(chǎn)估價采用的市場比較法，是以實際成交價格為估價參照的基準(zhǔn)，比較求得估價對象房地產(chǎn)的未知價格，運用市場比較法時需要進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正。

　　在房地產(chǎn)三級市場的二手房交易中，對于相同區(qū)域，房型是一室戶、一室半戶和一室一廳的物業(yè)來說，它們的使用功能較相同區(qū)域兩室一廳、三室一廳的差，它們的成交單價往往低于相同區(qū)域兩室一廳和三室一廳的成交單價，但對地段好，交通便捷（位于**附近），大型商業(yè)附近，高等院校附近，有小學(xué)等，這類物業(yè)的小房型在二手房市場上有很大的需求。它們的成交單價接近相同區(qū)域兩室一廳和三室一廳的成交單價，原因是小房型的建筑面積較小，即使單價高，總價也不會太高。這對于需要好地段或用于投資等目的的購房者來說，比較容易接受。這樣，他們也可以擁有一套該區(qū)域的物業(yè)了。對用于投資，由于二手房多少都有些二次裝修，在租賃市場，對此類有較大的需要，很適合單身人員，大學(xué)生等等的要求，容易出租，且租金不會太高。而相同區(qū)域兩室一廳和三室一廳的建筑面積較大，總價就高，這就降低了對它的有效需求。這就像目前房地產(chǎn)市場上的個別樓盤中、小房型、小面積的房子，3500多元的單價已經(jīng)售完，而同一樓盤中大房型、的房子，單價降到3000元以下出售，就是因為總價太高。再有本市某區(qū)域同一個弄堂里，小區(qū)里有一條小馬路，位于馬路以西的物業(yè)，小孩讀書由此可以進一所小學(xué)，而馬路以東的物業(yè)則不行，在房地產(chǎn)交易中，相同房型，馬路以西物業(yè)的成交價格往往高于馬路以東物業(yè)的成交價格。

　　房地產(chǎn)的評估價格，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。從理論上說，一個良好的評估價格＝公平市價＝理論價格。

　　金虹評估咨詢電話：64335056。潘黨生



房地產(chǎn)時報,2001-6-25

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！