對(duì)于房?jī)r(jià)超過承受能力，又無法進(jìn)入保障住房市場(chǎng)的人們來說，購二手房是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。那么，購二手房有沒有竅門呢?讓我們循著二手房的優(yōu)勢(shì)來談殺價(jià)技巧。

　　二手房的優(yōu)勢(shì)恰好是我們購二手房時(shí)的殺價(jià)關(guān)鍵點(diǎn)。

　　信息優(yōu)勢(shì)

　　上海二手房比新房的優(yōu)勢(shì)的一點(diǎn)來自信息均衡，不象新房那樣存在相當(dāng)多的無底洞。

　　二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的,我們可以從毗鄰地帶的租賃價(jià)格新房出售較低售價(jià)二手房公示價(jià)格來判斷所購購的二手房?jī)r(jià)是否可靠，換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格較合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格較高者的2/3，其他類型的如公產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，年紀(jì)較大的老齡商品房大約相當(dāng)于當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)的一半。

　　走出這個(gè)范圍，你就應(yīng)該借助于其他方法談個(gè)理想的價(jià)位。

　　出賣方弱點(diǎn)比較容易找出

　　我們大約可以從出賣方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過付款條件及類比因素談價(jià)。

　　對(duì)于北京二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，購家可以以不含裝修的價(jià)格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。

　　購賣雙方的身份在談價(jià)時(shí)也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要像開發(fā)商那樣吃價(jià)，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)大約都翻了一番，所以通過表情與達(dá)意，有時(shí)可以談落一些價(jià)格。

　　出賣方拿出價(jià)格理由都可找出反方證據(jù)

　　出賣方提出的售出價(jià)大約會(huì)說到：地段優(yōu)勢(shì)出租價(jià)格或已經(jīng)帶租約同類地段新房，與二手房較大的價(jià)差市政變化，讓房子變得稀缺而有效可賣可不賣的說法等等。

　　說到地段,你可就其出價(jià)翻了一番來回?fù)簦喈?dāng)證明了賣方將升值回報(bào)全拿走了，至少應(yīng)該留有余地，讓二手房東也有個(gè)相關(guān)的回報(bào)；對(duì)已帶租約，一是不定性存在，二是租價(jià)可能不大合理，的回?fù)羰侄问悄阗彾址康闹饕紤]是自住而不是出租；對(duì)于二手房與新房的價(jià)差，你還是應(yīng)該著眼于對(duì)方的投資價(jià)值在價(jià)格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調(diào)；基于購購當(dāng)時(shí)的時(shí)間，現(xiàn)在有些地段市政發(fā)生的革命性變化，導(dǎo)致二手房出賣人會(huì)喊出較高價(jià)格，并打出可賣可不賣的姿態(tài)，你應(yīng)著眼于你購二手房，一是手頭緊，但確實(shí)需要購房，再加上購了后也對(duì)市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)有所擔(dān)心，因而在購入時(shí)適當(dāng)考慮一下這一情形。

　　出價(jià)方式的談判技巧

　　有許多二手房?jī)r(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過戶費(fèi)由對(duì)方出，購受人僅僅承擔(dān)二手房的購價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過戶等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。

　　方法是先通過個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理,而權(quán)證費(fèi)用加入到購購成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由購受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠 過戶來提高單位售價(jià)的路徑。

　　合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到購賣價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。

　　對(duì)于非完全性商品房的附加談判技巧

　　有些房子做為二手房是可以購入的,但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡購賣的合法性，購后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的2/3，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，你可以大膽殺價(jià)。

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