此前，我們向各位讀者介紹了購(gòu)樓時(shí)殺價(jià)和砍價(jià)的一些小技巧，不過(guò)，如果各位希望在殺價(jià)砍價(jià)時(shí)底氣更足的話，較好能夠?qū)ψ约盒膬x物業(yè)的評(píng)估價(jià)值有個(gè)大致的了解。物業(yè)評(píng)估是一個(gè)非常專業(yè)、非常復(fù)雜的問(wèn)題，為了更深入淺出地向讀者講解評(píng)估方面的問(wèn)題，本報(bào)專門(mén)請(qǐng)教了來(lái)自廣東房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的兩位 評(píng)估師。

　　本期專家有——

　　陳少陽(yáng)先生（廣東房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)評(píng)估師）

　　具有房地產(chǎn)評(píng)估師、土地評(píng)估師、資產(chǎn)評(píng)估師等多種專業(yè)資質(zhì)，對(duì)一手房地產(chǎn)的評(píng)估和定價(jià)特別熟悉。蘇少青先生（廣東房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)評(píng)估師）

　　具有房地產(chǎn)評(píng)估師、土地評(píng)估師、資產(chǎn)評(píng)估師等多種專業(yè)資質(zhì)，特別專長(zhǎng)于二手房地產(chǎn)的評(píng)估。

　　在切入房?jī)r(jià)話題時(shí)，陳少陽(yáng)和蘇少青一致認(rèn)為，廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，十多年來(lái)一直走在行業(yè)前列，不管是一手還是二手房，都有數(shù)不勝數(shù)的交易案例，整個(gè)交易市場(chǎng)發(fā)展非常成熟。樓市價(jià)格的變化，不是僅憑幾個(gè)人就可以決定的。事實(shí)上，樓價(jià)按市場(chǎng)的比較價(jià)格定位，已成為目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作規(guī)律的普遍選擇。因此，總體上來(lái)說(shuō)，目前廣州市大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)產(chǎn)品的報(bào)價(jià)都比較符合實(shí)際，價(jià)格水分不多。他們多次強(qiáng)調(diào)，只有明確廣州房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的運(yùn)作越來(lái)越規(guī)范的前提，談樓價(jià)的評(píng)估才會(huì)更有意義。

　　蘇少青認(rèn)為，房產(chǎn)價(jià)格估算是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程。不僅房?jī)r(jià)的影響因素非常多，就從評(píng)估方法的采用上看，如采用的評(píng)估方法不同，也會(huì)導(dǎo)致評(píng)估的價(jià)格的差異。比如商鋪、寫(xiě)字樓等用于經(jīng)營(yíng)、有收益的物業(yè)，采用收益還原的方法，評(píng)估出來(lái)的價(jià)格有可能與采用市場(chǎng)比較的價(jià)格會(huì)有一定的出入。而同一套房子，用于居住與用于商用經(jīng)營(yíng)兩種不同性質(zhì)的用途，在評(píng)估出來(lái)的價(jià)格上，也會(huì)有一定的差別。同樣，房子50年使用期的價(jià)格與70年使用期的價(jià)格，也是不同的。所以，只有對(duì)影響因素的不確定性有足夠的認(rèn)識(shí)，才能真正有助于把握樓價(jià)。

　　第１道板斧：了解信息，對(duì)比價(jià)格

　　可能很多人會(huì)覺(jué)得樓市的價(jià)格難以分清真假。不同地區(qū)的房子，價(jià)格往往會(huì)有所不同；而不同的小區(qū)樓盤(pán)，這邊的價(jià)格與那邊的價(jià)格也可能會(huì)有很大的差別；甚至同一棟樓不同單元的價(jià)格，有的也是不一樣。這是怎么回事？可能很多人會(huì)用諸如“好”與“差”等比較抽象的詞來(lái)形容，至于具體是什么原因就不知其所以然了。

　　出現(xiàn)這種真假難辨的情況時(shí)，專家提醒說(shuō)，可以對(duì)付的種辦法就是：了解信息，對(duì)比市場(chǎng)的交易價(jià)格。也就是說(shuō)，有意置業(yè)的人士，在判斷對(duì)方樓價(jià)是否合理時(shí)，可以從市場(chǎng)信息入手，收集附近一些相似類型的交易案例資料，加以分析比較，價(jià)格相去太遠(yuǎn)的則要慎重考慮。這種方法是市場(chǎng)比較法的簡(jiǎn)化運(yùn)用。置業(yè)者通過(guò)與相似案例的比較，可以初步判斷房?jī)r(jià)是否合理。

　　他山之石，可以攻玉。陳少陽(yáng)評(píng)估師認(rèn)為，市場(chǎng)比較是一種常見(jiàn)、有效的估價(jià)方法，它通過(guò)與相似交易案例的比較，確定房屋價(jià)格。開(kāi)發(fā)商在測(cè)算樓價(jià)時(shí)，可能會(huì)以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建筑成本、利息、合理利潤(rùn)、銷售費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用總額來(lái)計(jì)算。但是在廣州市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，各種類型房產(chǎn)的成功交易案例非常多。從某種角度上來(lái)看，已有的同型同質(zhì)相似樓盤(pán)的價(jià)格，影響、決定著周圍其他樓盤(pán)的價(jià)格。除非有其他方面的特定原因，否則任何人都不會(huì)去選擇明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的物業(yè)。

　　在談到采用本方法的注意事項(xiàng)時(shí)，蘇少青評(píng)估師提醒一定要注意使用年期對(duì)價(jià)格的影響。他介紹說(shuō)，法定使用年期（不同于房屋的物理耐用年期）不同，可對(duì)房子的價(jià)格造成非常大的影響。一般來(lái)說(shuō)，使用年期越長(zhǎng)，房子相應(yīng)的價(jià)格就越高。在對(duì)房子價(jià)格的比較時(shí)，可適當(dāng)進(jìn)行一些調(diào)整，以增強(qiáng)價(jià)格判斷的準(zhǔn)確性。

　　第２道板斧：逐個(gè)擊破，解剖樓價(jià)

　　事實(shí)上，“知其然”是不夠的，只有“知其所以然”才能在事前做到心中雪亮，真真正正當(dāng)一回事前諸葛亮。也就是說(shuō)在購(gòu)房時(shí)，了解房?jī)r(jià)構(gòu)成的各種因素，對(duì)于正確判斷房子是否物有所值，具有非常重要的作用。

　　蘇少青評(píng)估師介紹，在房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域上，被確認(rèn)能夠影響房?jī)r(jià)的因素非常多。而且不同的房產(chǎn)，在不同階段，各個(gè)價(jià)格影響因素的側(cè)重也不同。產(chǎn)品所處的位置、景觀、類型等，都會(huì)反映到產(chǎn)品的價(jià)格上。比如，正常情況下，廣州高層建筑在12層以上的，每增加一層，每平方米的價(jià)格一般會(huì)增加100元左右。對(duì)于環(huán)境、結(jié)構(gòu)、種類、式樣、材料、裝修、設(shè)備、物價(jià)、期日等等因素，全面考慮、準(zhǔn)確判斷，是估算房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。他認(rèn)為，可以簡(jiǎn)單從下面三個(gè)方面來(lái)分析樓價(jià)的構(gòu)成因素及其影響程度。

　　招：從樓盤(pán)所處的地域方面來(lái)分析房?jī)r(jià)。

　　蘇少青舉例說(shuō)，房地產(chǎn)較重要的三個(gè)方面是“地段、地段和地段”。事實(shí)上，地段在房地產(chǎn)評(píng)估當(dāng)中，所占的比重往往達(dá)到40%。由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，地段對(duì)房產(chǎn)價(jià)格所起到的影響非常大。從較簡(jiǎn)單一方面講，地段所決定的地價(jià)，將直接分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)中。他認(rèn)為，在估計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)，對(duì)于地段的影響一定要有足夠的重視。

　　其中，要特別注意的點(diǎn)是區(qū)域的環(huán)境因素。頭先，房子所處地域的升值前瞻性，也即就是房子所處地段的發(fā)展?jié)摿拔磥?lái)房子是否有升值的空間。其次是房子所處的區(qū)域生活氣氛和人文環(huán)境，它們可以直接影響到居住的心情及居住的舒適度。再者，是房子所處地方的區(qū)域形象及治安環(huán)境。點(diǎn)是周圍區(qū)域的學(xué)校、幼兒園、菜場(chǎng)、商場(chǎng)、醫(yī)院、銀行等公共配套設(shè)施，它們也是構(gòu)成影響房?jī)r(jià)地域因素的有機(jī)因素。第三點(diǎn)則要考慮到的地域因素是公共交通等方面的因素。

　　招：從樓盤(pán)內(nèi)部結(jié)構(gòu)等方面來(lái)分析影響樓價(jià)的個(gè)別因素。

　　這方面是造成相同區(qū)位、相同地段，不同樓盤(pán)、不同單元房?jī)r(jià)差別的主要原因。影響樓價(jià)的個(gè)別因素，主要是針對(duì)物業(yè)品質(zhì)來(lái)說(shuō)的，它涉及到建筑風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、容積率、綠化率、會(huì)所等方面的內(nèi)容，能夠直接影響到樓房的經(jīng)濟(jì)性、適用性、耐用性和舒適性。這也是影響樓價(jià)的重要因素。

　　陳少陽(yáng)評(píng)估師認(rèn)為，在這一點(diǎn)上，要注意的事項(xiàng)非常多，比如說(shuō)注意平面設(shè)計(jì)是否有新意、房形結(jié)構(gòu)是否流行。具體來(lái)說(shuō)，要考慮的因素頭先是樓盤(pán)的規(guī)模，其中包括樓盤(pán)的內(nèi)部相關(guān)配套、社會(huì)影響力等內(nèi)容；其次是面積、朝向、實(shí)用率情況、通風(fēng)情況、采光情況、一梯幾戶、戶型等有關(guān)房屋平面設(shè)計(jì)的因素。此外有房子建筑選材、地面、廚房、衛(wèi)生間、門(mén)窗等方面的裝修情況；還有，有關(guān)智能化、電梯、消防、停車場(chǎng)、衛(wèi)生設(shè)備、清潔維護(hù)等必要的設(shè)施；再者是有關(guān)大堂、會(huì)所、外立面等外觀情況。

　　第三招：從樓盤(pán)的物業(yè)管理、營(yíng)銷情況、工程建設(shè)進(jìn)度來(lái)分析影響樓價(jià)的因素。

　　當(dāng)前業(yè)內(nèi)有一種非常流行的說(shuō)法是：“沒(méi)有賣不出的房子，只有賣不出去的價(jià)格”。價(jià)格是影響著樓房銷售的主要因素。所以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體的構(gòu)成環(huán)節(jié)，樓盤(pán)的物業(yè)管理、營(yíng)銷情況、工程進(jìn)度等必定對(duì)樓價(jià)造成一定的影響。在判斷樓價(jià)是否合理時(shí)，這方面情況也是我們應(yīng)仔細(xì)考慮的內(nèi)容。

　　一方面，樓盤(pán)的物業(yè)管理隊(duì)伍、物業(yè)管理費(fèi)用、營(yíng)銷組織、包裝、廣告等方面，會(huì)直接提高樓盤(pán)建設(shè)資金的投入；另一方面，由于實(shí)行商品房預(yù)售制度，按規(guī)定開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目投資的相應(yīng)份額后，就可以在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售。從某個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，導(dǎo)致了消費(fèi)者提前購(gòu)購(gòu)還沒(méi)有完成的產(chǎn)品。消費(fèi)者這種購(gòu)購(gòu)行為，會(huì)間接地承擔(dān)了部分工程風(fēng)險(xiǎn)。這就要求在估算房?jī)r(jià)時(shí)，特別是對(duì)于正在建設(shè)中的項(xiàng)目，要充分考慮到工程所附帶的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第３道板斧：綜合分析，尋找差距

　　時(shí)勢(shì)造就了不少個(gè)性十足的明星，大眾口味正是個(gè)性風(fēng)格的普及和模仿，這多少應(yīng)驗(yàn)了“物以稀為貴”的老話。陳少陽(yáng)認(rèn)為，對(duì)于樓房整體價(jià)值的分析，不僅要充分考慮到影響樓價(jià)的因素，而且要通過(guò)對(duì)各項(xiàng)因素的綜合比較，分析樓盤(pán)賣點(diǎn)，才能真正判斷是否物有所值。對(duì)于那些個(gè)性化特征明顯的樓房來(lái)說(shuō)，這方面顯得特別重要。不可代替性的特點(diǎn)越突出，它所賦予樓房的價(jià)值就越大。

　　對(duì)于能夠真正反映區(qū)位特征并具有特色的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，區(qū)位的優(yōu)勢(shì)不再有完全的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，這需要根據(jù)個(gè)人自己的生活和事業(yè)要求進(jìn)行各有側(cè)重的選擇。同時(shí)，樓盤(pán)所營(yíng)造的文化氛圍、人文底蘊(yùn)，越來(lái)越受到人們的認(rèn)同和重視。時(shí)下廣州，就有不少打出文化旗幟的樓盤(pán)，多數(shù)也都取得非常好的戰(zhàn)績(jī)。

　　另一方面，要充分注意發(fā)展商的實(shí)力，加強(qiáng)品牌價(jià)值的估算。企業(yè)品牌的樹(shù)立和提升，離不開(kāi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和服務(wù)的全過(guò)程投資。企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，已成為現(xiàn)代企業(yè)的共識(shí)。蘇少青認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商打造品牌過(guò)程中，所提供的諸如小區(qū)配套、售后服務(wù)、物業(yè)管理、宣傳廣告等投資費(fèi)用，必會(huì)分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)中來(lái)。從當(dāng)前情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商打造品牌的投資，分?jǐn)傇诜績(jī)r(jià)的比重逐步增加。

　　較后，作為購(gòu)房居住的個(gè)人，還要注意區(qū)分房屋實(shí)用率和實(shí)際可使用程度的影響。陳少陽(yáng)強(qiáng)調(diào)，單純一個(gè)實(shí)用率數(shù)字，無(wú)法充分體現(xiàn)房屋的實(shí)際可使用程度。個(gè)人購(gòu)房，更多的還是關(guān)心它的使用價(jià)值。三角房、不規(guī)則房等情況，并不影響房屋實(shí)用率的計(jì)算，但對(duì)房屋的使用程度，卻有很大的影響。所以他認(rèn)為，作為個(gè)人在估算、比較房?jī)r(jià)的時(shí)候，考慮房屋實(shí)際可使用程度，比實(shí)用率來(lái)得更有用。

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