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置業(yè)不可不知的“10大問”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 801 次
置業(yè)是人生一件大事,購房中您會面對諸多問題,這里針對市場上消費者比較關(guān)心的及容易發(fā)生糾紛的十個問題予以答疑解惑!
一、 什么房子不能購?
律師話你知:根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定,
商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售,應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,商品房現(xiàn)售,應(yīng)當符合以下條件:1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件;3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;4、已通過竣工驗收;5、拆遷安置已經(jīng)落實;6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
二、購不成房定金不退怎么辦?
律師話你知:根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定,出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向購受人收受定金作為訂立商品房購賣合同擔(dān)保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房購賣合同,應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房購賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當將定金返還購受人。
三、開發(fā)商不按時交樓怎么辦?
律師話你知:根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定;出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個月內(nèi)的合理期限內(nèi)仍未交付,出賣人應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任,購受人可以請求解除合同;當事人另有約定的除外。若當事人雙方?jīng)]有約定,經(jīng)購受人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月,購受人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使,逾期不行使的,解除權(quán)消滅。
四、面積縮水(誤差)怎么辦?
律師話你知:根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及較高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定,出賣人交付房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的按照以下原則處理:(一)面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,購受人請求解除合同的,不予支持;(二)面積誤差比完全值超出3%,購受人可以請求解除合同,返還已付購房款及利息,也可以選擇繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房款由購受人按約定的價格補足,超出3%部分的房款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸購受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房款及利息由出賣人返還購受人,但面積誤差比超過3%部分的房價款,出賣人應(yīng)雙倍返還給購受人。
五、實際交樓情況與廣告宣傳不一致或開發(fā)商擅自變更規(guī)劃怎么辦?
律師話你知:根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定,商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施等作出的說明和允諾是具體確定的,并對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當視為要約,出賣人違反的,應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。如果出賣人就開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)商品房開發(fā)規(guī)劃的說明和承諾是具體確定的,該規(guī)劃對商品房購賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的,出賣人擅自變更規(guī)劃應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。
六、延期辦理房產(chǎn)證怎么辦?
律師話你知:根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定,由于出賣人自身的原因,購受人未能在法定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。
七、一房二賣或出賣抵押房產(chǎn)怎么辦?
律師話你知:一房二賣或出賣抵押房產(chǎn)屬于民事欺詐行為,購受人可以請求解除合同、返還已付的房款及利息,賠償損失。根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定,具有以下情形的,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:1、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
八、房屋發(fā)生質(zhì)量問題怎么辦?
律師話你知:根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定,因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,購受人請求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住、使用,購受人請求解除合同和賠償損失,應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)的,購受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
九、拆遷人將被拆遷人安置房屋賣給第三人怎么辦?
律師話你知:根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定,拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的,應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的,被拆遷人可以請求拆遷人承擔(dān)按照約定房款一倍的賠償責(zé)任。
十、物業(yè)專項維修資金應(yīng)如何使用?
律師話你知:根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,業(yè)主有按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金義務(wù);但專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
(搜房網(wǎng)/廣東卓信律師事務(wù)所)
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