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速看!購(gòu)房時(shí)多花的冤枉錢(qián)就出在這3個(gè)方面

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 627 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

今年央行降了好幾次基準(zhǔn)利率,對(duì)要購(gòu)房的小伙伴們是一個(gè)好消息。小巴的朋友較近就打算購(gòu)他人生中的套房,綜合各方面的條件之后他決定在一個(gè)前幾年開(kāi)盤(pán)的次新房樓盤(pán)購(gòu)一套二手房。于是問(wèn)題來(lái)了,購(gòu)二手房往往要通過(guò)中介機(jī)構(gòu),過(guò)程很復(fù)雜,為了不吃大虧,小巴決定替他請(qǐng)教理財(cái)老師。

老師:你這位朋友套房子就選擇二手房,還是蠻有想法的。很多年輕人,在支付能力允許的情況下,一般會(huì)選擇購(gòu)新房而不考慮二手房。

小巴:這就是老師你的功勞啦,你以前給我講過(guò)一套購(gòu)房達(dá)人選擇房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),我一直記著,還常常跟朋友們分享呢。

老師:不錯(cuò),對(duì)我們普通老百姓來(lái)說(shuō),住宅可能是我們這輩子的一項(xiàng)支出或者投資了。我以前說(shuō)過(guò)在住宅投資上,有三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是較重要的,你可以回顧一下。

同等價(jià)位上,如果二手房比較符合保值的標(biāo)準(zhǔn),那也是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇。尤其是一些早年純做投資用的毛坯二手房,裝修時(shí)免去了先拆再裝的麻煩,是非常不錯(cuò)的。

小巴:不過(guò)據(jù)我所知,購(gòu)二手房的問(wèn)題就是信息不透明,一方面是不清楚房源到底有沒(méi)有,另一方面流程特別復(fù)雜,還有各種雜七雜八的費(fèi)用,總是讓人搞不清楚。

老師:確實(shí)如此,這些擔(dān)心不是多余的。二手房購(gòu)賣(mài)里,怎么和中介打交道其實(shí)是一門(mén)“藝術(shù)”。你得明白哪些事情是需要我們自己完成,哪些服務(wù)是他們可以提供的,這樣才能“利用”或者說(shuō)“管理”好他們。我們可以用這三條原則來(lái)作為引導(dǎo)。

原則一 至少?gòu)娜齻€(gè)來(lái)源了解同一房產(chǎn)信息

老師:,是別指望天上掉餡餅。在網(wǎng)上甚至中介門(mén)店的門(mén)口,我們往往會(huì)看到很多非常便宜的房子,基本上全是掛出來(lái)吸引眼球的,實(shí)際上就算有肯定也一早被人搶走了。

小巴:那我們從哪里了解房源比較好?

老師:你參考我之前告訴你的標(biāo)準(zhǔn),做了功課后,大概就知道哪些小區(qū)比較好。當(dāng)你確定了幾個(gè)特定的對(duì)象,其實(shí)還是容易找的。較直接就是去小區(qū)附近的線下中介機(jī)構(gòu),一般都有多家不同機(jī)構(gòu),讓他們帶你去一套套看。此外還有一些二手房交易的手機(jī)App,是希望做“真實(shí)房源”的。我的建議是至少?gòu)娜齻€(gè)不同來(lái)源了解同一套房子,或者同一個(gè)小區(qū)的情況。

小巴:這樣就可以兼聽(tīng)則明?

老師:不錯(cuò),這樣一趟下來(lái),整體的價(jià)格情況也就基本摸清了。當(dāng)然,如果看中的是少有代理,就是另當(dāng)別論了。

原則二 和中介談總價(jià)不談轉(zhuǎn)讓價(jià)

老師:,是價(jià)格打包原則?,F(xiàn)在中介的做法,一般是先帶你看房子,你覺(jué)得房子ok了,就找房東談轉(zhuǎn)讓價(jià),較后再來(lái)談各種費(fèi)用。這樣其實(shí)你比較被動(dòng),因?yàn)槌宿D(zhuǎn)讓價(jià)格,還有各種費(fèi)用,很多人到較后才發(fā)現(xiàn)自己要出的錢(qián)比預(yù)計(jì)的多不少。

小巴:那應(yīng)該怎么做呢?

老師:簡(jiǎn)單,分清主次,各個(gè)擊破就行。在房東的原價(jià)基礎(chǔ)上,讓中介把所有要支付的錢(qián)列成一張表,匯總成打包價(jià)格。這樣你就知道哪些是有彈性可以談的,哪些是規(guī)定不能改的。

小巴:除了轉(zhuǎn)讓費(fèi),還有哪些費(fèi)用,老師你不如給我簡(jiǎn)單講一講吧。

老師:一次房產(chǎn)交易,除了房東轉(zhuǎn)讓的價(jià)格之外,還有交給政府的稅費(fèi)、以及給中介和其他附屬機(jī)構(gòu)的各種費(fèi)用。具體的項(xiàng)目你直接上網(wǎng)搜就行了。不過(guò)除了稅費(fèi),其他方面都是有彈性、可以談的。

小巴:比如說(shuō)?

老師:你需要關(guān)注的只有兩項(xiàng),一項(xiàng)是評(píng)估費(fèi),一項(xiàng)是中介費(fèi)。

評(píng)估我知道,是辦理銀行按揭貸款的時(shí)候需要的一份材料,簡(jiǎn)單說(shuō)就是讓銀行知道這個(gè)房子價(jià)值

小巴:這么多錢(qián),才會(huì)給你發(fā)放房貸貸款。

老師:不錯(cuò),理論上這個(gè)錢(qián)不應(yīng)該購(gòu)方出,不過(guò)實(shí)際上還是購(gòu)方出錢(qián)請(qǐng)?jiān)u估單位出具這樣一份報(bào)告。事實(shí)上,中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格還算透明,評(píng)估機(jī)構(gòu)的作用其實(shí)很有限。但是很多中介機(jī)構(gòu)有合作的評(píng)估單位,也許會(huì)報(bào)一個(gè)較高的評(píng)估費(fèi),如果你提出來(lái)應(yīng)該會(huì)給你降,不提出來(lái)也就吃虧了。我見(jiàn)過(guò)有單位報(bào)一萬(wàn)的,但你只要提出來(lái),基本上都能降到一兩千。

小巴:那中介費(fèi)呢?

老師:中介費(fèi)方面,你就明確一點(diǎn),除非是房東給某一家中介少有代理銷(xiāo)售的,其他的情況下你就這家不行換一家,肯定可以往下壓。比如杭州,很多時(shí)候中介會(huì)報(bào)一個(gè)3%的中介費(fèi)率,其實(shí)是可以談到1.5%甚至以下的。當(dāng)你掌握的信息和中介一樣多的時(shí)候,他就很難向你開(kāi)口要高價(jià)中介費(fèi)用了。

小巴:也對(duì),其實(shí)到這里為止中介也就是一個(gè)信息中介?,F(xiàn)在中介這么多,還有一些房產(chǎn)交易App直接跳過(guò)了中介,中介的價(jià)值就小很多了。那為什么不再壓低一點(diǎn)呢?

老師:這就是我說(shuō)的第三個(gè)方面,中介的價(jià)值,其實(shí)不再是信息中介,而是一份服務(wù)了。

原則三 和房東談轉(zhuǎn)讓價(jià) 中介做緩沖

小巴:我明白。整個(gè)交易過(guò)程,較麻煩的是和房東談價(jià)格。這是一個(gè)零和游戲,一方多了另一方就少了,很多時(shí)候是各讓一步。所以,怎么各讓一步皆大歡喜,就是中介“耍嘴皮”的時(shí)候了。

老師:中介的價(jià)值其實(shí)就在于“撮合”。二手房都是一房一價(jià),你就算了解了同一個(gè)小區(qū)其他房子的轉(zhuǎn)讓價(jià)格,要說(shuō)服房東給你降也不容易,畢竟這相當(dāng)于從自己口袋里面掏錢(qián),受氣、被罵也是常見(jiàn)。

小巴:這么說(shuō),某種程度上,中介的作用是把購(gòu)賣(mài)雙方哄好,讓這個(gè)交易順利完成咯?所以老師你才強(qiáng)調(diào),購(gòu)房之前先做好功課,把幾項(xiàng)重要的標(biāo)準(zhǔn)都拿捏清楚,看準(zhǔn)了再去找,合適的時(shí)候讓個(gè)步。

老師:沒(méi)錯(cuò),選中之后,大概心里有一條底線,當(dāng)你的底線比較清楚的時(shí)候,中介再和另一方交涉。因?yàn)檎剝r(jià)格較忌諱的是談定之后覺(jué)得價(jià)格高了反悔。

小巴:嗯,明白了,還是功課重要。那么談完價(jià)格之后的流程呢?

老師:價(jià)格談完,還有很多復(fù)雜手續(xù),但大多是標(biāo)準(zhǔn)化的流程,有中介協(xié)助處理是大大節(jié)省了時(shí)間成本的。這些就是房產(chǎn)中介必須存在的理由,得把他們當(dāng)做提供服務(wù)、而不是提供信息的一方。當(dāng)然,他們的定價(jià)也就是服務(wù)費(fèi),不能太高,但是估計(jì)也低不了,畢竟他們是專業(yè)的,而且會(huì)越來(lái)越專業(yè)。

老師總結(jié)

購(gòu)房子,較重要的是合適。目前二手房交易,中介還是少不了,但是我們需要“管理”好他們,明確我們的需求和底線:

1、至少?gòu)娜齻€(gè)信息源了解信息,不管是中介機(jī)構(gòu)還是手機(jī)App。

2、談價(jià)格前,先確定匯總價(jià)格,再處理其中的彈性空間,中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)是重頭。

3、轉(zhuǎn)讓價(jià)讓中介幫著雙方撮合,砍價(jià)是一個(gè)“受氣”的任務(wù),這是一項(xiàng)需要花錢(qián)的服務(wù)。


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