事件經(jīng)過

　　2009年2月15日，趙恒先生與沈子佳小姐簽訂一份房產(chǎn)交易預(yù)約協(xié)議，對市內(nèi)地段、戶型均不錯(cuò)的一間二手房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　這套二手房比較特殊，因?yàn)橼w先生也是剛在兩個(gè)月前(2008年12月15日)，與該房的上一任房主林某簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，暫時(shí)還未將房子過戶到自己名下。因此他就在房產(chǎn)交易預(yù)約協(xié)議中向沈小姐說明了上述情況，并附上了林某的房產(chǎn)證復(fù)印件及林某與趙先生簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。同時(shí)，雙方約定由沈小姐先付定金6萬元，將二手房作價(jià)27萬元賣給沈小姐，30天后雙方再簽訂正式的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書。

　　雙方約定，如果沈小姐無故解約，將賠償趙先生現(xiàn)金2萬元。趙先生如果出現(xiàn)一房兩或多賣，沈小姐則有權(quán)起訴，并要求至少不低于5萬元的賠償。

　　但4月初，沈小姐反悔了，要求和趙先生解除合約。她的理由是，趙先生未取得房屋所有權(quán)，無權(quán)簽訂房產(chǎn)購賣合同，因此雙方簽訂的二手房交易預(yù)約協(xié)議無效，并要求趙先生返還定金6萬元。趙先生對此表示不理解，也不愿意解除合約。

　　6月11日，趙先生終于將房屋從林某處過戶并取得了房產(chǎn)證。但沈小姐仍要求解除合約，趙先生卻表示，如果沈小姐非要解約，將從定金中扣除2萬元，作為賠償。雙方目前處于僵持狀態(tài)沈小姐表示將起訴，而趙先生表示奉陪。

　　律師點(diǎn)評：

　　六和律師事務(wù)所 蔣平律師

　　沈小姐認(rèn)為趙先生未取得房屋所有權(quán)無權(quán)簽訂房產(chǎn)購賣合同，其主要依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條關(guān)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

　　但是，該事件中的二手房并非未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，而是有合法房產(chǎn)證的，只是在簽訂預(yù)約協(xié)議時(shí)，房產(chǎn)證尚未從林某處過戶到趙先生名下。對于趙先生來說，此時(shí)他還不享有房屋所有權(quán)，的確是無權(quán)對在法律上還屬于林某的房產(chǎn)進(jìn)行購賣；但趙先生已與林某簽訂了該房的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在法律上形成了對林某房產(chǎn)的期待權(quán)，而對于這一期待權(quán)，趙先生有權(quán)轉(zhuǎn)讓和處分。與沈小姐簽訂的二手房交易預(yù)約協(xié)議，即是一種合法處分的體現(xiàn)，故雙方簽訂的這份預(yù)約協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

　　另外，沈小姐與趙先生在簽訂預(yù)約協(xié)議時(shí)，已明知趙先生雖暫時(shí)未取得房產(chǎn)證，但與房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人林某存有合法的房屋轉(zhuǎn)讓關(guān)系。她簽訂預(yù)約協(xié)議的行為，說明她已經(jīng)預(yù)見到趙先生過戶房屋、取得房產(chǎn)證不應(yīng)存在法律上的障礙。預(yù)約協(xié)議訂立后，沈小姐獲得了優(yōu)先向趙生先購購房屋的權(quán)利，那么相對應(yīng)的，她也將承擔(dān)將來趙先生無法順利從林某處過戶房產(chǎn)所造成的部分風(fēng)險(xiǎn)。此外，趙先生在整個(gè)過程中沒有過錯(cuò)，后來也依法將房屋從林某處過戶而取得了房產(chǎn)證。因此，二手房交易預(yù)約協(xié)議約定的期限屆滿后，沈小姐可以拒絕與趙先生簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書，但該行為是對預(yù)約協(xié)議的違約，就應(yīng)該支付趙先生違約金2萬元。

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