近一年來(lái)，由于房?jī)r(jià)一路高漲，不少人只好轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。然而，在二手房市場(chǎng)上，有部分未取得房產(chǎn)證的單位業(yè)主因?yàn)橄脍s緊套現(xiàn)，會(huì)賣(mài)出比有證的二手房低一些的價(jià)錢(qián)。另外，也有一些單位還未到5年樓齡，（按規(guī)定，購(gòu)房后尚未滿(mǎn)5年即轉(zhuǎn)讓的，賣(mài)家需繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，約占交易價(jià)的6.5%），賣(mài)家或購(gòu)家希望先簽訂購(gòu)賣(mài)協(xié)議，等到夠5年后再辦理過(guò)戶(hù)，以達(dá)到少交稅的目的。因此，在相對(duì)低價(jià)的吸引下，不少購(gòu)家不惜鋌而走險(xiǎn)購(gòu)購(gòu)無(wú)證房，或者先和賣(mài)方簽訂協(xié)議，等到滿(mǎn)5年后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　匯瀚按揭理財(cái)?shù)膶?zhuān)家表示，很多貪便宜的購(gòu)家為求保險(xiǎn)，會(huì)選擇公證的方式，以為只要經(jīng)過(guò)公證就萬(wàn)事大吉了，遲些再過(guò)戶(hù)也沒(méi)關(guān)系。但事實(shí)上，公證也是可以撤銷(xiāo)的，風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)因?yàn)檫M(jìn)行了公證就隨之消失。

因此，廣大購(gòu)家較好還是按照正規(guī)途徑，購(gòu)購(gòu)已經(jīng)有房產(chǎn)證的二手房，千萬(wàn)不要因?yàn)樨潏D一時(shí)的便宜而因小失大。

案例分析：廣東法則明律師事務(wù)所李瑾律師分析，就此類(lèi)交易而言，購(gòu)方一般會(huì)面臨如下的交易風(fēng)險(xiǎn)：其一，在房?jī)r(jià)高漲的形勢(shì)下，賣(mài)方反悔并將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)第三人，或者賣(mài)方名下的房屋在過(guò)戶(hù)前被賣(mài)方的債權(quán)人申請(qǐng)查封，簽約至過(guò)戶(hù)之間的時(shí)間間隔越長(zhǎng)，購(gòu)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。其二，即使賣(mài)方簽署授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)購(gòu)方指定的人代替賣(mài)方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，賣(mài)方也有可能反悔并撤銷(xiāo)委托，使得過(guò)戶(hù)手續(xù)無(wú)法正常辦理。

如果發(fā)生以上情況，賣(mài)方簽約后反悔，將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)第三人并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，或者賣(mài)方的債權(quán)人申請(qǐng)查封賣(mài)方名下尚未過(guò)戶(hù)的二手房，則購(gòu)方購(gòu)房的目的將落空，購(gòu)方將不得不通過(guò)法律途徑向賣(mài)方追討已付房款?？梢坏┵u(mài)方下落不明或沒(méi)有可供強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，則購(gòu)方即使通過(guò)法律途徑也可能無(wú)法向賣(mài)方追回已付的房款，不得不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。

至于在此種情況下購(gòu)方是否有權(quán)要求中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，取決于購(gòu)方與中介機(jī)構(gòu)所簽協(xié)議是否有明確的約定（如約定中介機(jī)構(gòu)在特殊情形下承擔(dān)賠償責(zé)任或擔(dān)保責(zé)任等）。

繳稅5年期限怎計(jì)算

如何計(jì)算房屋轉(zhuǎn)手繳稅的5年期呢?匯瀚按揭理財(cái)專(zhuān)家解釋?zhuān)壳?，營(yíng)業(yè)稅的5年期限開(kāi)始時(shí)間是房產(chǎn)證出證日期或契稅完稅證上填發(fā)的日期時(shí)間，可按時(shí)間早的來(lái)計(jì)算。如不滿(mǎn)5年，賣(mài)方則需繳納成交價(jià)的5.5%的營(yíng)業(yè)稅。除了營(yíng)業(yè)稅外，購(gòu)房不滿(mǎn)5年的，賣(mài)方還需要繳納個(gè)人所得稅。

關(guān)于個(gè)人所得稅，5年期房改房和商品房的計(jì)算方法有所不同：房改房是以房產(chǎn)證出證日期或《出售公有住房繳款明細(xì)表》上銀行的收款時(shí)間，可按時(shí)間早的計(jì)算；商品房是以房產(chǎn)證出證日期或契稅完稅證上的填發(fā)日期或經(jīng)房管局鑒證的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》上的交樓時(shí)間，可按時(shí)間早的計(jì)算。因此，按照以上的計(jì)算方法，購(gòu)房不滿(mǎn)5年的，賣(mài)家需征收個(gè)人所得稅。具體為，核定征收：成交價(jià)的1%；據(jù)實(shí)征收：增值額的20%。

　　為避稅費(fèi)因小失大

案例：

方小姐在中介公司的介紹下看中一套二手房，覺(jué)得很滿(mǎn)意并決定購(gòu)購(gòu)。但由于該套單位要過(guò)3個(gè)月才滿(mǎn)購(gòu)房5年期限，如果當(dāng)時(shí)就辦理過(guò)戶(hù)，賣(mài)方則要求方小姐承擔(dān)稅費(fèi)，如果過(guò)3個(gè)月才過(guò)戶(hù)，方小姐就能省下一大筆稅費(fèi)。

在中介的勸說(shuō)與安排下，方小姐較終與賣(mài)方簽訂購(gòu)賣(mài)合同，合同約定由方小姐先代賣(mài)方償清銀行貸款，等到房屋符合5年期限的要求，并且余款付清后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。在簽約的同時(shí)由賣(mài)方簽署授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)購(gòu)方方小姐指定的人全權(quán)代理賣(mài)方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，雙方并且到公證機(jī)關(guān)辦理了授權(quán)委托書(shū)的公證手續(xù)。

簽約后，方小姐如約代賣(mài)方償清銀行貸款并支付了剩余房款，賣(mài)方也向方小姐交付了房屋。在5年期限滿(mǎn)了之后，方小姐及其指定的賣(mài)方代理人向房管登記部門(mén)遞交了辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)所需的授權(quán)委托書(shū)及其他材料。

方小姐本以為此樁購(gòu)賣(mài)已經(jīng)萬(wàn)事大吉，沒(méi)想到申請(qǐng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的材料交上去沒(méi)幾天，賣(mài)方就向房管登記部門(mén)提交了一份撤銷(xiāo)授權(quán)委托的書(shū)面材料，房管登記部門(mén)于是通知方小姐暫停辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。方小姐一看賣(mài)方來(lái)者不善，馬上向律師求助。在律師的建議下，方小姐立即向法院起訴賣(mài)方，為防止賣(mài)方將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人并迅速過(guò)戶(hù)，方小姐還申請(qǐng)查封了這套尚未過(guò)戶(hù)的房屋，目前該案尚在審理過(guò)程中。 

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