近日，朱先生給新 京報(bào)熱線打來(lái)電話，說(shuō)他購(gòu)了一套二手房，由于房產(chǎn)還未取得房本，無(wú)法及時(shí)辦理過(guò)戶。中間又因?yàn)檫t付房款，房主要求解除合同，但已交給房主的120萬(wàn)元卻被拖欠著未歸還。

　　事實(shí)上，早在2005年，國(guó)務(wù)院七部委發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，明令禁止期房轉(zhuǎn)讓。但在現(xiàn)實(shí)購(gòu)賣交易過(guò)程中，還是有不少的購(gòu)房者看中二手期房并私下進(jìn)行交易，而忽略了二手期房交易的種種風(fēng)險(xiǎn)。

　　案例購(gòu)期房過(guò)戶需等兩年半，引出兩場(chǎng)官司

　　去年10月，朱先生通過(guò)鏈家地產(chǎn)看中了昌平回龍觀地區(qū)國(guó)風(fēng)美唐一套商住房，60平方米，較終商定以171萬(wàn)元成交。雙方約定，將總房款分四次付款付清。由于該房為期房，房主還沒拿到房本，雙方約定950天內(nèi)完成過(guò)戶。這意味著如果一切順利的話，這個(gè)期房購(gòu)賣的交易將長(zhǎng)達(dá)兩年半才能完結(jié)。

　　截至去年12月20日，朱先生將120萬(wàn)元打入房主賬戶，其中一筆晚打了15天，房主起訴朱先生要求解除購(gòu)賣合同，并賠償違約金。“去年年底房市火爆，由于付款晚了，房主想漲價(jià)10萬(wàn)，但我只同意給3萬(wàn)，較后成了被告”。朱先生說(shuō)。

　　今年5月，昌平區(qū)法院一審判處朱先生敗訴，合同解除。但朱先生已交給房主的120萬(wàn)元房款，卻因房主“無(wú)錢”而被拖欠至今。朱先生決定起訴房主，要回房款。

　　購(gòu)房購(gòu)出兩場(chǎng)官司，朱先生這才發(fā)現(xiàn)購(gòu)購(gòu)二手期房的風(fēng)險(xiǎn)很大。朱先生認(rèn)為，鏈家地產(chǎn)代理了政府禁止交易的房源，并且沒有建議購(gòu)房人做資金監(jiān)管，加大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，令自己蒙受損失。

　　鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前購(gòu)賣雙方已經(jīng)通過(guò)司法途徑解決此房的購(gòu)賣問(wèn)題，從一審判決來(lái)看，法院認(rèn)可購(gòu)賣雙方簽訂的合同真實(shí)有效。朱先生通過(guò)司法追要已付房款鏈家地產(chǎn)也將全程予以配合。如果雙方購(gòu)賣合同解除，與鏈家地產(chǎn)簽訂的居間合同也可解除，并退還中介費(fèi)。

　　調(diào)查中介代理二手期房隨處可見

　　據(jù)了解，在2005年以前，不少購(gòu)房人通過(guò)修改與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同，來(lái)完成產(chǎn)權(quán)變更，這種期房交易就是所謂的“改底單”。而為了打擊炒房，國(guó)家明令禁止期房交易。同時(shí)，隨著網(wǎng)簽的推行，“改底單”意味著需要先退房再網(wǎng)簽，這樣將提高項(xiàng)目的退房率，各種風(fēng)險(xiǎn)令開發(fā)商不愿配合改底單。

　　隨著改底單越來(lái)越難，期房交易又衍生出另一種形式，即掛在中介公司售賣。但要完成過(guò)戶，需等待期房從交房、拿到房產(chǎn)證后才能實(shí)現(xiàn)，較快也需要一年時(shí)間，而一般的二手房購(gòu)賣交易時(shí)間為3個(gè)月。因此，在二手期房漫長(zhǎng)的交易期間，存在著巨大的變數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者在順義、房山、通州、豐臺(tái)等區(qū)域的中介門店看到有大量二手期房的出售信息。各大新樓盤周邊的中介門店中，未交付的期房房源也隨處可見。

　　在昌平回龍觀，頭開國(guó)風(fēng)美唐因?yàn)檎紦?jù)13號(hào)線和8號(hào)線雙線出口位置而受到購(gòu)房人青睞，目前該項(xiàng)目一期已交付。二期正在售，將于今年10月交房，已有房源在中介門店銷售。一位經(jīng)紀(jì)人表示，門店里的房源都是房主頭次開盤時(shí)挑的優(yōu)質(zhì)房源，價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右，價(jià)格與現(xiàn)在售樓處在售的被挑剩下的樓層和戶型持平。而一期已有房本的房源價(jià)格則在3.5萬(wàn)/平米。

　　當(dāng)記者問(wèn)“二期還沒交房，也沒有房本，如何保證交易安全”時(shí)，該經(jīng)紀(jì)人表示：“房主把原始購(gòu)房合同、發(fā)票押到你那里，等房本下來(lái)時(shí)委托你去領(lǐng)房本、過(guò)戶，保證交易的安全性。如果房主漲價(jià)、毀約，可以約定為總房款的20%為違約金”。

　　律師提醒勿圖便宜購(gòu)二手期房

　　北京市銘滔律師事務(wù)所合伙人律師孫濤表示：根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。”這就是說(shuō)，當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋購(gòu)賣合同后，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，才發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果。不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為已經(jīng)發(fā)生了房屋物權(quán)的變動(dòng)。

　　目前，住建部明令禁止期房購(gòu)賣。一旦出現(xiàn)糾紛訴諸法律，法院判定以購(gòu)賣合同為主，但房屋主管部門無(wú)法登記該房屋，房屋所有人仍為原房主。如果產(chǎn)權(quán)還沒下來(lái)，等待過(guò)戶時(shí)間太長(zhǎng)，期間一旦房?jī)r(jià)上漲，一些房主會(huì)坐地漲價(jià)，甚至毀約。一旦打起官司，至少要半年以上才有結(jié)果。此外，此類房源還有一大筆稅費(fèi)要交。

　　孫濤提醒購(gòu)房人，不要貪圖便宜購(gòu)購(gòu)此類房源。在購(gòu)房前，要核驗(yàn)房屋的產(chǎn)權(quán)，要購(gòu)購(gòu)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。

　　■名詞解釋

　　期房人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！