8月1日起二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)征個(gè)稅

昨晚（26日），《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號(hào)）突然現(xiàn)身，明令8月1日起對(duì)二手房購賣強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅。

108號(hào)文規(guī)定，二手房交易過戶前必須完稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅收一并辦理；稅務(wù)機(jī)關(guān)暫無條件設(shè)置征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收。

108號(hào)文對(duì)二類房產(chǎn)交易開設(shè)寬松通道：出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其所繳納的個(gè)稅可全部或部分退還；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭先進(jìn)生活用房取得的所得，免征個(gè)稅。同時(shí)，納稅起征點(diǎn)前置到以購房合同為準(zhǔn)。

108號(hào)文界定了所得：個(gè)人所得稅以實(shí)際成交價(jià)為轉(zhuǎn)讓收入。并明確了對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房以及城鎮(zhèn)拆遷安置住房等五類房產(chǎn)的原值。對(duì)于不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

108號(hào)文規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前的裝修費(fèi)用、住房貸款利息等，憑有效證明可以扣除。

昨晚（26日），《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號(hào)文）突然現(xiàn)身，由此，爭議長達(dá)12年之久的二手房個(gè)稅終下強(qiáng)征令。通知將于8月1日起在全國執(zhí)行。

市場人士連夜熱議，投資客將度過一個(gè)不眠之夜。不少人士表示，個(gè)稅強(qiáng)征后二手房交易可能縮水50%。但是兩種免稅類型以及房產(chǎn)持有時(shí)間計(jì)算方式的改變，也給市場開出了稍顯寬松的通道。

強(qiáng)征基本無疑義

二手房個(gè)稅繳納早已有之。但一直以來，二手房的個(gè)稅征收多為自覺申報(bào)。因此，此次個(gè)稅是否強(qiáng)征成為新政需要明示的內(nèi)容。

對(duì)此，國稅總局108號(hào)文在第四條稱：加強(qiáng)稅收征管，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個(gè)人所得稅等稅收。

上海信義房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)研究相關(guān)人士介紹，一般來說，二手房過戶流程是，在交易大廳均設(shè)立地稅部門完稅窗口，過戶雙方申領(lǐng)過戶申請(qǐng)單后，到完稅窗口完稅。然后辦理產(chǎn)證過戶。完稅窗口對(duì)契稅、營業(yè)稅等稅種一并收取。將個(gè)稅征收置于過戶之前，就意味著個(gè)稅完稅成為過戶前提，就是平時(shí)所說的強(qiáng)征。

兩類房產(chǎn)仍免稅

108號(hào)文規(guī)定，對(duì)兩類二手房產(chǎn)交易仍給予免稅優(yōu)惠。其第五條稱：出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭先進(jìn)生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

中原地產(chǎn)人士表示，如果加上征稅起征點(diǎn)前置，多數(shù)老公房和經(jīng)濟(jì)適用房可享受免征優(yōu)惠。如果以購房合同或發(fā)票作為憑證，大多數(shù)公房都在5年購房時(shí)間以上，并且是家庭先進(jìn)生活用房取得所得，因此，公房基本都處于免征行列。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房來說，5年以內(nèi)出售無贏利，不用交納個(gè)人所得稅。因此，新政對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房也無過多影響。

納稅起征點(diǎn)前置

納稅起征點(diǎn)前置是新政又一看點(diǎn)。

108號(hào)文條規(guī)定：對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

中原地產(chǎn)人士認(rèn)為，原來按產(chǎn)權(quán)證或者契稅票為起征點(diǎn)，讓一大部分的二手商品房無法滿足五年以上的要求，因此此次新政將房產(chǎn)持有時(shí)間的起點(diǎn)前置，令二手商品房交易稍有釋放空間。

所得界定明確

對(duì)于所得的認(rèn)定一直是個(gè)稅征收的難點(diǎn)之一。108號(hào)文條就明確規(guī)定：對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。并對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房以及城鎮(zhèn)拆遷安置住房五類房產(chǎn)的原值均有明確規(guī)定。

而對(duì)于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，文件規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

業(yè)內(nèi)人士介紹，這主要是針對(duì)以往通過做低房價(jià)方式規(guī)避稅收的做法。

裝修等花費(fèi)免征

對(duì)于房產(chǎn)持有成本中合理費(fèi)用的定義，108號(hào)文條規(guī)定：文件條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前的裝修費(fèi)用可扣除，其中已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房較高扣除限額為房屋原值的15%。商品房等為房屋原值的10%。但是納稅人原購房為 ，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

另外，住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明也可扣除。

中原地產(chǎn)人士認(rèn)為，108號(hào)文對(duì)納稅人按規(guī)定支付的合理費(fèi)用的界定 ，較之2003年京財(cái)稅732號(hào)文中所規(guī)定的合理費(fèi)用更加科學(xué)合理，有利于增加納稅者認(rèn)同感和自覺意識(shí)。

建立納稅保證金專戶

108號(hào)文第6條規(guī)定：建立個(gè)人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強(qiáng)對(duì)納稅保證金信息的采集、比對(duì)、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認(rèn)真做好納稅保證金退還事宜，符合條件的確保及時(shí)辦理。同時(shí)加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理部門、中介機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)、溝通，嚴(yán)格執(zhí)行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，做好涉稅資料審查鑒定工作，及時(shí)辦理減免稅審批手續(xù)。

市場人士評(píng)價(jià)，整個(gè)個(gè)稅征收流程涉及貸款銀行、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等相關(guān)征收部門的有效證明，二手房交易的完稅準(zhǔn)備時(shí)間由此拉長，其中的監(jiān)管、配套工作繁雜，因此尤其需要相關(guān)各部門加強(qiáng)管理和服務(wù)。

二手房個(gè)稅征收歷程

1994年1月28日，國務(wù)院發(fā)布《個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（包括個(gè)人轉(zhuǎn)讓建筑物、土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的所得）必須繳納個(gè)稅。但其后，二手房購賣個(gè)人所得稅的征收一直處于地方自控下的自愿申報(bào)繳納狀況，形同虛設(shè)。

2004年1月，二手房個(gè)稅率先在杭州、南京、青島等地強(qiáng)征，幾個(gè)月后暫停征收。

2005年北京東城區(qū)、朝陽區(qū)等地再次強(qiáng)征，遭到抵制，不到一個(gè)月取消。

2005年10月初，國稅總局拋出一站式強(qiáng)征的156號(hào)文件，效果不大。

2006年6月，北京亦莊傳出強(qiáng)征傳言，但北京其他區(qū)縣尚未執(zhí)行。

2006年6，傳言日盛，稱北京7月將全面強(qiáng)征，二手房價(jià)或?qū)⑸蠞q8%。

2006年6月下旬，國家稅務(wù)總局向上海證券報(bào)辟謠，稱強(qiáng)征未有時(shí)間表。

2006年7月26日，國稅局108號(hào)文公開，稱8月1日起全國強(qiáng)征個(gè)稅（柯鵬 整理）

拋售二手房該如何計(jì)稅

王女士于2003年4月以60萬元在北京購購了一套二手商品房，建筑面積80平方米。王女士為貸款購房，頭付20萬元，貸款40萬元，以20年等額本息的商業(yè)貸款方式購購此房產(chǎn)。當(dāng)年利率為6.12%，從2003年4月到今年7月所付利息為76122.10元。另外2003年公證費(fèi)200元，評(píng)估費(fèi)600 元。房產(chǎn)裝修費(fèi)用為9萬元?，F(xiàn)在她決定將房屋以80萬元的總價(jià)賣掉，王女士需要交納的各類稅費(fèi)見右表。

如上所述，王女士需要繳納的個(gè)人所得稅僅占總房款的0.23%

需要注意的是，王女士裝修費(fèi)用為9萬元，且有裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票。根據(jù)昨天發(fā)布的《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定，商品房轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，較高扣除限額為房屋原值的10%。王女士的裝修費(fèi)用9萬元大于6萬元（60000010%），故按6萬元裝修費(fèi)用計(jì)算個(gè)人所得稅。

稅種 計(jì)算方式 計(jì)算公式 費(fèi)用（元）

印花稅 房產(chǎn)總價(jià)0.05% 8000000.05% 400

營業(yè)稅 房產(chǎn)總價(jià)5.5% 8000005.5% 44000

個(gè)人所得稅

（個(gè)人所得稅=個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額20%） 個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-有關(guān)合理費(fèi)用。 轉(zhuǎn)讓收入（以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入） 800000 800000

房屋原值=原房價(jià) 印花稅 契稅 產(chǎn)權(quán)證印花 600000 300 9000 5 609305

轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金=印花稅 營業(yè)稅 8000000.05%

8000005.5% 44400

合理費(fèi)用=住房裝修費(fèi)用 住房貸款利息 手續(xù)費(fèi) 公證費(fèi)等 60000 76122.1 200 600 136922.1

（800000-609305-44400-136922.1）20% 1874.58

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