上市房企“不差錢”

截至三季度末,49家上市公司的負債總額達到5865.9383億元,比2009年同期的3826.66億元大幅增長了53.3%。

其中,負債總額超過100億元的公司有15家,分別是萬科(論壇新聞)(000002,股吧)a1385.98億元、保利(論壇新聞)地產(chǎn)(600048,股吧)1079.51億元、金地集團(600383,股吧)473.7億元、招商地產(chǎn)(000024,股吧)338.83億元、濱江集團(002244,股吧)229.86億元、新湖中寶(600208,股吧)199.7億元、中華企業(yè)(600675,股吧)169.34億元;寧波富達(600724,股吧)、華發(fā)股份(600325,股吧)、榮盛發(fā)展(002146,股吧)、嘉凱城(000918,股吧)和上實發(fā)展(600748,股吧)的負債均介于100億元至150億元間。

慶幸的是,沒有一家房企的資產(chǎn)負債率超過100%,49家公司的平均負債率為63%。其中,天津松江(600225,股吧)資產(chǎn)負債率較高,為91.43%;順發(fā)恒業(yè)(000631,股吧)為83.7%;中潤投資(000506,股吧)、濱江集團、寧波富達的資產(chǎn)負債率也在80%以上。

分析人士稱,事實上,上市房企的負債率仍可以說是大大偏低的。因為上市房企的融資渠道較非上市房企更多。據(jù)相關媒體報道,目前非上市房企的負債率大都超70%。

上市房企“不缺錢”可以從另一個數(shù)據(jù)得到佐證:截至今年三季度末,49家房地產(chǎn)開發(fā)類上市公司的貨幣資金均為正值。

“招寶萬金”房企四龍頭手中握有的資金均超過了108.88億元。其中,萬科a（000002）的現(xiàn)金流較為充沛,其貨幣資金達到了315.4345億元,遠遠超過了保利地產(chǎn)（600048）、金地集團（600383）和招商地產(chǎn)（000024）各握有逾100億元。

不過,從現(xiàn)金充裕角度看,金宇車城(000803,股吧)（000702）、多倫股份(600696,股吧)（600696）和*st海鳥需要投資者引起警惕。這三家公司的貨幣資金均少于700萬元,*st海鳥的貨幣資金更是只有267.7萬元。

經(jīng)營性現(xiàn)金流七成為負

雖然上市房企的現(xiàn)金存量暫時無虞,但49家公司中卻有35家企業(yè)前三季度的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為負。與2009年前三季度的數(shù)據(jù)對比來看,只有12家上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比是增長的。

經(jīng)營性現(xiàn)金流量這項會計指標,是上市公司盈利真實水平的“試金石”,能考量上市公司的經(jīng)營能力和支付能力。如果一家上市公司盈利指標不錯,但經(jīng)營性現(xiàn)金流量不足,則說明該公司的賬面盈利很可能躺在應收賬款上。如果該應收賬款不能及時收回而變成壞賬,則會影響到公司的償債能力和利潤分配,進而影響公司正常運營。

統(tǒng)計顯示,在49家房企中,大公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流全部為負,擁有正值的公司悉數(shù)為二三線地產(chǎn)公司。其中,華發(fā)股份（600325）的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為27.5455億元,遠超過了排在位的中弘地產(chǎn)(000979,股吧)（000979）的10億元。此外,廣匯股份(600256,股吧)（600256）的經(jīng)營性現(xiàn)金流也較充裕,為6.3532億元;臥龍地產(chǎn)(600173,股吧)（600173）、深鴻基（00040）、萬通地產(chǎn)(600246,股吧)（600246）、廣宇集團(002133,股吧)（002133）、天房發(fā)展(600322,股吧)（600322）、天寶基建（000965）、深長城（000042）、中潤投資（000506）、濱江集團（002244）的現(xiàn)金回收狀況也比較良好,經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額都超過了2億元。

而保利地產(chǎn)（600048）今年前三季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額讓人詫異,至三季度末,經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額負值高達261.0763億元;相比2009年同期,大幅下降了600%,為所有上市房企中經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額較少的一家公司。

作為高度擴張的房地產(chǎn)公司,經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)負數(shù)屬于正常情況?！暗绻幸患夜境霈F(xiàn)突然下降,就可能表示其現(xiàn)金流入或流出方面出現(xiàn)了問題?！币环康禺a(chǎn)分析師說道,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,今年前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流突然下降,主要是銷售方面出現(xiàn)了較大問題。

事實上,今年以來房屋成交量萎縮得比較明顯,這對房地產(chǎn)公司來說影響巨大,正是房企現(xiàn)金流快速下降的主要原因。

房子不能及時銷售,而許多支出如土地、預售的項目、已經(jīng)開工的項目等為剛性支出,因此在銷售下降的情況下,房企現(xiàn)金流不可避免地出現(xiàn)下降。

一 行業(yè)分析師告訴早報記者,可以用“盈利現(xiàn)金比率”（即經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流/凈利潤）來檢驗上市公司利潤的真實性。“其大小直接反映了公司自身獲得現(xiàn)金的能力,被稱為每股收益的‘含金量’。該比率大于1才是好的?！?p>統(tǒng)計后可見,深鴻基（000040）的盈利現(xiàn)金比率較高,達到了9.3,其次是華發(fā)股份,達到8.76;廣宇集團、天房發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、天保基建(000965,股吧)的盈利現(xiàn)金比率在2以上;高于1的還有中潤投資、深長城、萬通地產(chǎn)和廣匯股份。

萬科存貨較高

然而,處于土地價格飛漲的時代（至少目前為止該狀況仍未有變化）,經(jīng)營性現(xiàn)金流為正不一定就代表這家房地產(chǎn)公司成長性好。因為相比于貨幣現(xiàn)金,“在地價猛升的階段性趨勢中,擁有更多的土地才能擁有更好的盈利表現(xiàn)?！?p>存貨是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較重要的資產(chǎn),通常占去資產(chǎn)總額的絕大部分,其中,在建開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)產(chǎn)品是較重要的存貨。

根據(jù)wind統(tǒng)計顯示,49家上市房企的存貨達到5000億元,比今年年中的4626.65億元又有了增長。

如果按照100萬元一套房產(chǎn)估算,僅這49家房企的存貨量就高達50萬套。而所有房地產(chǎn)上市公司共有121家,根據(jù)所有房企今年中報的囤貨數(shù)據(jù)7736億元計算,預計今年三季度所有房地產(chǎn)上市企業(yè)的屯房量不會低于年中。

根據(jù)資料,萬科今年前9個月累計實現(xiàn)銷售金額714.2億元,保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額413.96億元,按照簡單的年化計算,萬科與保利地產(chǎn)的銷售金額952億元和551億元。而根據(jù)他們各自達到1231.96億元和1015.783億元的囤貨計算,要賣完這些囤貨,萬科需要1.3年,保利需要1.85年。

而房地產(chǎn)調(diào)控政策還在繼續(xù)加緊收縮,央行從今年10月20日起將存貸款基準利率上調(diào)了25個基點?！霸陂L期調(diào)控尚未有停歇跡象的情況下,預計房地產(chǎn)商為了保證銷量,四季度至明年初,降價促銷將會此起彼伏?！币环治鰩熣f道。而另一個分析師甚至表示,即便是降價促銷也未必能增大銷量,“因為新建住宅集中放量要到明年。預計四季度中國房地產(chǎn)市場量價齊跌應是大概率事件?！倍@很可能將沖擊整個行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。

這時,手握大量現(xiàn)金的房企日子或?qū)⒂懈鄿仫柋Ｕ稀?p>49家地產(chǎn)企業(yè)存貨統(tǒng)計

證券代碼 證券簡稱 存貨(萬元)

000002.sz 萬科a 12319575.56

600048.sh 保利地產(chǎn) 10157827.33

600383.sh 金地集團 4701235.313

000024.sz 招商地產(chǎn) 3546545.243

002244.sz 濱江集團 1473985.436

600325.sh 華發(fā)股份 1441638.224

600208.sh 新湖中寶 1278441.869

600675.sh 中華企業(yè) 1249039.317

600724.sh 寧波富達 1109179.62

002146.sz 榮盛發(fā)展 1085692.618

000918.sz 嘉凱城 1052100.649

600322.sh 天房發(fā)展 996371.2368

000031.sz 中糧地產(chǎn)(000031,股吧)858571.575

600225.sh 天津松江 720114.915

000517.sz 榮安地產(chǎn)(000517,股吧)601465.1847

000631.sz 順發(fā)恒業(yè) 563116.4889

002133.sz 廣宇集團 538322.1953

600246.sh 萬通地產(chǎn) 515724.0251

000667.sz 名流置業(yè)(000667,股吧)505812.29

600743.sh 華遠地產(chǎn)(600743,股吧)435010.7728

000897.sz 津濱發(fā)展(000897,股吧)433924.6999

600239.sh 云南城投(600239,股吧)396056.9567

000042.sz 深長城 355185.0889

600716.sh 鳳凰股份(600716,股吧)352531.4186

000979.sz 中弘地產(chǎn) 336875.9439

000965.sz 天保基建 308841.1155

000511.sz 銀基發(fā)展(000511,股吧)285315.3472

000506.sz 中潤投資 262060.2096

000797.sz 中國武夷(000797,股吧)235758.5662

000558.sz 萊茵置業(yè)(000558,股吧)235734.9957

600053.sh 中江地產(chǎn)(600053,股吧)217348.6549

600393.sh 東華實業(yè)(600393,股吧)195612.5836

600173.sh 臥龍地產(chǎn) 186510.9846

000514.sz 渝開發(fā) 166530.4762

000736.sz st重實 141406.7835

000011.sz 深物業(yè)a 131067.4713

002208.sz 合肥城建(002208,股吧)122456.6557

600256.sh 廣匯股份 88027.4321

600614.sh 鼎立股份(600614,股吧)85785.1831

000668.sz 榮豐控股(000668,股吧)81527.4195

000040.sz 深鴻基 63342.5572

000838.sz 國興地產(chǎn)(000838,股吧)55019.4669

600696.sh 多倫股份 41592.5656

000546.sz 光華控股(000546,股吧)28261.4074

000638.sz 萬方地產(chǎn)(000638,股吧)17380.4549

000670.sz s*st天發(fā) 11770.7293

600167.sh 聯(lián)美控股(600167,股吧)3522.3751