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【儲備】房企10年內(nèi)雪藏近12億平方米土地
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 501 次
土地,對于開發(fā)商來說是較重要的生產(chǎn)資料。“囤地”本來是房地產(chǎn)開發(fā)商正常的市場行為。
但曾幾何時,在房價日益高漲帶來的情緒壓力下,“囤地”被視作意在讓房價脫離民眾購購力的“奸商詭計”,而被加以貶義。伴隨政府對開發(fā)商土地開發(fā)監(jiān)管的加強(qiáng),“囤地”又成為了政府、開發(fā)商與民眾之間的博弈象征。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》通過對多方數(shù)據(jù)的綜合分析,以囤地的本意——儲備土地的角度解讀,按照土地建筑面積的口徑,整理出中國上市房地產(chǎn)公司囤地排行榜。
安得廣廈千萬間?
在中國,誰有這個能量?
開發(fā)商。
其實(shí),中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中儲存的土地,建成住房完全不止1000萬間。
從今年6月-10月,《中國經(jīng)濟(jì)周刊》研究部通過對125家內(nèi)地上市房企及20家香港上市內(nèi)地房企的2009年報2010年半年報以及三季度土地市場表現(xiàn)進(jìn)行梳理,并且對一些房企旗下的項(xiàng)目長期跟蹤,并借鑒證券公司對內(nèi)地上市房企財報的解讀,制作出“內(nèi)地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。
榜單顯示,非但個別企業(yè)的土地儲備數(shù)量十分巨大,就整體而言,其儲量更加超乎想象——統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前僅125家內(nèi)地上市房企就手握高達(dá)近4億平方米的未開發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲量更是高達(dá)4.2642億平方米!也就是說,中國上市房企囤地逾8億平方米。
保利地產(chǎn)囤地較多,萬科
今年的保利地產(chǎn),不太尋常。
和2009年、2010年在土地市場上高歌猛進(jìn)、大舉擴(kuò)張的風(fēng)格截然不同,保利地產(chǎn)在2010年半年報中談到土地擴(kuò)張的成果時卻表現(xiàn)得十分含蓄,甚至是有些羞澀。
保利地產(chǎn)半年報指出,截至今年6月末,公司共有在建擬建項(xiàng)目115個,占地面積2640萬平方米。
多家券商在提到保利地產(chǎn)的土地儲備時也都原文照搬了這句話,這給市場造成了一種錯覺。
事實(shí)上,業(yè)內(nèi)對土地儲備的統(tǒng)計主要基于建筑面積,因?yàn)榻ㄖ娣e的多少才決定房屋的真正數(shù)量與銷量,一般來說,土地建筑面積要大于占地面積(建筑面積=占地面積×容積率)。
究竟大到什么程度?
據(jù)華泰證券資料顯示,目前內(nèi)地滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)?!吨袊?jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合這125家企業(yè)第三季度的土地市場表現(xiàn)、2010年半年報等公開資料,整理出內(nèi)地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中,頭先映入眼簾的就是保利地產(chǎn)。
截至目前,保利地產(chǎn)的儲備土地建筑面積為3369萬平方米,超過了行業(yè)龍頭萬科,位居中國內(nèi)地上市房企之頭。
在今年前9個月的時間里,萬科地產(chǎn)在土地市場總共斬獲了1433萬平方米的權(quán)益建筑面積,其拿地勢頭比保利地產(chǎn)2009年全年奪得1338萬平方米還要激進(jìn)。相比于其2009年底的土地儲備,這意味著萬科地產(chǎn)在今年1—9月之間重新再造了大半個萬科地產(chǎn)。
該份榜單顯示,截至目前,萬科地產(chǎn)以3268萬平方米建筑面積的土地儲備排在中國“內(nèi)地上市房企囤地排名”的位。蘇寧環(huán)球、頭開股份、中天城投、中國建筑、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內(nèi)地上市房企囤地排名”的前十位,第十位的招商地產(chǎn)土地儲備量高達(dá)1000萬平方米。
排在第十一名至十名的內(nèi)地上市房企依次是:香江控股、世茂股份、華發(fā)股份、中弘地產(chǎn)、金融街、名流置業(yè)、上實(shí)發(fā)展、泛海建設(shè)、福星股份、北辰實(shí)業(yè)。
但與此同時,也有多家內(nèi)地上市房企的土地儲備為零,比如ST興業(yè)、武昌魚、聯(lián)華合纖等。
總體來看,據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合125家內(nèi)地上市房企的半年報等統(tǒng)計,目前內(nèi)地上市房企的儲備土地建筑面積總量為近4億平方米,按照人均30平方米居住面積計算,僅內(nèi)地上市公司的土地儲備開發(fā)的房子足夠1300多萬人居住。
從貨幣資金角度,也能夠解釋今年上半年的土儲大戰(zhàn)。從貨幣資金指標(biāo)來看,去年底內(nèi)地上市房企手頭的現(xiàn)金量為1918億元,而半年報顯示內(nèi)地上市房企現(xiàn)金量減為1844億元。
而房企存貨(主要包括在建房產(chǎn)和未開發(fā)土地的市場價格)的變動情況正好解釋了這種遞減趨勢。
據(jù)2010年半年報顯示,截至今年6月底,內(nèi)地上市房企的存貨高達(dá)8100億元,而去年底僅為6387億元,增長了20%。其中,購地積極的萬科地產(chǎn)的存貨由901億元上升到了1115億元,大增24%。保利地產(chǎn)同樣今年在土地市場上大展拳腳,截至目前斬獲建筑面積近1000萬平方米土地儲備,其存貨則上漲了50%多。
湘財證券地產(chǎn)研究員張化東表示,從數(shù)據(jù)來看,內(nèi)地上市房企的土地儲量是比較大的,因?yàn)樯鲜蟹科笠雽?shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展,就必須保證一定的土地儲備。而且,房地產(chǎn)業(yè)是一個資金和土地密集型的行業(yè),對于絕大多數(shù)公司而言,其土地建房銷售仍是的資金來源,因此在一個持續(xù)上升的市場行情里,就土地儲備而言,將會呈現(xiàn)強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的兩極分化格局。
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