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年內(nèi)頭現(xiàn)集體“搶地潮” 再現(xiàn)土地市場(chǎng)局部升溫
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 577 次
局部土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫跡象。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)顯示,8月以來(lái)不足45天內(nèi),萬(wàn)科共計(jì)新增17宗土地,平均不到3天就拍得一 宗。另外 , 從拿地資金方面,萬(wàn)科、華潤(rùn)、招商三企業(yè)分別拿出134億元、54億元、45億元用于土地儲(chǔ)備,近一個(gè)半月的耗資量均已超過(guò)今年1至7月份的總額。
業(yè)內(nèi)人士表示,隨著幾個(gè)月來(lái)的成交量上漲,開發(fā)商資金壓力明顯改觀,在開發(fā)商資金緩解背景下,加之地方推地力度加大且優(yōu)質(zhì)地塊增多促使局部土地市場(chǎng)加速升溫。專家預(yù)計(jì),后半段土地市場(chǎng)仍會(huì)維持較高熱情,一方面房企加大儲(chǔ)地力度,另一方面,地方政府也需要通過(guò)土地出讓來(lái)?yè)Q取財(cái)政收入。
市場(chǎng)
年內(nèi)頭現(xiàn)集體“搶地潮”
8月以來(lái),大型房企年內(nèi)頭現(xiàn)集體搶地潮,龍頭房企集中拿地現(xiàn)象更為明顯。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,保利、萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)等10家龍頭房企,年內(nèi)置地金額已達(dá)820億元。進(jìn)入9月以后,萬(wàn)科地產(chǎn)、恒大、華潤(rùn)三家拿地金額共計(jì)95億元。
對(duì)此,偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出,8月以來(lái)的拿地?zé)岢笔亲?011年“新國(guó)八條”調(diào)控政策以來(lái),大型房企頭次大規(guī)模儲(chǔ)備土地。他認(rèn)為,對(duì)房企而言,在經(jīng)歷了近20個(gè)月的持續(xù)去庫(kù)存化后,使儲(chǔ)地大戶們也無(wú)地開發(fā)。因此,各房企拿地補(bǔ)倉(cāng)迫在眉睫。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,在住宅交易回暖的背景下,房企資金回收較為明顯,資金面大大改觀。另外,庫(kù)存減少,需求不減,房企對(duì)后市的預(yù)期與上半年相比也產(chǎn)生了較大的變化,加大了拿地積極性。
“雖然房企拿地增加,但是拿地行為依然理性。在近期上海、石家莊和合肥等地的熱門地塊出讓中,多個(gè)標(biāo)桿房企參與競(jìng)拍,但在溢價(jià)率明顯升高后即放棄競(jìng)拍。”常清稱,房企更多的是按照開發(fā)節(jié)奏補(bǔ)充庫(kù)存,并未出現(xiàn)2009年至2010年的非理性搶地現(xiàn)象。
的確,土地市場(chǎng)熱銷僅是部分地區(qū)與個(gè)別項(xiàng)目。24日,中指院發(fā)布9月17日至23日土地市場(chǎng)交易情報(bào),監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量小幅上漲,但成交量下滑。數(shù)據(jù)顯示,本周監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市共推出各類土地129宗,較上周增加21宗,推出面積554萬(wàn)平方米,較上周增加24萬(wàn)平方米,推出量環(huán)比增加5%,但成交方面,成交各類土地57宗,較上周減少12宗,成交面積213萬(wàn)平方米,較上周減少85萬(wàn)平方米,成交量環(huán)比減少29%。
一線城市方面,本周一線城市共推出土地42宗,較上周增加13宗,推出土地面積212萬(wàn)平方米,較上周增加70萬(wàn)平方米;而成交與前一周持平。二線城市方面,推出面積以及成交均有小幅下降。數(shù)據(jù)顯示,二線城市中11個(gè)城市共推出土地87宗,較上周增加8宗,推出面積342萬(wàn)平方米,較上周減少46萬(wàn)平方米,環(huán)比減少12%。與此同時(shí),成交土地32宗,較上周減少12宗,成交面積150萬(wàn)平方米,較上周減少36萬(wàn)平方米,環(huán)比減少19%。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,對(duì)于房企來(lái)說(shuō),利潤(rùn)能否化是其拿地較根本條件。因此,在土地市場(chǎng)價(jià)格較為穩(wěn)定的背景下,房企多會(huì)選擇較好地區(qū)的較熱門地塊,一旦超出預(yù)想價(jià)格,便會(huì)放棄購(gòu)購(gòu)。
動(dòng)因
地方加快推地力度
“房企拿地升溫較主要的原因是在對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期改變的背景下,銷售出現(xiàn)回暖,資金鏈壓力減小,與此同時(shí),地方推地力度加大,優(yōu)質(zhì)地塊增多。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。
的確,在8月下旬地方政府集中推地之后,近日,全國(guó)10余城市再次密集出讓。合肥繼9月19日以19.27億成功出讓5宗地塊后,20日再出讓總面積達(dá)565畝的4宗地塊。石家莊也同出讓6宗土地,其中出讓的042號(hào)地塊更是以溢價(jià)率41 .7%,比起始價(jià)11.5億元足足高出4.8億元成交。
而北京更甚,北京20日掛牌出售4宗地塊,總出讓金達(dá)38.43億元。其中,通州市臺(tái)湖鎮(zhèn)104、109地塊分別以溢價(jià)率88.3%和112.9%競(jìng)出。北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)河西區(qū)x83與x86地塊的溢價(jià)率也達(dá)38.6%。另外,9月24日,金融街控股以34.2477億元競(jìng)得被外界預(yù)測(cè)為雙料地王的北京市西城區(qū)月壇南街地塊三商業(yè)金融用地和體育用地項(xiàng)目地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),折合樓面價(jià)30428.9元/平方米。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,從較近全國(guó)主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看,土地市場(chǎng)回暖的跡象出現(xiàn),高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn),已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場(chǎng)以及整體市場(chǎng)購(gòu)房者的預(yù)期。另外,較近上市成交的地塊很多都為之前流拍地塊,再次上市反而獲得了高溢價(jià),也可見整體土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的升溫跡象。
“地方政府上半年住宅用地成交占全年不到30%,而年度計(jì)劃如果完不成,將會(huì)影響下一年度指標(biāo),因此,下半年對(duì)于各個(gè)地方來(lái)說(shuō),推地壓力的確較為明顯。另外,如果價(jià)格上不去,還會(huì)對(duì)財(cái)政有部分影響。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
事實(shí)上,樓市調(diào)控導(dǎo)致各地土地收入銳減。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,累計(jì)前7月,13個(gè)主要城市的土地出讓金合計(jì)為1 9 4 6 .3億 ,同 比 去 年 同 期 的3478.17億下調(diào)44%,在主要的13個(gè)城市中,土地出讓金前7月無(wú)一上漲,全部下調(diào),其中北京等城市下調(diào)幅度均過(guò)半。
此外,財(cái)政部日前公布了上半年全國(guó)政府性基金收支情況,其中受土地出讓成交額大幅下降影響,全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元,同比減少4342億元,下降27.5%。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,地方政府有賣地的需求,房企有購(gòu)地的需求,二者相互呼應(yīng),就出現(xiàn)了近兩月土地市場(chǎng)升溫的現(xiàn)象。但是,他同時(shí)指出,并不是所有房企都具備拿地條件,只是部分資金鏈緩解的房企開始拿地。
預(yù)判
土地市場(chǎng)仍會(huì)維持熱度
在連續(xù)多日高成交后,管理層面已注意到土地市場(chǎng)已現(xiàn)回暖跡象。9月21日,北京市土地整理儲(chǔ)備突然叫停位于大興區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)的10宗土地地塊。北京市土地整理儲(chǔ)備相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋,暫停這10塊地的出讓,主要是為了貫徹落實(shí)國(guó)土資源部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。市土地整理儲(chǔ)備表示,方案調(diào)整后將重新掛牌出讓。
“地塊升溫趨勢(shì)已經(jīng)形成,在目前市場(chǎng)情況下,經(jīng)營(yíng)性土地市場(chǎng)在開發(fā)商資金緩解下,明顯交易升溫,溢價(jià)率、成交價(jià)格相比調(diào)控初均明顯回暖。另外,土地價(jià)格的上行不僅代表了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期,更可能會(huì)影響購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的判斷,甚至?xí)绊戄^近調(diào)控政策的效果。”張大偉說(shuō)。
他同時(shí)表示,管理層面正因?yàn)榭吹酵恋厥袌?chǎng)活躍對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響的重要性,才會(huì)選擇暫停地塊出讓,暫時(shí)為土地市場(chǎng)降溫。
近日,層面再次釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示,盡管不少城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)微漲,但多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比仍為下降。因此,隨著大量保障性住房的建成投入使用,進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件。
對(duì)于未來(lái)的政策走向,該負(fù)責(zé)人表示,將繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求,支持居民合理自住性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
與此同時(shí),該負(fù)責(zé)人指出,要繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策,堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求。繼續(xù)強(qiáng)化住房稅收政策的執(zhí)行和征管,進(jìn)一步完善應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房的稅收征管工作。加快推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍工作。同時(shí),要加大住房用地供應(yīng)力度,增加普通商品住房供給。
陳國(guó)強(qiáng)表示,住建部的表態(tài)再次給業(yè)界釋放信號(hào),即不允許放松調(diào)控,政策預(yù)案也在準(zhǔn)備之中。但是,這并不意味著政策會(huì)再一度收緊。
對(duì)于未來(lái)土地市場(chǎng),陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,后半段土地市場(chǎng)仍會(huì)維持較高熱情,一方面房企加大儲(chǔ)地力度,另一方面,地方政府也需要通過(guò)土地出讓來(lái)?yè)Q取財(cái)政收入。
但是,陳國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào),只有房企與地方政府在地塊位置與價(jià)格二者相互認(rèn)同之時(shí),才會(huì)有較好的交易,如果地方政府一味抬高土地價(jià)格,房企將回到靜觀其變的狀態(tài)。而這樣帶來(lái)的后果是,由于住宅供應(yīng)數(shù)量減少,住宅價(jià)格又進(jìn)入新一輪的快速增長(zhǎng)。因此,為了加大土地有效供應(yīng),又能控制住價(jià)格,他建議,地方政府也應(yīng)采取“以價(jià)換量”的形式帶來(lái)土地、財(cái)政的雙收。
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