在當(dāng)前國內(nèi)土地市場背景下,房企拿地難度激增,政府關(guān)系不順、資金不足、土地供應(yīng)量小、拿地渠道狹窄等因素綜合疊加效果,可能導(dǎo)致企業(yè)個(gè)體在很長時(shí)間內(nèi)無法取得土地。以萬科為例,9月7日以22億元拿下北京長陽鎮(zhèn)1號(hào)地,此時(shí),距離公司上一次在北京拿地已達(dá)兩年之久,自此之前,新任總經(jīng)理毛大慶表示“我的頭要任務(wù)是拿地”。可見充足的土地儲(chǔ)備是企業(yè)立足之本,而進(jìn)行土地儲(chǔ)備正是房企防患于未然、以備不時(shí)之需的戰(zhàn)略舉動(dòng),避免形成無地開發(fā)、企業(yè)倒閉注銷的局面。

囤地產(chǎn)生的機(jī)制

囤地已不僅僅是單純的企業(yè)行為,對(duì)行業(yè)和對(duì)社會(huì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。囤地直接表現(xiàn)為大量購地引起地價(jià)飆升,延緩開發(fā)導(dǎo)致商品房供應(yīng)不足,兩種因素均促使房價(jià)高企,購房者只能望“房”興嘆,造成社會(huì)矛盾加深、政府與民眾之間相互不信任等不和諧因素。房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)下國家經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的重要支柱,如果行業(yè)調(diào)整不徹底,樓市波動(dòng)過大,會(huì)對(duì)未來經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

企業(yè)何以囤地?國家頻頻出臺(tái)促進(jìn)土地集約利用、提高使用效率、土地閑置收回等政策,貫徹落實(shí)卻很難,很多政策較終成為一紙空文。以廣州為例,2007年拍賣了50塊住宅用地,其中“地王”共有27塊,至今仍舊有24塊未能動(dòng)工,卻只有一塊被政府收回。同時(shí),目前土地出讓金管理機(jī)制不完善,很多地方政府依靠土地出讓獲取財(cái)政收入,通過控制土地上市節(jié)奏,盤活土地市場,實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值增值。而相關(guān)主管部門、地方政府、開發(fā)商的博弈和利益糾葛產(chǎn)生的縫隙,為開發(fā)商在土地儲(chǔ)備方面提供了便利條件。

土地存量集中度較高

根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,自1998年房改以來,全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到33.7億平方米,而截至2009年10月,全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米,占購置總量的63%,仍有12.4億平米近40%的土地滯壓于發(fā)展

商手中。而近幾年全國每年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模為6億至7億平方米,全國的存量土地僅能維持2-3年的開發(fā)。

全國土地存量的30%,約4.3億平米掌握在少數(shù)房企手中,其中有以保利、中海、金地、綠地、華潤等為代

表的央企或國企,還有以萬科、世茂集團(tuán)、恒大、龍湖等大型上市民營企業(yè)。

根據(jù)土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至今年三季度末,恒大地產(chǎn)以5100萬平方米居頭,碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米分獲和第三位,萬科以2450萬平方米位于第九位。

企業(yè)銷售業(yè)績方面,萬科以426.46億銷售金額繼續(xù)位居銷售金額榜頭位,保利地產(chǎn)以310.35億次之,中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等4家企業(yè)銷售金額均超200億,10家銷售過百億。今年的房地產(chǎn)企業(yè)格局基本已定,按銷售金額來看,三個(gè)梯隊(duì)的分界線分別為:500億以上只有萬科；300億-500億級(jí)包含保利地產(chǎn)、恒大、中海、綠城及綠地5家；100億-300億級(jí)包含華潤、龍湖、融僑等16家企業(yè)。

從以上數(shù)據(jù)不難看出,公司的房地產(chǎn)銷售金額排名與土地儲(chǔ)備排名不匹配,未來房企如若想在保住現(xiàn)有行業(yè)地位的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)張,就必須進(jìn)行大量的土地儲(chǔ)備。以萬科為例,其發(fā)布的第三季度的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示,1-9月公司累計(jì)銷售面積增長26.8%,銷售金額增長29.6%,遠(yuǎn)低于全國的平均增長率。而目前萬科儲(chǔ)備的項(xiàng)目資源略少于未來三年的開發(fā)量,土地資源仍需補(bǔ)充,以保證可持續(xù)發(fā)展。

房企新增資金集中度更高

不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地迫在眉睫,勢在必行。當(dāng)下房企資金充裕,正是拿地的較好時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)市場迅速回暖,開發(fā)商銷售回款速度激增。截至前三季度,全國商品房銷售金額27532億元,其中萬科、保利等大型全國知名房企總銷售金額達(dá)到3488億元。

在積極的財(cái)政政策、信貸寬松、樓市復(fù)蘇強(qiáng)勁的大背景下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元,同比增長38.8%。但根據(jù)中國證券報(bào)2009年以來所有公開的房地產(chǎn)上市公司融資信息統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,61家內(nèi)地房企中的“前15名”(按融資額高低排列)共計(jì)融資3193.45億元,占被調(diào)查房企融資總額的81.2%,其中“前10名”獲得的銀行授信總額(2419億元)幾乎占被調(diào)查房企所獲銀行授信總額(2420億元)的100%,以上數(shù)據(jù)表明本年房企新增資金90%以上全部集中于少數(shù)房企手中。

年底土地市場　　將再演搶地大戲

思源置地認(rèn)為,若四季度后兩月土地市場供應(yīng)量充足,必然會(huì)掀起新一輪的搶地?zé)岢?土地市場再度呈現(xiàn)供需兩旺的局面。市場上可能呈現(xiàn)出一下集中特征:全國性規(guī)模房地爭相購購?fù)恋?公開市場競爭激烈,對(duì)于一線城市優(yōu)質(zhì)地塊爭搶更勝以前；小型、民營房企拿地困難重重,企業(yè)伺機(jī)而動(dòng),獲取冷門地塊,在土地市場占領(lǐng)一席之地。

多數(shù)房地轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市,青睞于市場發(fā)展相對(duì)成熟、土地供應(yīng)充足的城市,以降低拿地難度。

(作者：袁斌)