商品房預(yù)售杜絕“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”

　北京出臺(tái)新規(guī)加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管，預(yù)售方式、折扣信息及開發(fā)商自留房均須公示

今后，北京的商品房在辦理預(yù)售許可時(shí)，提交的預(yù)售方案中，開發(fā)商都必須將房?jī)r(jià)、折扣等信息明確上報(bào)，并在售樓處公示。

昨天，北京市出臺(tái)新規(guī)加強(qiáng)商品房預(yù)售的管理，新規(guī)將于下月1日起執(zhí)行。

市住建委昨天出臺(tái)的新規(guī)要求，開發(fā)商在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，必須提交商品房的預(yù)售方案，在取得了預(yù)售許可證后，預(yù)售方案要在售樓場(chǎng)所顯著位置公示。

預(yù)售方案不但要包括該項(xiàng)目的基本情況，還要包括項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排，如何時(shí)封頂、竣工交付，以及預(yù)售計(jì)劃，每期開盤的時(shí)間、房屋套數(shù)、采用何種預(yù)售方式等。

同時(shí)，預(yù)售方案中還要包括預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度。以及開發(fā)商自留商品房的樓號(hào)、房號(hào)、套數(shù)等。

新規(guī)中還特別提出，預(yù)售方案中要包括商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式。開發(fā)商要明確在企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后，商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體。

“這主要是為了在開發(fā)商在破產(chǎn)等特殊情況下，保證購(gòu)房人的利益。即便是開發(fā)商破產(chǎn)了，房子有問題，購(gòu)房人也可以找到責(zé)任人來解決?！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志說。

“這次出臺(tái)的新規(guī)，其實(shí)還是房地產(chǎn)調(diào)控的延續(xù)，可以看出，政府的調(diào)控仍然持續(xù)著高壓的態(tài)勢(shì)?！标愔菊f。

中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，新規(guī)將給開發(fā)商施加一個(gè)壓力，即不能有捂盤惜售、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等違規(guī)銷售行為。政府對(duì)預(yù)售已加強(qiáng)監(jiān)管，開發(fā)商不能存在僥幸心理。

新規(guī)表示，如果開發(fā)商被發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為，將被責(zé)成限期整改。拒不整改的，將被暫停該項(xiàng)目網(wǎng)上簽約，即無法預(yù)售，并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，通過媒體曝光。

■ 新規(guī)解讀

　1 工程進(jìn)度寫入預(yù)售方案

政策：預(yù)售方案中需明確項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排。包括項(xiàng)目建設(shè)周期、各期工程建設(shè)計(jì)劃和進(jìn)度安排等。

解讀：陳志（北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)）認(rèn)為，這是對(duì)近期北京出臺(tái)的預(yù)售資金監(jiān)管制度的細(xì)化。按照預(yù)售資金的監(jiān)管，開發(fā)商的預(yù)售款只能在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂?shù)?個(gè)節(jié)點(diǎn)上，申請(qǐng)?zhí)崛∫欢ū壤馁Y金，支付工程款，采購(gòu)材料等費(fèi)用。因此項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，開發(fā)商是必須上報(bào)主管部門，并讓購(gòu)房人知曉的。

2 售樓處須公示房?jī)r(jià)折扣

政策：預(yù)售方案中，要明確預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度。

解讀：陳云峰（中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)）說，該規(guī)定將打擊開發(fā)商變相捂盤?！耙恍╅_發(fā)商在取得預(yù)售許可后，會(huì)先賣一個(gè)比較高的價(jià)格，如果有人購(gòu)，那更好。沒人購(gòu)，就先囤著。將來如果市場(chǎng)預(yù)期不好了，再優(yōu)惠銷售?！?p>陳志認(rèn)為，提前上報(bào)并公示房?jī)r(jià)和優(yōu)惠幅度，就使得開發(fā)商必須提前分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

　3 房子怎么賣必須上報(bào)公示

政策：預(yù)售方案中，要明確項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃。包括項(xiàng)目整體預(yù)售計(jì)劃，每期開盤時(shí)間、房屋套數(shù)、預(yù)售建筑面積等；本期開盤方案，包括暫定開盤時(shí)間、預(yù)售流程、排號(hào)、選房、簽約流程；預(yù)售方式，包括電腦排號(hào)、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)或先到先選等公開方式。

解讀：陳志介紹說，以往開發(fā)商具體采取何種方式銷售，并不上報(bào)和公示，購(gòu)房人也不能提前知道怎樣才能選房和購(gòu)房。新規(guī)制度下，就要求預(yù)售方式必須公開透明。

4 開發(fā)商自留房須公示

政策：預(yù)售方案中，要明確本期自留商品房情況。包括樓號(hào)、房號(hào)、規(guī)劃用途、套數(shù)、建筑面積。并說明原因及銷售的承諾。

解讀：陳云峰介紹說，該政策針對(duì)的是一些開發(fā)商以團(tuán)購(gòu)或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的名義來留房，給一些關(guān)系戶，導(dǎo)致購(gòu)房人無法購(gòu)到房的現(xiàn)象。而且開發(fā)商留房給關(guān)系戶，往往會(huì)以很優(yōu)惠的價(jià)格。新規(guī)明確房?jī)r(jià)和優(yōu)惠幅度也要上報(bào)和公示，就避免了開發(fā)商這種一個(gè)樓盤，卻以低價(jià)銷售給關(guān)系戶的行為。

■ 綜述

“有取消預(yù)售制度的意味”

本報(bào)訊 （記者馬力）預(yù)售制度的爭(zhēng)議已經(jīng)持續(xù)了多年，不少專家曾多次提出，中國(guó)應(yīng)該取消預(yù)售制度。近期有媒體報(bào)道，住建部稱預(yù)售制度或?qū)⒆兏铩?p>“其實(shí)預(yù)售制度的爭(zhēng)議，就是購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)問題。購(gòu)房的時(shí)候，購(gòu)到的不是現(xiàn)成的房子，而是圖紙。”陳云峰說。

陳志表示，從較近北京頻繁出臺(tái)的預(yù)售監(jiān)管新規(guī)看，北京正在完善預(yù)售制度。避免開發(fā)商“空手套白狼”，減少購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)。昨天出臺(tái)的新規(guī)，又對(duì)預(yù)售的行為進(jìn)行了細(xì)致嚴(yán)格的規(guī)范。

“我認(rèn)為預(yù)售制度應(yīng)該取消。而且從北京近期的這些政策背后，能感覺到一些將來取消預(yù)售制度的意味。預(yù)售資金監(jiān)管套在了商品房的前期環(huán)節(jié)，保證預(yù)售資金用于工程建設(shè)。將來如果這道箍套在了后期環(huán)節(jié)，也就是銀行發(fā)放按揭貸款，必須要在現(xiàn)房銷售時(shí)，那么就不能預(yù)售，只能現(xiàn)售了。”陳志說。

他認(rèn)為，今年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，正是取消預(yù)售的好時(shí)機(jī)。

陳云峰則認(rèn)為，預(yù)售應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，但不能取消?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不能滿足中國(guó)城市化的需求。也就是說，還有很多人要購(gòu)房，如果都是現(xiàn)房了，是滿足不了需求的。

(作者：馬力)