11月3日，繼國(guó)內(nèi)各大商業(yè)銀行頭套房貸“史上較優(yōu)惠利率”終結(jié)、三套房貸叫停之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將套住房公積金個(gè)人住房貸款頭付提至五成。

其實(shí)，這只是近期部委及地方政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控出臺(tái)的兩項(xiàng)較新政策。有跡象表明，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策并不像一些人設(shè)想的那樣，僅僅在分批次、分推出，或者執(zhí)行到某一個(gè)節(jié)點(diǎn)為止。在似乎不為調(diào)控政策所動(dòng)的樓市現(xiàn)狀面前，決策者的忍耐性正在經(jīng)受考驗(yàn)，在保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與防通貨膨脹之間進(jìn)行艱難取舍。

規(guī)范預(yù)售制的有益探索

曾為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出過(guò)巨大貢獻(xiàn)的商品房預(yù)售制如今受到越來(lái)越多的指責(zé)。

其實(shí)早在兩三年前的全國(guó)兩會(huì)(新聞 專(zhuān)題 論壇)召開(kāi)期間，就有代表委員提案建議取消商品房預(yù)售制。央行也在2007年的一份研究報(bào)告中認(rèn)為，商品房預(yù)售制已經(jīng)完成了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的歷史使命，明確建議逐步取消。而在購(gòu)購(gòu)期房過(guò)程中遭遇過(guò)各種痛苦經(jīng)歷的消費(fèi)者對(duì)此更是極為不滿(mǎn)，誠(chéng)信責(zé)任缺失的一些開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只注重銷(xiāo)售，等到住房交付使用時(shí)卻難以讓業(yè)主滿(mǎn)意。

然而，由于商品房預(yù)售制早在1994年就已經(jīng)在原建設(shè)部出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中予以明確，成為彌補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足、加速房地產(chǎn)快速發(fā)展的一個(gè)有力保障。因此，在相關(guān)法規(guī)未作出修改取消之前，此項(xiàng)制度的取消并不是一件容易的事情。而且，業(yè)界同樣存在反對(duì)取消的意見(jiàn)和理由。

繼出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法后，北京市此次出臺(tái)的加強(qiáng)商品房預(yù)售管理規(guī)定要求，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，必須提交商品房的預(yù)售方案。預(yù)售方案不但要包括該項(xiàng)目的基本情況，還要包括項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排，如何時(shí)封頂、竣工交付及預(yù)售計(jì)劃，每期開(kāi)盤(pán)的時(shí)間、房屋套數(shù)、采用何種預(yù)售方式等。同時(shí)，預(yù)售方案中還要包括預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度，以及開(kāi)發(fā)商自留商品房的樓號(hào)、房號(hào)、套數(shù)等。此外，在取得預(yù)售許可證后，預(yù)售方案還要在售樓場(chǎng)所顯著位置公示。

新規(guī)中還特別提出，預(yù)售方案中要包括商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式。開(kāi)發(fā)商要明確在企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后，商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，從較近北京頻繁出臺(tái)的預(yù)售監(jiān)管新規(guī)看，北京正在完善預(yù)售制度，避免開(kāi)發(fā)商“空手套白狼”，減少購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)，意在對(duì)預(yù)售行為進(jìn)行細(xì)致嚴(yán)格的規(guī)范?！斑@次出臺(tái)的新規(guī)，仍是房地產(chǎn)調(diào)控的延續(xù)，可以看出，政府的調(diào)控依然持續(xù)著高壓態(tài)勢(shì)?！标愔菊f(shuō)。

“其實(shí)預(yù)售制度的爭(zhēng)議，是購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。購(gòu)房的時(shí)候，購(gòu)到的不是現(xiàn)成的房子，而是圖紙?！敝袊?guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，新規(guī)將給開(kāi)發(fā)商施加一個(gè)壓力，即不能有捂盤(pán)惜售、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等違規(guī)銷(xiāo)售行為。政府對(duì)預(yù)售已加強(qiáng)監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商不能存在僥幸心理。

陳志認(rèn)為：“預(yù)售制度應(yīng)該取消。從北京近期的這些政策背后，能感覺(jué)到一些將來(lái)取消預(yù)售制度的意味。預(yù)售資金監(jiān)管套在商品房的前期環(huán)節(jié)，保證預(yù)售資金用于工程建設(shè)。將來(lái)如果這道箍套在后期環(huán)節(jié)，也就是要求銀行發(fā)放按揭貸款必須在現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)，那么就不能預(yù)售只能現(xiàn)售了?！彼硎?，今年加大房地產(chǎn)調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)冷，這是取消預(yù)售制度的好時(shí)機(jī)。

陳云峰則認(rèn)為，預(yù)售應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，但不能取消。“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還不能滿(mǎn)足中國(guó)城市化的需求。也就是說(shuō)，還有很多人要購(gòu)房，如果都是現(xiàn)房銷(xiāo)售，完全滿(mǎn)足不了實(shí)際需求?！?p>

公積金政策“拾遺補(bǔ)缺”

2010年4月中旬，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始。然而，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的觀望后，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻從8月開(kāi)始再次反彈，一些瘋狂之舉初露端倪。于是，9月29日，國(guó)家有關(guān)部委的“五項(xiàng)措施”補(bǔ)充出臺(tái)，意在為持續(xù)升溫的樓市降溫。與以往不同的是，此次調(diào)控謹(jǐn)慎地動(dòng)用了央行貨幣政策，至今只加息(專(zhuān)題 )25個(gè)百分點(diǎn)；更多地則是加大行政監(jiān)管力度，彌補(bǔ)以前政策出臺(tái)不及時(shí)造成的缺位。

四部委發(fā)布公積金貸款新政后，業(yè)內(nèi)公認(rèn)，其影響莫過(guò)于二套房的限制政策。因?yàn)樾抡雠_(tái)前，只要借款人家庭成員名下無(wú)還款中的公積金貸款，便可使用公積金貸款購(gòu)購(gòu)套房，并無(wú)居住面積的設(shè)定。而此次新政出臺(tái)后，如果想用公積金貸款購(gòu)購(gòu)二套房，購(gòu)房人需滿(mǎn)足現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，且貸款用途 于購(gòu)購(gòu)改善居住條件的普通自住房的條件，才可以使用公積金貸款。

對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為，“這次是公積金貸款方面頭次出現(xiàn)差別化利率情況，2008年調(diào)控的時(shí)候也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)?！惫e金貸款的差別化利率，意味著個(gè)人住房貸款已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)差別化利率調(diào)控。而從調(diào)控內(nèi)容上看，完全照搬了商業(yè)貸款的一系列差別化措施。“這是調(diào)控的又一次加碼。”林蕾表示，現(xiàn)在的個(gè)人住房貸款調(diào)控，已經(jīng)是史上規(guī)模、較嚴(yán)厲的調(diào)控了。”

自公積金新政出臺(tái)以來(lái)，購(gòu)房者通過(guò)公積金貸款購(gòu)房的比例出現(xiàn)大幅上漲。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)近期北京200位二手房購(gòu)房者的調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果顯示，其中有61位購(gòu)房者使用了公積金貸款，占30%。而其中有一多半人，并非是頭套房購(gòu)房者。從比例上看，林蕾預(yù)計(jì)，公積金貸款利率差別化，將直接增加至少一半的公積金貸款購(gòu)房者。也就是說(shuō)，將對(duì)目前市場(chǎng)上約20%的購(gòu)房者的購(gòu)房成本產(chǎn)生直接影響。而受影響的這部分購(gòu)房者，很有可能因?yàn)檫@條政策中止購(gòu)房計(jì)劃。中原地產(chǎn)則認(rèn)為，這是公積金頭次明確提及套房的限定標(biāo)準(zhǔn)，堵住了炒房者利用公積金的漏洞，相比之前的規(guī)定更加嚴(yán)格。

另?yè)?jù)記者了解，11月3日下午，江蘇省蘇州市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則正式出臺(tái)，除成為第15個(gè)執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市之外，同樣要求使用公積金貸款的購(gòu)房者，若頭套面積在90平方米以?xún)?nèi)，頭付至少20%，90平方米以上的則調(diào)整為頭付至少30%。

針對(duì)新近出臺(tái)的一系列政策，中原集團(tuán)研究高端經(jīng)理劉淵認(rèn)為，近期國(guó)家及地方實(shí)施的土地清查、叫?！敖铓ぁ鄙鲜?、收緊土地增值稅、提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、限制提價(jià)等新政，無(wú)不以開(kāi)發(fā)商為直接調(diào)控目標(biāo)，目的是敦促開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)、增加供應(yīng)，有效降價(jià)。但是從執(zhí)行情況看，至少在目前效果并不明顯。

劉淵表示，“五項(xiàng)措施”等較新政策對(duì)一線(xiàn)城市的影響甚于二線(xiàn)。二線(xiàn)城市因普遍未出臺(tái)“限購(gòu)令”，市場(chǎng)成交仍維持穩(wěn)定上升勢(shì)頭。受此影響，加之冬季傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季即將來(lái)臨，各地新房供應(yīng)將出現(xiàn)大幅下降。雖然政策的影響會(huì)逐漸淡化，但供應(yīng)的減少仍將再次拉低新房成交，預(yù)計(jì)11月各地住宅成交量或?qū)⒃俣瘸霈F(xiàn)一定下滑。

(作者：張東林)