此前本報(bào)已經(jīng)針對(duì)《意見》的頒布做了少有新聞報(bào)道，本周，本刊再次針對(duì)《意見》進(jìn)行系統(tǒng)且深入的解讀，方便市民了解新規(guī)。

為保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，近日，市政府出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），就商品房預(yù)售和強(qiáng)化合同管理等房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管問題進(jìn)行了明確和細(xì)化。記者近日就此采訪了市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)李進(jìn)剛。

出新規(guī)促發(fā)展

李進(jìn)剛介紹說，今年以來，、省、市針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的情況，多次召開會(huì)議研究，出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施。房地產(chǎn)行業(yè)作為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局，價(jià)格的波動(dòng)，直接關(guān)系到老百姓的切身利益。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否保持健康穩(wěn)定發(fā)展，一直是市委、市政府和相關(guān)職能部門高度關(guān)注的問題，必須有的放矢，加強(qiáng)監(jiān)管，防患于未然。

昆明市雖然于2005年1月出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》，但近段時(shí)間以來，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了部分開發(fā)商在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，采用認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、發(fā)放VIP等方式，向購(gòu)房人違規(guī)收取或變相收取定金、誠(chéng)意金、預(yù)訂款等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為，房屋交易糾紛逐漸增多，形成社會(huì)不穩(wěn)定隱患，影響社會(huì)安定，原相關(guān)規(guī)定已不能適應(yīng)目前形勢(shì)下管理的需要，結(jié)合現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的新情況、新問題，亟需出臺(tái)新的商品房預(yù)售管理措施。

此外，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，需要維護(hù)公開、公正、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序和環(huán)境，需要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的培育和管理。通過提高商品房預(yù)售門檻，完善開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度，使房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)低及資金實(shí)力不足的企業(yè)逐漸退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，推動(dòng)開發(fā)企業(yè)不斷加強(qiáng)內(nèi)部管理，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，以達(dá)到提升我市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總體水平和建設(shè)檔次的目的。

因此，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，借鑒省外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合本地實(shí)際，市住建局?jǐn)M定了《進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見的通知》，經(jīng)市政府研究同意，近期由市政府辦公廳正式轉(zhuǎn)發(fā)。

保障購(gòu)房者“陽(yáng)光消費(fèi)”

新出臺(tái)的《通知》主要包括四個(gè)部分，嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理、嚴(yán)格商品住房預(yù)售行為監(jiān)管、加強(qiáng)商品住房購(gòu)銷合同管理、加強(qiáng)交易秩序監(jiān)管。這些內(nèi)容主要是近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的延續(xù)和引申。其目的是一方面加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，另一方面是遏制房?jī)r(jià)炒作，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人之間嚴(yán)重的信息不對(duì)稱問題，為保障消費(fèi)者的知情權(quán)，《通知》對(duì)開發(fā)商提出了具體要求：頭先，要求開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之后10日內(nèi)一次性公示全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格；其次，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)、銷售現(xiàn)場(chǎng)或展示沙盤旁公示“商品房銷售信息公示欄”；較后，還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將商品住房質(zhì)量性能、公共配套設(shè)施、物業(yè)管理方案、維修基金收繳及違約責(zé)任等內(nèi)容在購(gòu)賣合同中做出明確約定，從而保證消費(fèi)者的知情權(quán)和陽(yáng)光消費(fèi)。

國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)要加大打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積截留房源、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法行為的力度，《通知》設(shè)置了價(jià)格申報(bào)與明碼標(biāo)價(jià)制度。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照預(yù)售方案上的申報(bào)價(jià)格“一房一價(jià)”對(duì)外銷售，實(shí)際銷售價(jià)格與申報(bào)價(jià)格上下波動(dòng)不能超過15%，目的是禁止坐地漲價(jià)和違規(guī)炒作，以規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主定價(jià)。

當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化、確實(shí)需要調(diào)整房?jī)r(jià)時(shí)，開發(fā)企業(yè)也可經(jīng)重新申報(bào)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，但重新申報(bào)次數(shù) 一次。

預(yù)售資金納入政府監(jiān)管

在新出臺(tái)的《通知》中，完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制成為了其中的一個(gè)，要求預(yù)售資金全部要納入監(jiān)管帳戶。包括應(yīng)選擇由人行及住建部門共同確定并已簽訂委托協(xié)議的監(jiān)督銀行，預(yù)售資金只能用于本商品房預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)，預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度申請(qǐng)核撥，但必須留有足夠資金保證建設(shè)工程竣工交付等內(nèi)容。

李進(jìn)剛介紹說，商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈中較重要和較容易出現(xiàn)問題的一環(huán)。在預(yù)售條件下，消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)的是期房，如果不對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)在實(shí)力不足、資金緊張的情況下，有可能將消費(fèi)者提前支付的“血汗錢”挪作他用，導(dǎo)致預(yù)售項(xiàng)目出現(xiàn)資金短缺、建設(shè)放緩、交房延期、質(zhì)量下降、配套滯后的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)工程爛尾、無法交房，侵害消費(fèi)者重大權(quán)益的局面。

加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是對(duì)商品房預(yù)售制度的必要補(bǔ)充和完善，目的就是給預(yù)售資金“上把鎖”，確保預(yù)售資金?？顚Ｓ谩⒆懔客度?，確保消費(fèi)者“交了錢”能夠拿到房，保障預(yù)售資金的安全和消費(fèi)者的重大權(quán)益，同時(shí)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。

團(tuán)購(gòu)無證房專業(yè)將追責(zé)

對(duì)于此前房地產(chǎn)銷售中盛行的內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等變相商品房銷售方式，《通知》進(jìn)行了明確。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部預(yù)訂、簽排房號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式和名目向購(gòu)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用；不得以集資建房、民間借款等方式變相預(yù)售商品房并收取任何費(fèi)用；

李進(jìn)剛介紹說，本次新規(guī)，還特別強(qiáng)調(diào)了追究單位專業(yè)組織團(tuán)購(gòu)無預(yù)售許可商品房的責(zé)任。黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他社會(huì)群體，不得以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部登記、合作、入股等形式組織團(tuán)購(gòu)未取得預(yù)售許可的商品房。否則，造成的損失由組織者承擔(dān)，并追究單位主要專業(yè)及相關(guān)人員的責(zé)任。這將有助于進(jìn)一步加強(qiáng)交易秩序的監(jiān)管，強(qiáng)化源頭監(jiān)管。