此前本報已經(jīng)針對《意見》的頒布做了少有新聞報道，本周，本刊再次針對《意見》進行系統(tǒng)且深入的解讀，方便市民了解新規(guī)。

為保護住房消費者的合法權益，規(guī)避市場風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近日，市政府出臺了《進一步加強商品房預售管理實施意見的通知》（以下簡稱《通知》），就商品房預售和強化合同管理等房地產(chǎn)市場監(jiān)管問題進行了明確和細化。記者近日就此采訪了市住房和城鄉(xiāng)建設局副局長李進剛。

出新規(guī)促發(fā)展

李進剛介紹說，今年以來，、省、市針對部分城市房價過快上漲的情況，多次召開會議研究，出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施。房地產(chǎn)行業(yè)作為我市國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展事關國民經(jīng)濟和社會發(fā)展全局，價格的波動，直接關系到老百姓的切身利益。房地產(chǎn)市場能否保持健康穩(wěn)定發(fā)展，一直是市委、市政府和相關職能部門高度關注的問題，必須有的放矢，加強監(jiān)管，防患于未然。

昆明市雖然于2005年1月出臺了《關于進一步加強商品房預售管理的通知》，但近段時間以來，昆明房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了部分開發(fā)商在未取得《商品房預售許可證》的情況下，采用認購、預訂、發(fā)放VIP等方式，向購房人違規(guī)收取或變相收取定金、誠意金、預訂款等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為，房屋交易糾紛逐漸增多，形成社會不穩(wěn)定隱患，影響社會安定，原相關規(guī)定已不能適應目前形勢下管理的需要，結合現(xiàn)房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的新情況、新問題，亟需出臺新的商品房預售管理措施。

此外，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，需要維護公開、公正、公平競爭的市場秩序和環(huán)境，需要切實加強對房地產(chǎn)企業(yè)的培育和管理。通過提高商品房預售門檻，完善開發(fā)企業(yè)市場準入與退出制度，使房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)低及資金實力不足的企業(yè)逐漸退出房地產(chǎn)開發(fā)領域，推動開發(fā)企業(yè)不斷加強內(nèi)部管理，提升自身競爭力，以達到提升我市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總體水平和建設檔次的目的。

因此，按照國家有關規(guī)定，借鑒省外先進經(jīng)驗及結合本地實際，市住建局擬定了《進一步加強商品房預售管理實施意見的通知》，經(jīng)市政府研究同意，近期由市政府辦公廳正式轉發(fā)。

保障購房者“陽光消費”

新出臺的《通知》主要包括四個部分，嚴格商品房預售許可管理、嚴格商品住房預售行為監(jiān)管、加強商品住房購銷合同管理、加強交易秩序監(jiān)管。這些內(nèi)容主要是近年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的延續(xù)和引申。其目的是一方面加強商品房預售資金監(jiān)管，另一方面是遏制房價炒作，規(guī)范市場秩序。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人之間嚴重的信息不對稱問題，為保障消費者的知情權，《通知》對開發(fā)商提出了具體要求：頭先，要求開發(fā)商在取得預售許可證之后10日內(nèi)一次性公示全部準售房源及每套房屋價格；其次，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目施工現(xiàn)場、銷售現(xiàn)場或展示沙盤旁公示“商品房銷售信息公示欄”；較后，還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將商品住房質(zhì)量性能、公共配套設施、物業(yè)管理方案、維修基金收繳及違約責任等內(nèi)容在購賣合同中做出明確約定，從而保證消費者的知情權和陽光消費。

國家一直強調(diào)要加大打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積截留房源、捂盤惜售、哄抬房價等違法行為的力度，《通知》設置了價格申報與明碼標價制度。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照預售方案上的申報價格“一房一價”對外銷售，實際銷售價格與申報價格上下波動不能超過15%，目的是禁止坐地漲價和違規(guī)炒作，以規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主定價。

當市場形勢發(fā)生變化、確實需要調(diào)整房價時，開發(fā)企業(yè)也可經(jīng)重新申報對價格進行調(diào)整，但重新申報次數(shù) 一次。

預售資金納入政府監(jiān)管

在新出臺的《通知》中，完善預售資金監(jiān)管機制成為了其中的一個，要求預售資金全部要納入監(jiān)管帳戶。包括應選擇由人行及住建部門共同確定并已簽訂委托協(xié)議的監(jiān)督銀行，預售資金只能用于本商品房預售項目工程建設，預售資金可按建設進度申請核撥，但必須留有足夠資金保證建設工程竣工交付等內(nèi)容。

李進剛介紹說，商品房預售資金是房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈中較重要和較容易出現(xiàn)問題的一環(huán)。在預售條件下，消費者購購的是期房，如果不對預售資金進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)在實力不足、資金緊張的情況下，有可能將消費者提前支付的“血汗錢”挪作他用，導致預售項目出現(xiàn)資金短缺、建設放緩、交房延期、質(zhì)量下降、配套滯后的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)工程爛尾、無法交房，侵害消費者重大權益的局面。

加強商品房預售資金監(jiān)管，是對商品房預售制度的必要補充和完善，目的就是給預售資金“上把鎖”，確保預售資金專款專用、足量投入，確保消費者“交了錢”能夠拿到房，保障預售資金的安全和消費者的重大權益，同時規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，促進房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。

團購無證房專業(yè)將追責

對于此前房地產(chǎn)銷售中盛行的內(nèi)部認籌、內(nèi)部認購等變相商品房銷售方式，《通知》進行了明確。未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以內(nèi)部認購、內(nèi)部預訂、簽排房號、發(fā)放VIP卡等方式和名目向購受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用；不得以集資建房、民間借款等方式變相預售商品房并收取任何費用；

李進剛介紹說，本次新規(guī)，還特別強調(diào)了追究單位專業(yè)組織團購無預售許可商品房的責任。黨政機關、企事業(yè)單位及其他社會群體，不得以內(nèi)部認購、內(nèi)部登記、合作、入股等形式組織團購未取得預售許可的商品房。否則，造成的損失由組織者承擔，并追究單位主要專業(yè)及相關人員的責任。這將有助于進一步加強交易秩序的監(jiān)管，強化源頭監(jiān)管。