開發(fā)商25.9%資金將受監(jiān)管

商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付定金、頭付款、購房貸款以及其他形式全部購房款。在京版《辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照一個預售許可申請對應一個賬戶原則，在監(jiān)管銀行設立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設資金實行監(jiān)管，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。

商品房預售時，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門對商品房預售資金進入專用賬戶情況進行監(jiān)督，并可對工程進度進行實地核查。

對于沒有依照《辦法》規(guī)定使用商品房預售資金，以及以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監(jiān)管等現(xiàn)象，住房城鄉(xiāng)建設主管部門暫停該房企在北京市所有開發(fā)項目商品房預售。

在京的soho中國董事長潘石屹則在時間與個人微博對此評論稱，此舉對房地產(chǎn)商來說是雪上加霜。

　開發(fā)商銀袋收緊

業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，京版 《辦法》出臺，將使開發(fā)商在使用預售資金方面非常不方便，關鍵是不能挪做他用。據(jù)介紹，一般開發(fā)商，特別是一些中等開發(fā)商都會同時在一個或者多個城市開發(fā)多個項目，如果資金被鎖定將使得開發(fā)商很難再閃轉(zhuǎn)騰挪。將使開發(fā)商的資金鏈斷裂風險明顯加大，盲目擴張的風險也會加劇。

中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄也向記者表示，北京的新規(guī)給開發(fā)商預售款的全面監(jiān)管開了個局，是非常重要的一步?！巴瑫r還將加大開發(fā)商的自有資金壓力?！贝伺e對于市場上屢禁不止的“囤地惜售”現(xiàn)象將起到一定的作用，開發(fā)商再開發(fā)項目，必定要全部完成而不是只做一半，同時也能加強房源的供給，對遏制房價上漲也有一定的作用。

地產(chǎn)評論員牛刀也指出，這一招很多人只是看見一個房款的先后到賬，實際在運作中，確實斬斷了樓市炒作的資金鏈，杜絕了樓市的投機行為，降低了銀行風險?？梢哉f，北京市這個制度的執(zhí)行，90%以上的樓市投機行為將得到充分的遏制，房價將會理性回歸。這是一個促使房價整體下降的辦法。 “其調(diào)控效應，僅次于央行加息。 ”

　上海有望跟進執(zhí)行

對于京版《辦法》，業(yè)內(nèi)人士評論，上海有望跟進執(zhí)行。楊紅旭向記者預測，不管是否會出明文，上海都會跟進的。他表示全國很多城市都會這么做，只是部分城市以前可能已有相關文件了，并不是都需要再出新文件。

而上海的開發(fā)商們對于這個新政似乎也早有準備。 “打一個比喻，這個信號實際上就像老師告訴學生上課要好好坐，現(xiàn)在更加細化了，手要放在背后?！鄙虾Ｍ捶康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅就曾向記者這樣形象地比喻了預售款監(jiān)管的寓意。他指出，其實預售房款的監(jiān)管，上海銀行業(yè)一直都是非常嚴格執(zhí)行的，本次北京的政策只不過是對其進行了一番細化?！叭绻虾Ｒ矆?zhí)行的話，無非就是再次強化。 ”季寶紅坦言道。

而對于執(zhí)行的影響，季寶紅表示，?？顚Ｓ?，使得開發(fā)商資金的騰挪難度加大，以往開發(fā)商有可能拿預售款去拍地，現(xiàn)在嚴控后，拿地受到制約?！艾F(xiàn)在開發(fā)商就不能玩十個杯子，五個杯蓋的游戲了。 ”

也有分析人士指出，對于資金鏈較為緊張的部分滬上開發(fā)商，如果執(zhí)行預售款?？顚Ｓ?，在無法大規(guī)模有效增加自有資金的情況下，只能選擇加快資金周轉(zhuǎn)速度。而眼下市場冷淡，預計許多“缺錢”的開發(fā)商會選擇降價出貨。未來可能會有一批這樣的項目被推向市場。

(作者：張駿斕)