近期各地的土地拍賣中，去年斬獲“地王”的開發(fā)商都難尋身影，昔日的高價“地主”們，現(xiàn)在變成了“裝在套子里的人”。

“滿倉跌停？！”股市的噩夢似乎在土地市場上重演。

3月28日，成都新推出的四幅土地都以超低價成交。其中較具代表性的一幅地——城南紅牌樓片區(qū)一幅凈地42畝的土地，較終以每畝460萬元的價格被名不見經(jīng)傳的興華西建設(shè)納入囊中。而就在一年之前，成都本土開發(fā)商置信房產(chǎn)在同一片區(qū)拿下一幅43畝土地，當(dāng)時的成交價是每畝1110萬元。短短一年時間，該區(qū)域地價縮水5成以上，置信地產(chǎn)顯然被“套”了。

“土地成交價高臺跳水，較緊張的莫過于開發(fā)商?！痹诔啥寂d益房產(chǎn)副總經(jīng)理黃力揮看來，近期各地的土地拍賣中，去年斬獲“地王”的開發(fā)商都難尋身影，昔日的高價“地主”們，現(xiàn)在變成了“裝在套子里的人”。

深度套牢

曾高位拿地的還有成都本土另一家龍頭企業(yè)藍(lán)光地產(chǎn)。藍(lán)光在去年9月14日以16.9億元取得成都東三圣鄉(xiāng)境內(nèi)一幅133畝土地，每畝成交價是1270萬元。而同樣是在三圣鄉(xiāng)區(qū)域，3月28日的拍賣會上，一幅70畝的地塊被成都錦江統(tǒng)建辦以每畝484萬元的價格拿下。面對記者的詢問，藍(lán)光市場部負(fù)責(zé)人笑得有些尷尬。他說，藍(lán)光去年在成都的銷售額在40億元左右，對高地價有足夠的承受力。

說起去年的高價“地主”，較讓人難忘的是一位花白頭發(fā)的長者——香港信和地產(chǎn)（0083.HK）董事長黃志祥。去年7月20日，他率隊以41億元的價格拿下成都沙河地塊366畝土地（每畝1130萬元）。簽約時，黃志祥滿面春風(fēng)，而剛剛在拍賣場上落敗的對手陽光100團(tuán)隊則紛紛落淚。10天后，這位長者再度廝殺168個回合，較終以42億元價格奪下重慶三鋼廠308畝“地王”。此時，黃志祥在內(nèi)地的投資計劃已確定在200億元。

目前經(jīng)常往返內(nèi)地的信和地產(chǎn)董秘葉世光在接受記者采訪時表示，內(nèi)地地價短期的波動并不會影響信和長期的戰(zhàn)略回報。他說自己堅信，只要項目本身“合適”，仍然能夠在長期投資中獲得很好的回報。據(jù)了解，信和在成都和重慶的兩處“地王”將于近期按約破土動工，而這兩大項目將面向高端住宅。“只有和市場拉開差距才能避免惡性競爭?！?p>短短一年時間，同一區(qū)域的土地出現(xiàn)天差地別的兩種價位，身受其害的便是資金實力薄弱的高位“站崗”者。信和這樣的地產(chǎn)商還可以憑借充裕的資金等待春暖花開，但不可否認(rèn)的是，內(nèi)地地產(chǎn)商面對的是銀根緊縮、樓市拐點、上市融資受阻這些同時到來的多重打擊。

黃力揮判斷，一旦市場需求出現(xiàn)回落，低價拿地的開發(fā)商，可能降低利潤預(yù)望，以較低的銷售價格殺入市場。果真如此的話，高價拿地的開發(fā)商可能面臨的是全面的“滑鐵盧”。

下一步

去年9月11日，萬科（萬科A ，000002.SZ）以27.2億元的價格拍得福州五四北的“地王”地塊時，同期拿地的福建本土開發(fā)商融信地產(chǎn)堅持要求退地。據(jù)福州當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士透露，融信地產(chǎn)以每畝2000萬元的單價競得福州白馬路地塊后，由于樓面地價高達(dá)9953元/平方米，直逼在建樓盤的售價，融信方面信心不足，所以寧愿7000萬元保證金被罰沒，也要壯士斷腕。

華夏證券地產(chǎn)分析師陶鋒認(rèn)為，土地閑置費以及閑置滿兩年將無償收回土地的政策，讓地產(chǎn)商的囤地成本大大增加了。“尤其是在房價、地價步入下行軌道的時候，幾十億元購地資金的利息和損失掉的機會將難以計算?！?p>據(jù)記者了解，在成都三圣鄉(xiāng)高價拿地的藍(lán)光地產(chǎn)去年重組ST迪康(600466.SH)，實現(xiàn)借殼上市，但迪康的一筆5億元左右的債務(wù)，至今無法解決，所以藍(lán)光遲遲無法復(fù)牌“融資”。相對今年諸多上市擱淺的房企來說，本來可以搶得先機的藍(lán)光，只能眼睜睜坐看機會溜走。

2007年10月，恒大地產(chǎn)以14億元高價收購上海 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)一幅地塊時，急于求成的許家印并未意識到“套”中滋味。按照當(dāng)時協(xié)定，恒大先期支付3億元，余款約定上市融資后支付。若未能償付余款，賣方可中止交易，并沒收頭付款。如今恒大IPO擱淺，作為掌柜的許家印要解決的諸多麻煩中少不了這一筆。

由于房價在跌的時候幾乎沒有金融機構(gòu)愿意貸款給地產(chǎn)商，正合地產(chǎn)顧問機構(gòu)經(jīng)理郭潔判斷，之前被高地價所套的開發(fā)商一旦出現(xiàn)資金短缺而無力堅守的話，將來會面臨倒閉或被并購的危險。

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