近期，部分城市再次出現(xiàn)了“開發(fā)商爭地”現(xiàn)象，廣州甚至出現(xiàn)了新的樓面價地王。在新地王閃亮登場之際，2010年曾經(jīng)高價拍出的老地王項目卻陷入“消化不良”境地。業(yè)內(nèi)人士認為，在促進土地市場正常成交的同時，應(yīng)對地價進行合理控制，避免地王現(xiàn)象蔓延。

　　老地王面臨市場考驗

　　一人多高的雜草、被綠網(wǎng)布覆蓋的土堆、四周圍起的隔離鐵板以及孤零零立在中間的機器……這就是北京曾經(jīng)的單價地王——薊門橋地塊的現(xiàn)狀。

　　這塊緊鄰**10號線西土城站的地塊面積并不大，繞著走一圈，不過十幾時辰。該地塊2010年3月被中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元價格拿下后，這塊“黃金地塊”陷入了沉寂。由于該地塊在出讓時要求還建北京市海淀區(qū)薊門農(nóng)工商公司一座地上面積3萬平方米、地下面積1萬平方米的酒店，且總造價不得低于3.5億元。這就意味著，開發(fā)商除了支付17.6億元的土地價款外，還要建設(shè)酒店。就此估算，該地塊的樓面價達3萬元/平方米。

　　如今，這塊昔日的“地王”被一圈隔離擋板密密圍住。透過銜接的縫隙，可以清楚看見內(nèi)部的一片荒蕪景象。顯然，開發(fā)商并沒有動工的跡象。

　　“這個地塊正在規(guī)劃中，還沒有上報有關(guān)部門，具體何時開工還要等政府審批。”薊門橋地塊的現(xiàn)任“東家”——保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理王英男在接受中國證券報記者采訪時坦言，公司正在準(zhǔn)備上報規(guī)劃，具體情況還不便透露。王英男特別表示：“開發(fā)并不是件簡單的事，還需要很多程序。”

　　究竟是什么原因，使已經(jīng)有多年開發(fā)經(jīng)驗的地產(chǎn)龍頭保利也認為“開發(fā)不是件簡單的事”？

　　2011年8月，保利地產(chǎn)公告稱，將收購北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，并以此獲取薊門橋項目。當(dāng)時，保利地產(chǎn)的兩位獨立董事就分別對該議案表示了棄權(quán)和反對。其中，獨立董事魏明海的棄權(quán)理由為：北京薊門橋項目盈利前景一般，如有可能應(yīng)爭取更佳獲取條件。另一位獨立董事張禮卿則直接投了反對票，反對的理由為：北京薊門橋項目成本較高，盈利前景存在較大不確定性，建議公司在目前市場環(huán)境中慎重考慮。

　　就在薊門橋地王誕生之際，便有地產(chǎn)人士算了一筆賬。SOHO中國有限公司董事長潘石屹(微博)曾表示，該地塊建成后至少要賣到每平方米近5萬元才能保證10%的收益率。相比之下，該項目周邊目前在售的二手房源如錦秋知春、太月園等項目，均價約3.5萬元/平方米。

　　就在2010年土地市場瘋狂上漲之際，北京曾出現(xiàn)一批地王項目，有些地王項目入市后或多或少出現(xiàn)了銷售難的問題。“這類高價地塊關(guān)鍵還是要看產(chǎn)品的定位和立項。”偉業(yè)我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉對中國證券報記者表示，高價地都會建成高端項目，主要針對特定的消費人群。

　　除了土地成本外，房地產(chǎn)開發(fā)過程中還要算上建安成本以及融資和銷售管理的各項成本。通常情況下，建安成本約在2000元-4000元/平方米。據(jù)胡景暉測算，地價1.7萬元/平方米的項目，盈虧平衡點在2.4萬元/平方米左右。對于需要快速回流資金的開發(fā)商而言，只能犧牲一部分利潤率。

　　“過去的高價土地現(xiàn)在消化起來比較有壓力。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長楊少鋒直言，當(dāng)前拿了高價地的企業(yè)只能拉長銷售周期，盡量做高端項目。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，昔日地王項目遭遇難題，主要還是因為在土地市場上拿地不夠理性。尤其是當(dāng)前開發(fā)商面臨資金鏈壓力，需要快速周轉(zhuǎn)項目時，地王項目面臨定價難、銷售難的種種考驗。

　　閑置土地處置有難度

　　近期，國土部再次重申閑置土地處置問題，新的《閑置土地處置辦法》7月1日起實行。業(yè)內(nèi)人士認為，新《辦法》對閑置土地的認定、處置、監(jiān)管等提出了較詳細的管理方法，但在執(zhí)行過程中，依然面臨執(zhí)行力度的挑戰(zhàn)。

　　新《辦法》明確，不僅是滿一年未動工的，已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿1年的國有建設(shè)用地，也可認定為閑置土地。

　　“這么多年來，我國的房地產(chǎn)市場主要依賴土地升值。而目前供應(yīng)的土地售價過高，優(yōu)質(zhì)地塊非常少，所以市場對優(yōu)質(zhì)住宅地塊依然追捧。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉指出，一些中小城市捂地現(xiàn)象非常普遍。有些開發(fā)商通過延長土地開發(fā)周期，達到捂盤的效果，以北京通州為例，很多項目從2005年開始銷售，到目前依然有未開發(fā)完的項目。張大偉認為，當(dāng)前熱門土地供應(yīng)減少，住宅類地塊入市量大減，導(dǎo)致整體成交冷淡。“如果有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，價格就會上來。”

　　“總有一些原因?qū)е峦恋赝七t開發(fā)，但不算閑置。這其中既有開發(fā)商因素，也有政府因素。一些土地在供應(yīng)時相關(guān)的市政配套并沒有完成，也可能導(dǎo)致開發(fā)推遲。”張大偉坦言。

　　對此，楊少鋒表示，閑置土地在執(zhí)行的過程中，還面臨著諸多問題，執(zhí)法處罰力度還要看地方執(zhí)行部門。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在項目開發(fā)過程中，從購入土地開始，有很長的審核報批過程，另外也涉及企業(yè)需要根據(jù)項目情況確定項目定位、設(shè)計規(guī)劃方案等。一年內(nèi)需要動工開發(fā)建設(shè)用地總面積三分之一，這對企業(yè)的壓力非常大。

　　避免地王現(xiàn)象蔓延

　　自3月以來，樓市成交量持續(xù)回暖，并帶動開發(fā)商銷售回款，這成為開發(fā)商拿地信心回升的直接誘因，地方政府也開始加大了推地的力度。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月住宅成交量已刷新2011年1月調(diào)控后的新高。30個城市5月份新房成交量為1652萬平方米，環(huán)比上升21%，同比上升30%。6月，樓市的成交熱度不減。北京64個熱點項目中，有近六成的簽約均價環(huán)比5月上漲，6月至今普通商品住宅的簽約均價達21238元/平方米，比5月上漲7.7%。

　　“3月以來的銷售回款情況較好，一些開發(fā)商手中的資金情況有所改善，開發(fā)商對未來市場的預(yù)期也有所好轉(zhuǎn)。”胡景暉表示，當(dāng)前地方政府出于財政收入的考慮，推出優(yōu)質(zhì)地塊的動力較大，因為未來有可能繼續(xù)出現(xiàn)高價成交甚至出現(xiàn)新地王。楊少鋒也表示，主流房企前5個月的銷售情況相對理想，目前整體地價還不算太高，因此是拿地好時期。

　　盡管當(dāng)前土地市場整體仍處低位，但業(yè)內(nèi)人士指出，對于土地市場回暖，有關(guān)部門應(yīng)給予一定關(guān)注，避免地王現(xiàn)象蔓延。“如果出現(xiàn)地價推高房價的現(xiàn)象，將對調(diào)控產(chǎn)生不利影響。”胡景暉指出，在促進土地市場正常成交的同時，對地價應(yīng)該有合理控制，對供應(yīng)區(qū)位、供應(yīng)量等也應(yīng)該有所調(diào)節(jié)。在加大土地整體供應(yīng)量的同時，應(yīng)把優(yōu)質(zhì)地塊和普通地塊均勻搭配，防止熱點地塊高價成交頻繁出現(xiàn)。

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