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溫州:昔日領(lǐng)漲而今領(lǐng)跌 樓市風(fēng)光不再
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 583 次
我們把視線轉(zhuǎn)向樓市。如果說(shuō)在股市大跌的背后,隱約可見(jiàn)投資者對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)心的話,那么在溫州,實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑,則已經(jīng)讓這里的樓市感到了陣陣寒意。素以“炒房”而著稱的浙江溫州,作為中國(guó)樓市里的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。在一度領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)之后,卻迎來(lái)了連續(xù)十幾個(gè)月的領(lǐng)跌。
溫州:昔日領(lǐng)漲而今領(lǐng)跌 樓市風(fēng)光不再
2012年初以來(lái),溫州一直是全國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)領(lǐng)跌的城市,甚至在今年4月份更是成為了70個(gè)大中城市中,先進(jìn)一個(gè)二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市,尤其是那些曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的豪宅,簡(jiǎn)直成了漲得越高、跌得越狠,那么究竟是什么原因?qū)е聹刂莸臉鞘腥绱说恍菽??為此,我們的記者專門(mén)趕到了溫州。
溫州:當(dāng)年炒房很瘋狂 房號(hào)能賣(mài)幾十萬(wàn)
秦曉云是溫州一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人,從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年的她,目睹了溫州樓市近10年間的變遷。秦曉云告訴記者,在她剛剛?cè)胄械?004年,溫州樓市炒作的現(xiàn)象已經(jīng)十分明顯。很多新開(kāi)樓盤(pán),開(kāi)盤(pán)之后,即遭到爆炒。秦曉云向記者展示了她曾經(jīng)跟蹤過(guò)的溫州某樓盤(pán)的二手房交易記錄,從期開(kāi)盤(pán)開(kāi)始,短短兩三個(gè)月的時(shí)間,二手房市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)從加價(jià)幾萬(wàn),到幾十萬(wàn)。
溫州某房產(chǎn)中介加盟店店長(zhǎng)秦曉云:我覺(jué)得原始記錄上其實(shí)挺有意思,體現(xiàn)當(dāng)年溫州人瘋狂炒房瘋狂盈利的現(xiàn)象。04年只是一個(gè)縮影,08、09年更為瘋狂。
隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,越來(lái)越多的溫州人將房子作為投資品,越來(lái)越多的炒作資本進(jìn)入樓市。炒作的介入,進(jìn)一步推高了樓價(jià),這種效應(yīng)在09、10年的時(shí)候達(dá)到頂峰。一時(shí)間,大家對(duì)房子趨之若鶩,新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄的場(chǎng)景接連上演。甚至只是一個(gè)購(gòu)房資格,都會(huì)在短時(shí)間內(nèi)得到爆炒。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究研究員陳鴻,用“瘋狂”兩個(gè)字來(lái)形容溫州炒房高峰時(shí)情況。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻:瘋狂到什么程度,一個(gè)號(hào),一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的順序號(hào)都可以在一個(gè)公里之內(nèi)爆炒到,價(jià)值一分錢(qián)不值的,爆炒到30萬(wàn)、50萬(wàn),甚至都有成交,那么這個(gè)市場(chǎng)是瘋掉了。
記者在采訪中了解到,2006年,溫州市區(qū)住宅銷售均價(jià)為每平米8000元左右,2010年已上漲為每平米25000元,5年內(nèi)溫州房?jī)r(jià)上漲超過(guò)200%。而在樓市火爆時(shí)期,溫州幾乎所有的企業(yè)都直接或間接涉足房地產(chǎn)投資,一些企業(yè)主甚至聯(lián)合起來(lái)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
溫州朗兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)告訴記者:房地產(chǎn)原來(lái)是非常一個(gè)暴利的行業(yè),大家都抱團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),其實(shí)溫州房地產(chǎn)走高,也由于溫州工業(yè)資本的進(jìn)入,不斷推高了地價(jià),使得價(jià)格創(chuàng)造了比較高的價(jià)格以后,脫離了真正的需求。
溫州房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó) 標(biāo)志性豪宅從較高價(jià)回落近半
就在2010年,當(dāng)溫州樓市在炒作資本的推動(dòng)下開(kāi)足馬力一路狂飆之時(shí),一腳不期而至的急剎車,不僅讓溫州樓價(jià)的躥升戛然而止,而且還讓它在隨后進(jìn)入了延續(xù)至今的下行通道。這就是樓市的宏觀調(diào)控。那么調(diào)控的威力到底有多大?我們不妨先去看幾個(gè)曾經(jīng)的標(biāo)志性樓盤(pán)。
2011年下半年,一度火爆的溫州樓市開(kāi)始逐步降溫,到2012年,房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降。鹿城廣場(chǎng),是溫州標(biāo)志性的豪宅項(xiàng)目。這個(gè)位于甌江邊的樓盤(pán),開(kāi)盤(pán)均價(jià)在4萬(wàn)左右。2011年樓市火爆時(shí),鹿城廣場(chǎng)的二手房?jī)r(jià)格曾高達(dá)每平米8、9萬(wàn)元,而現(xiàn)在價(jià)格又跌回了開(kāi)盤(pán)時(shí)的起點(diǎn)。
溫州某房產(chǎn)中介加盟店
王輔興告訴記者:鹿城廣場(chǎng),也叫錦玉園,當(dāng)時(shí)市場(chǎng)高位的時(shí)候掛牌價(jià)已經(jīng)掛到了8萬(wàn)多,將近9萬(wàn),成交據(jù)了解7萬(wàn)多,7萬(wàn)5以上有成交的。后來(lái)市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候,價(jià)格跌下來(lái),大部分掛牌價(jià)都在5萬(wàn)多,成交大概在4萬(wàn)6左右,4萬(wàn)2、3。
價(jià)格大跌的并不只是鹿城廣場(chǎng),那些曾因爆炒而一度大漲的樓盤(pán),例如香緹半島、京都城等項(xiàng)目,較近價(jià)格也都大幅回落。
記者在暗訪中與香緹半島小區(qū)的保安交談中聽(tīng)到:現(xiàn)在這里(香緹半島)的房子比開(kāi)盤(pán)的時(shí)候,賣(mài)的便宜,開(kāi)盤(pán)的時(shí)候炒到5萬(wàn)多,5萬(wàn)多6萬(wàn),現(xiàn)在3萬(wàn)左右。
而在京都城小區(qū)外,某中介工作人員也表示:(京都城)價(jià)格兩萬(wàn)四五,價(jià)格兩萬(wàn)五上下,均價(jià),(比原來(lái)低了吧?)低很多了,以前4萬(wàn)多,5萬(wàn)多都有。
而今年溫州幾個(gè)新開(kāi)樓盤(pán),定價(jià)也趨于理性。像綠城海棠灣、萬(wàn)科瓏庭幾個(gè)項(xiàng)目,前期開(kāi)盤(pán)多在2萬(wàn)7、8,現(xiàn)在已經(jīng)降到2萬(wàn)2左右。不少業(yè)內(nèi)人士表示,從去年到現(xiàn)在,整個(gè)溫州樓市都處在一個(gè)去泡沫化的過(guò)程中。
專家:2012是“逃命年” 溫州樓市已擠掉四成泡沫
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻:2012年本身溫州整個(gè)房?jī)r(jià),泡沫擠掉了大約是35-40%,這樣的房?jī)r(jià)已經(jīng)擠掉,到了今年,同比這兩年,相比又?jǐn)D去了10%左右的泡沫。實(shí)際上去年一年就是逃命年,到今年上半年,實(shí)際上所有在溫州有項(xiàng)目的這些公司來(lái)講,就是逃命,以價(jià)換量。
溫州樓市:以價(jià)換量回籠資金 大戶型拼套產(chǎn)品滯銷
從去年到現(xiàn)在,溫州房?jī)r(jià)一直是領(lǐng)跌全國(guó),可是這樣的領(lǐng)跌很有可能還要延續(xù)下去,因?yàn)閾?jù)溫州市物價(jià)局的統(tǒng)計(jì),今年,溫州市區(qū)新建商品住宅的供應(yīng)量可能會(huì)達(dá)到160萬(wàn)平方米,是去年溫州市區(qū)新建商品住宅銷售量的2.4倍,是銷售較高峰2009年銷售量的1.5倍。有專家預(yù)測(cè)說(shuō),需要約29個(gè)月也就是兩年多才能基本消除這些庫(kù)存。那么,高價(jià)購(gòu)地的開(kāi)發(fā)商如何才能把房子賣(mài)出去呢?繼續(xù)來(lái)看報(bào)道。
葉維堅(jiān)在溫州樓市摸爬滾打了多年,他告訴記者,在限購(gòu)政策出臺(tái)之前,大戶型的高端樓盤(pán)在溫州非常走俏,可如今,這些項(xiàng)目由于總價(jià)太高,樓盤(pán)銷售紛紛受阻。為此開(kāi)發(fā)商不得不以價(jià)換量,來(lái)回籠資金。
溫州朗兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)告訴記者:高地價(jià)拿過(guò)來(lái)的這些開(kāi)發(fā)公司,一定是割血拋售,以量來(lái)定價(jià)格,其實(shí)12年的時(shí)候,比如說(shuō)置信原墅,當(dāng)時(shí)的全國(guó)地王,3萬(wàn)7的樓面價(jià)格,他就是以價(jià)換量走的,虧的走的。
置信原墅是溫州的一個(gè)典型高端豪宅項(xiàng)目,2010年這一樓盤(pán)以每平米3.7萬(wàn)元的樓面價(jià)成為了當(dāng)時(shí)的全國(guó)地王。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)期,它的開(kāi)盤(pán)價(jià)至少在每平米7萬(wàn)到8萬(wàn)元左右。而去年5月,該項(xiàng)目較終開(kāi)盤(pán)時(shí),售價(jià)僅高出樓面價(jià)1萬(wàn)元左右。盡管如此,但置信原墅至少比較成功地實(shí)現(xiàn)了以價(jià)換量的目標(biāo)。而溫州的另一個(gè)大戶型高端樓盤(pán)公園大地,就沒(méi)有這樣幸運(yùn)了,盡管公園大地的位置和環(huán)境都不錯(cuò),但由于房源多為雙套拼甚至三套拼的大戶型,多產(chǎn)權(quán)和高總價(jià)成為了其“致命傷”。從2011年頭次開(kāi)盤(pán)至今,雖經(jīng)多次降價(jià),依然銷售不暢。
溫州朗兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)說(shuō):現(xiàn)在在這樣的市場(chǎng)情況下,它沒(méi)有辦法,把它剪開(kāi)來(lái)賣(mài)。三套拼,等于是270來(lái)平方的,現(xiàn)在剪開(kāi)來(lái),比如說(shuō)90平方一套,180平房一套,當(dāng)然,一剪的話,戶型就一塌糊涂了?,F(xiàn)在還在很艱難地賣(mài)。當(dāng)然價(jià)格也下來(lái)了。
記者在采訪中了解到,目前溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛需為主,市場(chǎng)成交的多為小戶型、低總價(jià)的房源,而那些的、特別是拼套戶型的房源,則因?yàn)楦甙旱目們r(jià)或限購(gòu)政策而成為了難賣(mài)的滯銷貨。
綠城海棠灣售樓處工作人員:我們這個(gè)戶型都是大戶型的,這一棟是258方的,這個(gè)是210的,還有一個(gè)我們主要的問(wèn)題在我們是兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證的,比較難操作,對(duì)資金壓力考慮比較大。一般沒(méi)什么經(jīng)濟(jì)實(shí)力的話,也沒(méi)辦法購(gòu)。所以說(shuō)我們銷售阻力就比較大了,如果一個(gè)證的話,早就沒(méi)有了。
專家:制造業(yè)不景氣致溫州樓市購(gòu)購(gòu)力下降
很多人認(rèn)為,溫州房?jī)r(jià)大跌是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控,是炒房者紛紛撤離導(dǎo)致的。但也有人認(rèn)為,這是實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退和居民購(gòu)購(gòu)力下降的表現(xiàn)。那么到底是什么原因?qū)е聹刂輼鞘胁粩嘞禄??一起?lái)聽(tīng)聽(tīng)專家的看法。
溫州市委黨校研究員王健表示:過(guò)去的房?jī)r(jià)是高的,就單從性價(jià)比來(lái)說(shuō),溫州的房?jī)r(jià)本身就屬于虛高的,所以他現(xiàn)在進(jìn)行價(jià)格的下降,或者我們叫回歸,這都是一個(gè)合理的選擇,也是一個(gè)市場(chǎng)的選擇。
王健分析,溫州房?jī)r(jià)回歸理性一方面是樓市調(diào)控的結(jié)果,同時(shí)也與溫州近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)密切相關(guān)。溫州市經(jīng)信委的數(shù)據(jù)顯示,2012年1至11月,溫州規(guī)模以上企業(yè)共虧損15.93億元,同比上升68.4%。所監(jiān)測(cè)的15個(gè)行業(yè)中的855家企業(yè),有10個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。而中小企業(yè)比較集中的服裝、制鞋、眼鏡、打火機(jī)等勞動(dòng)密集型行業(yè),則因?yàn)榻陙?lái)勞動(dòng)力成本的持續(xù)上升,使得企業(yè)利潤(rùn)率進(jìn)一步下降。
溫州特靈輕工董事長(zhǎng)李建江告訴記者:今年溫州來(lái)講,整個(gè)制造業(yè)企業(yè)明顯的,盈利能力非常差。主要的原因就是,我們的勞動(dòng)成本比較高,去年和今年,作為溫州傳統(tǒng)制造業(yè)來(lái)講,至少勞動(dòng)成本漲了15%以上。勞動(dòng)成本高主要是我們整個(gè)溫州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有問(wèn)題,因?yàn)楹芏嗟漠a(chǎn)業(yè)還是比較低端,
李建江的公司既從事打火機(jī)制造,同時(shí)也涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。他表示,溫州樓市與當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)密切相關(guān),制造業(yè)不景氣不僅導(dǎo)致居民購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)的意愿和能力雙雙下降,而且由于很多企業(yè)投資房地產(chǎn)的資金也都來(lái)自于制造業(yè),或是通過(guò)抵押企業(yè)資產(chǎn)從民間和金融機(jī)構(gòu)借貸獲得,因此,制造業(yè)資金鏈緊張,勢(shì)必也一定會(huì)波及樓市。
溫州朗兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)葉維堅(jiān)表示:由于借貸危機(jī)以后,溫州的工業(yè)企業(yè)可能也陷入一個(gè)比較困難的狀況。房地產(chǎn)的投資,現(xiàn)在做工業(yè)企業(yè)的基本上撤退出來(lái)。從消費(fèi)層面來(lái)講的話,由于經(jīng)濟(jì)不景氣,所以也抑制了這種高端消費(fèi)。
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作者介紹
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