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溫州:昔日領(lǐng)漲而今領(lǐng)跌 樓市風(fēng)光不再

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 591 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。


  我們把視線轉(zhuǎn)向樓市。如果說在股市大跌的背后,隱約可見投資者對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)心的話,那么在溫州,實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑,則已經(jīng)讓這里的樓市感到了陣陣寒意。素以“炒房”而著稱的浙江溫州,作為中國樓市里的一個風(fēng)向標(biāo)。在一度領(lǐng)漲全國房價之后,卻迎來了連續(xù)十幾個月的領(lǐng)跌。

  溫州:昔日領(lǐng)漲而今領(lǐng)跌 樓市風(fēng)光不再

  2012年初以來,溫州一直是全國70個大中城市中房價領(lǐng)跌的城市,甚至在今年4月份更是成為了70個大中城市中,先進(jìn)一個二手住宅價格環(huán)比下降的城市,尤其是那些曾經(jīng)風(fēng)光一時的豪宅,簡直成了漲得越高、跌得越狠,那么究竟是什么原因?qū)е聹刂莸臉鞘腥绱说恍菽??為此,我們的記者專門趕到了溫州。

  溫州:當(dāng)年炒房很瘋狂 房號能賣幾十萬

  秦曉云是溫州一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人,從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年的她,目睹了溫州樓市近10年間的變遷。秦曉云告訴記者,在她剛剛?cè)胄械?004年,溫州樓市炒作的現(xiàn)象已經(jīng)十分明顯。很多新開樓盤,開盤之后,即遭到爆炒。秦曉云向記者展示了她曾經(jīng)跟蹤過的溫州某樓盤的二手房交易記錄,從期開盤開始,短短兩三個月的時間,二手房市場的價格已經(jīng)從加價幾萬,到幾十萬。

  溫州某房產(chǎn)中介加盟店店長秦曉云:我覺得原始記錄上其實(shí)挺有意思,體現(xiàn)當(dāng)年溫州人瘋狂炒房瘋狂盈利的現(xiàn)象。04年只是一個縮影,08、09年更為瘋狂。

  隨著房價的持續(xù)上漲,越來越多的溫州人將房子作為投資品,越來越多的炒作資本進(jìn)入樓市。炒作的介入,進(jìn)一步推高了樓價,這種效應(yīng)在09、10年的時候達(dá)到頂峰。一時間,大家對房子趨之若鶩,新樓盤開盤即售罄的場景接連上演。甚至只是一個購房資格,都會在短時間內(nèi)得到爆炒。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究研究員陳鴻,用“瘋狂”兩個字來形容溫州炒房高峰時情況。

  溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻:瘋狂到什么程度,一個號,一個樓盤開盤的順序號都可以在一個公里之內(nèi)爆炒到,價值一分錢不值的,爆炒到30萬、50萬,甚至都有成交,那么這個市場是瘋掉了。

  記者在采訪中了解到,2006年,溫州市區(qū)住宅銷售均價為每平米8000元左右,2010年已上漲為每平米25000元,5年內(nèi)溫州房價上漲超過200%。而在樓市火爆時期,溫州幾乎所有的企業(yè)都直接或間接涉足房地產(chǎn)投資,一些企業(yè)主甚至聯(lián)合起來投資房地產(chǎn)開發(fā)。

  溫州朗兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長葉維堅(jiān)告訴記者:房地產(chǎn)原來是非常一個暴利的行業(yè),大家都抱團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)的開發(fā),其實(shí)溫州房地產(chǎn)走高,也由于溫州工業(yè)資本的進(jìn)入,不斷推高了地價,使得價格創(chuàng)造了比較高的價格以后,脫離了真正的需求。

  溫州房價領(lǐng)跌全國 標(biāo)志性豪宅從較高價回落近半

  就在2010年,當(dāng)溫州樓市在炒作資本的推動下開足馬力一路狂飆之時,一腳不期而至的急剎車,不僅讓溫州樓價的躥升戛然而止,而且還讓它在隨后進(jìn)入了延續(xù)至今的下行通道。這就是樓市的宏觀調(diào)控。那么調(diào)控的威力到底有多大?我們不妨先去看幾個曾經(jīng)的標(biāo)志性樓盤。

  2011年下半年,一度火爆的溫州樓市開始逐步降溫,到2012年,房價出現(xiàn)明顯下降。鹿城廣場,是溫州標(biāo)志性的豪宅項(xiàng)目。這個位于甌江邊的樓盤,開盤均價在4萬左右。2011年樓市火爆時,鹿城廣場的二手房價格曾高達(dá)每平米8、9萬元,而現(xiàn)在價格又跌回了開盤時的起點(diǎn)。

  溫州某房產(chǎn)中介加盟店

  王輔興告訴記者:鹿城廣場,也叫錦玉園,當(dāng)時市場高位的時候掛牌價已經(jīng)掛到了8萬多,將近9萬,成交據(jù)了解7萬多,7萬5以上有成交的。后來市場發(fā)生變化的時候,價格跌下來,大部分掛牌價都在5萬多,成交大概在4萬6左右,4萬2、3。

  價格大跌的并不只是鹿城廣場,那些曾因爆炒而一度大漲的樓盤,例如香緹半島、京都城等項(xiàng)目,較近價格也都大幅回落。

  記者在暗訪中與香緹半島小區(qū)的保安交談中聽到:現(xiàn)在這里(香緹半島)的房子比開盤的時候,賣的便宜,開盤的時候炒到5萬多,5萬多6萬,現(xiàn)在3萬左右。

  而在京都城小區(qū)外,某中介工作人員也表示:(京都城)價格兩萬四五,價格兩萬五上下,均價,(比原來低了吧?)低很多了,以前4萬多,5萬多都有。

  而今年溫州幾個新開樓盤,定價也趨于理性。像綠城海棠灣、萬科瓏庭幾個項(xiàng)目,前期開盤多在2萬7、8,現(xiàn)在已經(jīng)降到2萬2左右。不少業(yè)內(nèi)人士表示,從去年到現(xiàn)在,整個溫州樓市都處在一個去泡沫化的過程中。

  專家:2012是“逃命年” 溫州樓市已擠掉四成泡沫

  溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻:2012年本身溫州整個房價,泡沫擠掉了大約是35-40%,這樣的房價已經(jīng)擠掉,到了今年,同比這兩年,相比又?jǐn)D去了10%左右的泡沫。實(shí)際上去年一年就是逃命年,到今年上半年,實(shí)際上所有在溫州有項(xiàng)目的這些公司來講,就是逃命,以價換量。

  溫州樓市:以價換量回籠資金 大戶型拼套產(chǎn)品滯銷

  從去年到現(xiàn)在,溫州房價一直是領(lǐng)跌全國,可是這樣的領(lǐng)跌很有可能還要延續(xù)下去,因?yàn)閾?jù)溫州市物價局的統(tǒng)計(jì),今年,溫州市區(qū)新建商品住宅的供應(yīng)量可能會達(dá)到160萬平方米,是去年溫州市區(qū)新建商品住宅銷售量的2.4倍,是銷售較高峰2009年銷售量的1.5倍。有專家預(yù)測說,需要約29個月也就是兩年多才能基本消除這些庫存。那么,高價購地的開發(fā)商如何才能把房子賣出去呢?繼續(xù)來看報(bào)道。

  葉維堅(jiān)在溫州樓市摸爬滾打了多年,他告訴記者,在限購政策出臺之前,大戶型的高端樓盤在溫州非常走俏,可如今,這些項(xiàng)目由于總價太高,樓盤銷售紛紛受阻。為此開發(fā)商不得不以價換量,來回籠資金。

  溫州朗兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長葉維堅(jiān)告訴記者:高地價拿過來的這些開發(fā)公司,一定是割血拋售,以量來定價格,其實(shí)12年的時候,比如說置信原墅,當(dāng)時的全國地王,3萬7的樓面價格,他就是以價換量走的,虧的走的。

  置信原墅是溫州的一個典型高端豪宅項(xiàng)目,2010年這一樓盤以每平米3.7萬元的樓面價成為了當(dāng)時的全國地王。當(dāng)時市場預(yù)期,它的開盤價至少在每平米7萬到8萬元左右。而去年5月,該項(xiàng)目較終開盤時,售價僅高出樓面價1萬元左右。盡管如此,但置信原墅至少比較成功地實(shí)現(xiàn)了以價換量的目標(biāo)。而溫州的另一個大戶型高端樓盤公園大地,就沒有這樣幸運(yùn)了,盡管公園大地的位置和環(huán)境都不錯,但由于房源多為雙套拼甚至三套拼的大戶型,多產(chǎn)權(quán)和高總價成為了其“致命傷”。從2011年頭次開盤至今,雖經(jīng)多次降價,依然銷售不暢。

  溫州朗兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長葉維堅(jiān)說:現(xiàn)在在這樣的市場情況下,它沒有辦法,把它剪開來賣。三套拼,等于是270來平方的,現(xiàn)在剪開來,比如說90平方一套,180平房一套,當(dāng)然,一剪的話,戶型就一塌糊涂了?,F(xiàn)在還在很艱難地賣。當(dāng)然價格也下來了。

  記者在采訪中了解到,目前溫州房地產(chǎn)市場以剛需為主,市場成交的多為小戶型、低總價的房源,而那些的、特別是拼套戶型的房源,則因?yàn)楦甙旱目們r或限購政策而成為了難賣的滯銷貨。

  綠城海棠灣售樓處工作人員:我們這個戶型都是大戶型的,這一棟是258方的,這個是210的,還有一個我們主要的問題在我們是兩個產(chǎn)權(quán)證的,比較難操作,對資金壓力考慮比較大。一般沒什么經(jīng)濟(jì)實(shí)力的話,也沒辦法購。所以說我們銷售阻力就比較大了,如果一個證的話,早就沒有了。

  專家:制造業(yè)不景氣致溫州樓市購購力下降

  很多人認(rèn)為,溫州房價大跌是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控,是炒房者紛紛撤離導(dǎo)致的。但也有人認(rèn)為,這是實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退和居民購購力下降的表現(xiàn)。那么到底是什么原因?qū)е聹刂輼鞘胁粩嘞禄兀恳黄饋砺犅爩<业目捶ā?/p>

  溫州市委黨校研究員王健表示:過去的房價是高的,就單從性價比來說,溫州的房價本身就屬于虛高的,所以他現(xiàn)在進(jìn)行價格的下降,或者我們叫回歸,這都是一個合理的選擇,也是一個市場的選擇。

  王健分析,溫州房價回歸理性一方面是樓市調(diào)控的結(jié)果,同時也與溫州近年來的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢密切相關(guān)。溫州市經(jīng)信委的數(shù)據(jù)顯示,2012年1至11月,溫州規(guī)模以上企業(yè)共虧損15.93億元,同比上升68.4%。所監(jiān)測的15個行業(yè)中的855家企業(yè),有10個行業(yè)出現(xiàn)了利潤負(fù)增長。而中小企業(yè)比較集中的服裝、制鞋、眼鏡、打火機(jī)等勞動密集型行業(yè),則因?yàn)榻陙韯趧恿Τ杀镜某掷m(xù)上升,使得企業(yè)利潤率進(jìn)一步下降。

  溫州特靈輕工董事長李建江告訴記者:今年溫州來講,整個制造業(yè)企業(yè)明顯的,盈利能力非常差。主要的原因就是,我們的勞動成本比較高,去年和今年,作為溫州傳統(tǒng)制造業(yè)來講,至少勞動成本漲了15%以上。勞動成本高主要是我們整個溫州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有問題,因?yàn)楹芏嗟漠a(chǎn)業(yè)還是比較低端,

  李建江的公司既從事打火機(jī)制造,同時也涉足房地產(chǎn)開發(fā)。他表示,溫州樓市與當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)密切相關(guān),制造業(yè)不景氣不僅導(dǎo)致居民購購房地產(chǎn)的意愿和能力雙雙下降,而且由于很多企業(yè)投資房地產(chǎn)的資金也都來自于制造業(yè),或是通過抵押企業(yè)資產(chǎn)從民間和金融機(jī)構(gòu)借貸獲得,因此,制造業(yè)資金鏈緊張,勢必也一定會波及樓市。

  溫州朗兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長葉維堅(jiān)表示:由于借貸危機(jī)以后,溫州的工業(yè)企業(yè)可能也陷入一個比較困難的狀況。房地產(chǎn)的投資,現(xiàn)在做工業(yè)企業(yè)的基本上撤退出來。從消費(fèi)層面來講的話,由于經(jīng)濟(jì)不景氣,所以也抑制了這種高端消費(fèi)。

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