未開發(fā)只因征地有障礙 “地王”多在國企手中

　　土地問題，是富力地產(chǎn)（行情,資訊,評(píng)論）（02777.HK）董事長李思廉無法回避的。

　　8月20日，富力地產(chǎn)公布截至今年6月底止中期業(yè)績(jī)，營業(yè)額上升11％至46.6億元（人民幣，下同），不過凈利潤卻下跌了90％至1.6億元。導(dǎo)致凈利潤下降有兩個(gè)原因，一是上半年僅交付了全年可竣工可售面積的20％，二是某些項(xiàng)目的毛利率因?yàn)槭蹆r(jià)下降或建筑成本上升而從08年同期的36.1％下降為30.2％。

　　另一個(gè)重要原因，就是因?yàn)楦涣Φ禺a(chǎn)與佛山市國土資源局，就位于佛山市東平新城裕和路以北的一幅地塊達(dá)成終止協(xié)議，富力已繳納的競(jìng)購保證金2.412億元被視為終止協(xié)議的補(bǔ)償，不予退回。

　　李思廉在接受包括本報(bào)記者采訪時(shí)說，金融危機(jī)之后如果把公司的大部分資源投資在商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)比較吃力，所以才決定退還佛山地塊。

　　李說，廣州白云區(qū)云祥路的地塊，未開工的真正原因是，地主方至今未能向交出地塊，導(dǎo)致富力不能與廣州市政府完成交易。截至2009年7月31日，富力的總土地儲(chǔ)備為總建筑面積2,322萬平方米。

　　根據(jù)富力地產(chǎn)的業(yè)績(jī)報(bào)告，今年上半年度錄得協(xié)議銷售額127.6億元，合共銷售了134萬平方米的可售面積，由于在今年前6個(gè)月已實(shí)現(xiàn)全年協(xié)議銷售目標(biāo)逾50％，因此上調(diào)全年銷售目標(biāo)至23億元。

　　雖然希望回歸A股的愿望至今未實(shí)現(xiàn)，不過，富力仍然融資有道。

　　“我們遞交的發(fā)行不超過人民幣 55 億元公司債券的申請(qǐng)，已于2009年7月獲得中國證監(jiān)會(huì)有條件的批準(zhǔn)?！备涣Φ禺a(chǎn)董事長助理陳志濠透露，計(jì)劃今年三季度發(fā)行公司債券。

　　按照富力地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，截至今年6月底，富力的凈債務(wù)權(quán)益比率已經(jīng)從去年底的123.8％降為110.3％，目標(biāo)是到今年底降到80％。

　　保持審慎樂觀的態(tài)度

　　《21世紀(jì)》：在2007年12月以47.05億元取得的佛山地塊，為什么會(huì)退還？

　　李思廉：佛山的地塊是我們?cè)?007年購的，這塊地的商業(yè)面積超過70％，比較大。我們有退地的打算，是因?yàn)榻?jīng)歷了2008年的金融海嘯，市場(chǎng)存在很多不確定因素，覺得公司如果把大部分資源投資在商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)比較吃力。所以我們與佛山市政府進(jìn)行了友好協(xié)商，佛山市政府也支持我們的退地決定，把2.412億元的定金賠償給佛山市政府，這個(gè)也影響了我們上半年的凈利潤。

　　《21世紀(jì)》：你提到如果把大部分資源投放在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)比較吃力，那么目前商業(yè)地產(chǎn)在富力地產(chǎn)的整體業(yè)務(wù)中所占的比例有多大？

　　李思廉：商業(yè)地產(chǎn)的收益，占富力的整體收益很小，但我希望未來三年，商業(yè)地產(chǎn)占富力的投資和收益的比率都在20％左右。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的租金和前期的穩(wěn)定期比我們預(yù)計(jì)的時(shí)間要長，所以我們保持審慎樂觀的態(tài)度。

　　《21世紀(jì)》：近期廣州市國土房管局宣布有5宗高地價(jià)用地尚未動(dòng)工開發(fā)，且欠繳土地出讓金，其中就包括富力在白云區(qū)云祥路的地塊。

　　李思廉：關(guān)于廣州的地塊，真實(shí)的情況是，由于地主方未能向我們交出地塊，導(dǎo)致我們不能與市政府完成交易。如果能成功完成征地，就會(huì)著手開發(fā)。不過這個(gè)地塊的合同總額不大，只有1億多元。至于廣州地塊何時(shí)能夠完成交接，估計(jì)今年9月會(huì)有明確消息出來。

　　《21世紀(jì)》：日后在購購?fù)恋胤矫娴挠?jì)劃，是否會(huì)受到佛山地塊事件的影響而改變方向，還是以住宅用地為主？

　　李思廉：其實(shí)大部分的發(fā)展商都是以住宅用地為主，而佛山的地塊比較特殊，所要求商業(yè)的比例比較高。購地對(duì)于房地產(chǎn)公司來說是較重要的一環(huán)，我們會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候增加土地儲(chǔ)備。在過去幾個(gè)月，地價(jià)比較高，大部分的民營企業(yè)都有所猶豫。

　　在我們現(xiàn)有土地儲(chǔ)備中，約有40億元的地價(jià)未付，在2009年剩下的4個(gè)半月，需要支付20億元左右。我們目前在重慶有幾個(gè)項(xiàng)目，其中在大學(xué)城的地塊面積比較大，購地時(shí)地價(jià)便宜，樓面均價(jià)300多元。我們不是不想在廣州購地，與土地的供應(yīng)有關(guān)，我們的土地儲(chǔ)備中有17％在廣州。我們也一直密切關(guān)注廣州的地塊情況，希望今年內(nèi)有好消息公布。

　　樓價(jià)短期穩(wěn)定

　　《21世紀(jì)》：較近你們以高于底價(jià)一倍的價(jià)格，競(jìng)得北京廣渠門地塊，你是否覺得這個(gè)價(jià)格偏高？日后是否會(huì)更多以協(xié)商的途徑去取得地塊？

　　李思廉：取得土地的途徑與市場(chǎng)變化有關(guān)，比如去年市場(chǎng)好像碰到世界末日，就沒有了協(xié)商這個(gè)途徑了。而今年的房?jī)r(jià)上升，發(fā)展商又開始活躍購地。其實(shí)，所有企業(yè)都不愿意高價(jià)購地的，富力的看法比較簡(jiǎn)單，不會(huì)去預(yù)測(cè)兩年后的市場(chǎng)好或不好，是用目前市場(chǎng)的價(jià)格去考慮地價(jià)是否合理。

　　北京廣渠門的地塊，按照目前市場(chǎng)價(jià)格，由于富力城位置比較好的二手房成交價(jià)約為每平米2.5萬－2.6萬，希望新地塊的一手樓，將來的售價(jià)在2.8萬到3萬之間，這個(gè)已經(jīng)接近我們的極限價(jià)格了。

　　所謂“地王”問題是見仁見智，大部分的地王都在國有企業(yè)的手中，要等兩三年之后才知道高價(jià)取得地塊的做法是否正確。

　　《21世紀(jì)》：你怎么看下半年的樓價(jià)走勢(shì)？

　　李思廉：從今年初到現(xiàn)在，全國的樓價(jià)都上升不少，個(gè)別地方從低價(jià)反彈了20％－30％，平均上漲了百分之十幾到百分之二十。我們也通過各種渠道聽到，有些措施控制樓價(jià)，比如對(duì)房地產(chǎn)商的借貸更為嚴(yán)格，對(duì)購二套房的購家的財(cái)政審核更嚴(yán)格等。政府希望起到冷卻作用，但經(jīng)過2008年的經(jīng)濟(jì)疲弱，政府對(duì)于這個(gè)問題也很小心，暫時(shí)看來不會(huì)有激烈的動(dòng)作，相信發(fā)展商在樓價(jià)和購地方面也會(huì)自律。我估計(jì)樓價(jià)短期內(nèi)會(huì)保持穩(wěn)定。

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