下月起正式實(shí)施 針對(duì)五年內(nèi)非普通住宅

本報(bào)訊 自今年12月1日起，在轉(zhuǎn)讓二手房過程中，本市將要求個(gè)人售房者必須提供土地增值稅的完稅證明或相關(guān)的涉稅證明，才能為其辦理過戶手續(xù)。也就是說，如果應(yīng)該繳納土地增值稅者拒絕繳納相關(guān)稅款，將無法辦理房產(chǎn)證。昨天，市地稅局出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》。

二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)征土地增值稅

市地稅局地方稅處的相關(guān)人士解釋說，多年來本市在個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房環(huán)節(jié)，一直在征收土地增值稅。按照國家相關(guān)要求，這次，本市只是在征收辦法上做出了相應(yīng)調(diào)整，而并非對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房新增了一個(gè)稅種。

目前，本市同時(shí)還在個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房土地增值稅方面，執(zhí)行了一系列的優(yōu)惠政策。頭先，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。其次，對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。12月1日新政策實(shí)行后，免征或減征優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)改變。

記者從京城一些房屋中介了解到，雖然本市一直要求征收土地增值稅，但事實(shí)上目前只有通州、豐臺(tái)等區(qū)縣在征收土地增值稅，其他一些區(qū)縣并未強(qiáng)制征收土地增值稅。一位中介負(fù)責(zé)人表示，將土地增值稅完稅證明與過戶掛鉤，其實(shí)是明確了要強(qiáng)制征收土地增值稅。

繳稅標(biāo)準(zhǔn)可按交易額1%計(jì)算

市地稅局通知要求，自2006年12月1日起，凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額將包括取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購購年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用。

對(duì)于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值)等費(fèi)用。

對(duì)既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。

-案例解析

核定征收方式較省錢

在未來土地增值稅的繳納方式過程中，消費(fèi)者究竟應(yīng)該選擇哪種方式更省錢，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為，消費(fèi)者應(yīng)該進(jìn)行具體情況來具體對(duì)待。假設(shè)張先生于2004年以50萬元購購了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬來出售。那么，張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000(700000×1%)元；如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬，當(dāng)時(shí)購購這套房產(chǎn)繳納的契稅為7500(500000×1.5%)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納的營業(yè)稅為38500(700000×5.5%)、個(gè)人所得稅按核定方式繳納為7000(700000×1%)，那么，張先生需要繳納的土地增值稅為28725(95750×30%)。很明顯，在條件允許的情況，許多消費(fèi)者會(huì)選擇核定的征收方式繳納。

土地增值稅稅率標(biāo)準(zhǔn)

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用稅率為60%

既無購房發(fā)票證明，又無房屋評(píng)估報(bào)告，按轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格全額1%征收

-市場(chǎng)影響

后半月可能出現(xiàn)集中過戶現(xiàn)象

“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為，由于土地增值稅將于12月1日正式實(shí)施，現(xiàn)在距離征收時(shí)間也就半個(gè)月的時(shí)間，那么，在此時(shí)間段內(nèi)，對(duì)于那些已經(jīng)成交的客戶來說，為了避免交易稅費(fèi)的增加，必然會(huì)出現(xiàn)提前集中過戶的現(xiàn)象；另外，對(duì)于那些已經(jīng)有成交意向的消費(fèi)者來說，受此政策的催動(dòng)，為了節(jié)省土地增值稅的成本支出，也將會(huì)加速彼此之間交易，同時(shí)，也會(huì)將部分后期的交易需求提前釋放。從這個(gè)層面上來說，11月下半月的二手房交易會(huì)比較活躍，而12月的二手房交易量將會(huì)出現(xiàn)一定的下滑。

由于目前北京依然處于賣方市場(chǎng)，而土地增值稅依然是交易環(huán)節(jié)的一種稅費(fèi)，那么賣方必然會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)當(dāng)中或者直接由購方承擔(dān)或者購賣雙方共同承擔(dān)，但是，不管哪種方式，均會(huì)在一定程度上拉高房?jī)r(jià)。

-名詞解釋

土地增值稅

土地增值稅是對(duì)在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人為納稅人，以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。

普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

本市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

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