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10月1日物權(quán)法實(shí)施 專(zhuān)家評(píng)說(shuō)“房權(quán)”五大熱點(diǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 562 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
2007年10月1日物權(quán)法實(shí)施——

專(zhuān)家評(píng)說(shuō)“房權(quán)”五大熱點(diǎn)

3月16日,十屆全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕會(huì)。雷鳴般的掌聲響徹人民大會(huì)堂,歷經(jīng)8次審議、集納各方智慧,物權(quán)法以“2799票贊成”高票通過(guò)。

物權(quán)法5編247條中,大量條款涉及房屋物權(quán)。從不動(dòng)產(chǎn)登記、到車(chē)庫(kù)車(chē)位歸屬,再到房屋拆遷,彰顯對(duì)物權(quán)的尊重和捍衛(wèi)。

全國(guó)人大法律委委員、中國(guó)政法大學(xué)校長(zhǎng)徐顯明參與了物權(quán)法立法過(guò)程。且聽(tīng)他一一點(diǎn)評(píng)物權(quán)法出臺(tái)后的房屋產(chǎn)權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn)置于陽(yáng)光下

物權(quán)法明確規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?!?

徐顯明點(diǎn)評(píng):不動(dòng)產(chǎn)登記制度體現(xiàn)了現(xiàn)代意義的中國(guó)特色的物權(quán)制度,物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的條款,明確了物的歸屬,減少侵害的可能性,有助于定紛止?fàn)幒蛯?duì)物權(quán)的保護(hù)。同時(shí),法律明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記,將不動(dòng)產(chǎn)置于陽(yáng)光之下,對(duì)遏制腐敗具有促進(jìn)和推動(dòng)意義。

物權(quán)法出臺(tái)后,應(yīng)該盡快制定物權(quán)登記管理辦法等,回應(yīng)社會(huì)關(guān)注的登記是否收費(fèi)、不登記怎么辦等問(wèn)題。

業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)

業(yè)主和物業(yè)間的糾紛不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。物權(quán)法規(guī)定,業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人,業(yè)主依法有權(quán)更換。

點(diǎn)評(píng):業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人,這是業(yè)主的權(quán)利之一。物業(yè)只是為業(yè)主提供服務(wù),業(yè)主有權(quán)選擇服務(wù)。

車(chē)庫(kù)頭先滿足業(yè)主

2005年6月,寧波市一住宅小區(qū)的19名業(yè)主狀告房產(chǎn)商,稱(chēng)房產(chǎn)公司銷(xiāo)售房子時(shí),表示小區(qū)內(nèi)有公共停車(chē)位。但在房屋交付后,房產(chǎn)公司卻把樓前約2000平方米的公共用地挪作他用,業(yè)主的車(chē)無(wú)處停放。

物權(quán)法規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要,其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路,或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。

徐顯明點(diǎn)評(píng):盡可能協(xié)調(diào)各方意見(jiàn)、兼顧各方利益,正是制定物權(quán)法過(guò)程中的鮮明特點(diǎn)。關(guān)于車(chē)庫(kù)車(chē)位歸屬的規(guī)定,正是考慮到開(kāi)發(fā)商和業(yè)主利益的平衡。若只顧業(yè)主利益,開(kāi)發(fā)商可能不再開(kāi)發(fā)車(chē)庫(kù)車(chē)位;若只顧開(kāi)發(fā)商利益,又不符合規(guī)劃中關(guān)于公共空間的約定。

法律規(guī)定“頭先滿足業(yè)主的需要”?!邦^先”不同于“優(yōu)先”,后者指在同等條件下業(yè)主優(yōu)先獲得;“頭先”則不區(qū)分條件,更有助于保障業(yè)主利益。

不得妨礙采光權(quán)

一些居民住宅被拔地而起的高樓大廈遮擋,終日不見(jiàn)陽(yáng)光。物權(quán)法對(duì)此做出規(guī)定,建造建筑物,不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

法律還規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定排放大氣污染物、水污染物,棄置固體廢物,施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。

徐顯明點(diǎn)評(píng):采光權(quán)、通風(fēng)權(quán)等屬于相鄰權(quán),物權(quán)法把相鄰權(quán)作為一類(lèi)權(quán)利固定下來(lái),有助于化解糾紛和矛盾,促進(jìn)鄰里和諧,構(gòu)建和諧社會(huì)。

拆遷須為公共利益

較近,重慶“較牛釘子戶”成為人們關(guān)注焦點(diǎn)。物權(quán)法規(guī)定,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí),法律還明確規(guī)定,“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?!?

徐顯明點(diǎn)評(píng):法律規(guī)定了嚴(yán)格的補(bǔ)償機(jī)制,保護(hù)公共利益和公民個(gè)人利益。

物權(quán)法實(shí)施后,“釘子戶”是否可以強(qiáng)拆,關(guān)鍵是看拆遷后將建設(shè)什么項(xiàng)目。如果是商業(yè)項(xiàng)目就沒(méi)有理由征收。

物權(quán)法規(guī)定,國(guó)家、集體、私人的物權(quán)平等保護(hù)。在我看來(lái),社會(huì)應(yīng)該更好地保護(hù)公民的物權(quán),他們處于弱勢(shì)。國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快完善配套的其他法律法規(guī),比如侵權(quán)法等。

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