4月10日，樓市傳媒與中國(guó)地產(chǎn)法律專業(yè)機(jī)構(gòu)之一的中倫金通律師事務(wù)所在北京路大飯店聯(lián)袂主辦了“《物權(quán)法》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)之影響與應(yīng)對(duì)”的專家研討會(huì)。探究《物權(quán)法》到底給開發(fā)商的開發(fā)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了怎樣的影響？對(duì)于目前開發(fā)運(yùn)營(yíng)中的各種問題，我們能從這部法律中找到怎樣的答案？

中倫金通律師事務(wù)所合伙人、北京市律師協(xié)會(huì)物權(quán)法指導(dǎo)委員會(huì)主任蔡耀忠，對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)人民大學(xué)民商事法律研究研究員梅夏英等專家和逾百位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層進(jìn)行了深入探討，剖析了《物權(quán)法》對(duì)開發(fā)商銷售房屋、獲取土地使用權(quán)、融資等多方面的深遠(yuǎn)影響。

◆ 四大利好助力地產(chǎn)開發(fā)

《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，降低了房企運(yùn)營(yíng)中的金融風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力及并購(gòu)安全性。

定分止?fàn)帯笔恰段餀?quán)法》出臺(tái)的重要目的，而不動(dòng)產(chǎn)又是該法涉及的重要內(nèi)容。在保障業(yè)主權(quán)利方面，《物權(quán)法》填補(bǔ)了很多過去法律的漏洞，明確了以前模糊的規(guī)定；而它對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重要主體——房地產(chǎn)開發(fā)公司，又將帶來(lái)哪些利好呢？

利好之一：降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)的商品房實(shí)行預(yù)售制，以前的預(yù)售登記并沒有法律依據(jù)，而現(xiàn)在《物權(quán)法》明確了預(yù)售登記的法律類型，屬于預(yù)告登記，既保護(hù)了購(gòu)房人的權(quán)利，同時(shí)也可以促進(jìn)期房購(gòu)賣，雙方都不能隨意取消預(yù)告登記。

“目前，在房地產(chǎn)銷售過程中，購(gòu)房人若采取按揭貸款的方式，我們需要為購(gòu)房人提供階段性擔(dān)保，直到業(yè)主拿到房產(chǎn)證，辦理產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記。在此期間，如果購(gòu)房人不按時(shí)還款，我們就要承擔(dān)連帶還款責(zé)任。”望京某樓盤開發(fā)商告訴記者，若遇上購(gòu)房人無(wú)力還貸，或者將房子轉(zhuǎn)賣給了其他人，開發(fā)商可能不僅要承擔(dān)還貸責(zé)任，同時(shí)還未必能保證收回房屋。

而中倫金通律師事務(wù)所合伙人、北京市律師協(xié)會(huì)物權(quán)法指導(dǎo)委員會(huì)主任蔡耀忠表示，在有了預(yù)告登記之后，抵押貸款同樣可以做預(yù)告登記，購(gòu)房人不能隨意拖欠貸款，也不能隨意取消登記，銀行的債權(quán)有了充分保障，也可以降低開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。如果購(gòu)房人無(wú)力還貸，由于不能取消預(yù)告登記，因此房屋產(chǎn)權(quán)不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，還是歸開發(fā)商所有。

利好之二：增強(qiáng)收購(gòu)安全

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，地產(chǎn)公司并購(gòu)項(xiàng)目甚至是并購(gòu)公司的行為日益增多，而對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，收購(gòu)安全至關(guān)重要。而《物權(quán)法》的出臺(tái)為保證公司的收購(gòu)安全提供了很好的法律基礎(chǔ)。

要保證收購(gòu)安全，很重要的一個(gè)因素就是要弄清楚收購(gòu)目標(biāo)是否權(quán)屬清晰、有沒有瑕疵或其他隱患，而《物權(quán)法》的出臺(tái)實(shí)施將對(duì)開發(fā)商的收購(gòu)帶來(lái)很大方便。這主要體現(xiàn)在登記制度的確立和完善上。《物權(quán)法》第十條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度?！暗怯浿贫鹊耐晟?，讓地產(chǎn)公司很容易通過查詢來(lái)核實(shí)某塊土地、某一棟樓或者某在建工程的權(quán)屬，可以較為容易查清上一次交易的情況并判斷其合法性、有效性。而在以前，登記往往不規(guī)范、不統(tǒng)一，很多必要的信息無(wú)法了解?！辈桃艺f(shuō)。

而有效信息的缺乏正是以往很多并購(gòu)“受傷”的根本原因。

據(jù)媒體報(bào)道，北京南二環(huán)外的天天家園二期工程在轉(zhuǎn)讓過程中，就出現(xiàn)了收購(gòu)問題。該項(xiàng)目一期開發(fā)商北京恒鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司拖欠施工方北京建工四建公司近5000萬(wàn)元工程款，四建為此將恒鴻告上法庭并申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，2005年11月30日，北京二中院查封了在建的天天家園二期房產(chǎn)及土地使用權(quán)。

然而，就在此前的2005年10月30日，恒鴻公司已將天天家園二期土地使用權(quán)出讓給華龍置業(yè)，并在市國(guó)土資源局辦理了國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記備案。但此后當(dāng)華龍置業(yè)去國(guó)土資源局崇文分局辦理天天家園二期國(guó)有土地使用證時(shí)，卻被告知項(xiàng)目已查封，無(wú)法辦理土地使用證，市國(guó)土資源局也撤銷了恒鴻與華龍置業(yè)的轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。目前，華龍置業(yè)正為土地使用權(quán)的歸屬提出申訴。

專家指出，從保障收購(gòu)安全的角度說(shuō)，華龍置業(yè)此次收購(gòu)之所以“受傷”的根本原因正是由于在收購(gòu)之前沒有查明收購(gòu)對(duì)象是否有瑕疵或隱患，沒有查明工程款欠付情況，從而導(dǎo)致嚴(yán)重后果。

利好之三：土地使用權(quán)可分層設(shè)立

當(dāng)開發(fā)商將一塊土地70年或50年的使用權(quán)購(gòu)來(lái)時(shí)，總是希望能盡量充分地利用，目前在實(shí)際的操作過程中經(jīng)常受到土地使用權(quán)單一設(shè)立的模式限制。不過《物權(quán)法》的頒布實(shí)施將改變這一現(xiàn)狀。《物權(quán)法》百三十六條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

根據(jù)該法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立，理論上還可以不一定是直線設(shè)立，可以縱向、橫向設(shè)立，只要不產(chǎn)生交叉就可以。“因此，原來(lái)一個(gè)地塊只有一個(gè)土地使用權(quán)的情況就變?yōu)橐粋€(gè)地塊可以分為多個(gè)空間，分成多個(gè)土地使用權(quán)證?！辈桃曳Q。

政府與開發(fā)商可以根據(jù)實(shí)際需要出讓、受讓一個(gè)地塊的一部分地面或空間。例如，開發(fā)商只需要購(gòu)購(gòu)某地塊的地下使用權(quán)，開發(fā)地下商場(chǎng)或者地下室，那么他可以單獨(dú)購(gòu)購(gòu)這一部分，獲得獨(dú)立的土地使用權(quán)證，只要對(duì)該地塊的使用不損害土地的其他用途。而在以前，如果要獲得土地地下空間的使用權(quán)，就必須購(gòu)下整個(gè)地塊的全部使用權(quán)。

“也就是說(shuō)在一塊土地之上的使用權(quán)可以成立體狀設(shè)立，開發(fā)商既可以購(gòu)一塊地下空間，也能購(gòu)空中領(lǐng)地，保證物盡其用?！?p>利好之四：助力企業(yè)融資

蔡耀忠認(rèn)為，《物權(quán)法》的出臺(tái)還將為開發(fā)商的融資開辟新的渠道。

頭先，開發(fā)商可以利用預(yù)告登記進(jìn)行融資。蔡耀忠稱，盡管嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，抵押在建工程時(shí)，登記后新增的價(jià)值不應(yīng)該再計(jì)入抵押物價(jià)值，但有了預(yù)告登記后，“企業(yè)與銀行可以約定以土地使用權(quán)和未來(lái)的房屋所有權(quán)作抵押，并就未來(lái)的房屋抵押辦理預(yù)告登記，這就解決了銀行的顧慮。”

例如某開發(fā)商希望抵押建設(shè)用地使用權(quán)融資，設(shè)立抵押時(shí)該項(xiàng)目登記的評(píng)估價(jià)值為200萬(wàn)元，但未來(lái)的房屋的新增價(jià)值為500萬(wàn)元，那么按規(guī)定，該項(xiàng)目在此之后新增的500萬(wàn)元價(jià)值不再計(jì)入抵押物價(jià)值，但開發(fā)商可以與銀行設(shè)立未來(lái)的房屋所有權(quán)抵押，并進(jìn)行預(yù)告登記，這就免除了銀行顧慮，它可以根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程分期為開發(fā)商發(fā)放貸款，方便開發(fā)商融到更多的資金。

，利于股權(quán)質(zhì)押價(jià)值的恢復(fù)?！伴_發(fā)商可以利用股權(quán)質(zhì)押為主要擔(dān)保方法進(jìn)行企業(yè)的開發(fā)貸款?！辈桃冶硎荆康禺a(chǎn)企業(yè)除了用其自身的財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保以外，還可以由其股東用股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。而以往股權(quán)質(zhì)押貸款非常困難，因?yàn)橐?guī)定股權(quán)質(zhì)押登記于公司股東名冊(cè)，缺乏公開性和安全性，今后可以在工商行政機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，“這樣就有很強(qiáng)的公信力，銀行就會(huì)放心得多。”

第三，《物權(quán)法》健全并豐富了動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)抵押，開發(fā)商可通過多種抵押制度的運(yùn)用，把公司的多種財(cái)產(chǎn)“打包”抵押給銀行或者是其他人用以籌資，這對(duì)于銀行等機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這種“打包”抵押也能給他們更高的安全感。如果開發(fā)商不履行抵押合同，那么銀行可以整體處理公司資產(chǎn)，也更為方便。

◆ 違規(guī)操作“沒商量”

在為房企發(fā)展帶來(lái)利好的同時(shí)，《物權(quán)法》的實(shí)施也對(duì)房企開發(fā)過程中的違規(guī)行為亮起了紅燈。

近年來(lái)，在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的過程中，也存在著不少的

問題。而《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移以及保護(hù)等作出明確規(guī)定，有利于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō),有五大方面是“沒得商量”的。

“一房二賣”賺差價(jià)難再現(xiàn)

在房產(chǎn)銷售過程中，時(shí)有一房二賣的事情發(fā)生，其中不少屬于開發(fā)商故意所為。一位曾在某地產(chǎn)公司主管銷售的業(yè)內(nèi)人士就曾自曝內(nèi)幕：“我們已經(jīng)將一套房子賣給了張先生，而隨后陳先生又看上了這套房子，并且接受了更高的銷售報(bào)價(jià)，于是公司就又將房子賣給了陳先生，并協(xié)助其在較短時(shí)間內(nèi)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記。”

而由于一套房產(chǎn)不可能同時(shí)賣給兩個(gè)人，在目前的相關(guān)制度下，只有進(jìn)行了過戶登記的陳先生能獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，張先生只能向開發(fā)商請(qǐng)求賠償。

“開發(fā)商愿意甚至可以說(shuō)樂意退款。”該業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，原因也很簡(jiǎn)單，“退回張先生的購(gòu)房款后，開發(fā)商還是可以賺得陳先生和張先生出的價(jià)差啊?！?

《物權(quán)法》實(shí)施之后，開發(fā)商的上述“賺錢手段”實(shí)施的可能將大為降低。因?yàn)橹灰?gòu)房人進(jìn)行了預(yù)告登記，開發(fā)商“一房二賣”的行為就將無(wú)法進(jìn)行，即使違規(guī)再賣也將無(wú)法賺錢。

“此前，法律并沒有明確規(guī)定預(yù)告登記的地位，而《物權(quán)法》明確規(guī)定：‘當(dāng)事人簽訂購(gòu)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。’” 對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)人民大學(xué)民商事法律研究研究員梅夏英分析說(shuō)，上述案例中，雖然在商品房建成并獲得“大產(chǎn)權(quán)”之前，張先生不可能去辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但他可以利用預(yù)告登記來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利。如果進(jìn)行了預(yù)告登記，那么除非張先生同意，開發(fā)商和陳先生簽訂的購(gòu)房合同就屬無(wú)效，房屋產(chǎn)權(quán)也不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商賺價(jià)差的盤算自然也將落空。

不能因商業(yè)目的強(qiáng)制拆遷

“我們?nèi)デ笆召?gòu)了一塊地，拆遷尚未完成。2007年以來(lái)，與該地塊住戶的談判一直沒搞好，又不能把他們強(qiáng)行趕走。公司又是著急又是無(wú)奈！”一位與記者相熟的地產(chǎn)公司老總向記者抱怨。

《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。也就是說(shuō)，只有為公共利益需要可以依法征收個(gè)人的房屋及不動(dòng)產(chǎn)，為了商業(yè)利益開發(fā)商不能強(qiáng)制拆遷。

隨著城市管理辦法等的日漸完善，近年來(lái)強(qiáng)制拆遷、野蠻拆遷的現(xiàn)象得到遏制，但在法律中明確規(guī)定保護(hù)私人合法財(cái)產(chǎn)還是次。

專家認(rèn)為這對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)影響巨大，因?yàn)槿舴枪怖婺康亩皇菫樯虡I(yè)利潤(rùn)的拆遷不能強(qiáng)制執(zhí)行，只能通過與被拆遷對(duì)象談判協(xié)商的辦法來(lái)達(dá)成一致。

據(jù)上述地產(chǎn)公司老總介紹，目前法院一般不接收開發(fā)商請(qǐng)求強(qiáng)制拆遷原地居民的訴訟，這對(duì)開發(fā)商是巨大的挑戰(zhàn)。

開發(fā)商不能侵占業(yè)主公共

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